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●含义概述●发展历程●规模发展●业务种类●主要风险●避险对策含义概述个人住房贷款：是商业银行的主要资产业务之一，是指商业银行向借款人开放的、用于借款人购买住房的贷款。商业银行为降低风险，个人住房贷款都要求用借款人购买的住房作抵押，所以个人住房贷款是一种典型的抵押贷款。发展历程（一）个人住房贷款的初步开展1985年中国建设银行深圳分行发放首笔个人住房贷款，揭开了我国开展个人住房贷款业务的序幕。1992年建设银行率先开办职工购建房抵押贷款业务和公积金个人贷款业务，全面进入了消费信贷业务的阶段。（二）个人住房贷款的暂停与恢复1996年中国人民银行下发通知，未经国务院批准各金融机构不得擅自开办抵押贷款。个人住房贷款业务自1996年9月以来暂停7个月后重新在全国全面推开，标志着个人住房贷款发展进入一个新的阶段。(三）个人住房贷款业务的高速发展1996年以来中国人民银行多次下调个人住房贷款利率，政策的宽松使我国的个人住房贷款业务得到了极大的发展，贷款余额不断增长，规模不断扩大。2003年以来建设银行基本形成了个人住房贷款的基本框架和制度依据，并在全国开始实施个人住房贷款“乐得家”品牌战略。规模发展（一）2009年建行个人贷款余额超万亿，新增住房贷款占个贷比例的98%。建行个人贷款增长32.49%至10884.59亿元，占客户贷款和垫款总额的比例为22.58%；其中个人住房贷款增长41.35%至8525.31亿元。（二）截止到2010年，建行累计归集住房公积金超过2.6万亿元,累计服务1亿职工,向800多万职工家庭发放公积金个人贷款超过1万亿元,为住房公积金制度的发展和百姓安居提供了强有力的金融支持。建行在2010年工作会议中指出，将重点支持首套住房消费，提高再住房的贷款首付比例和贷款利率，抑制投机性购房。（三）截至2012年7月末，建行已累计投放个人住房贷款3万亿元，余额超过15000亿元。（四）目前，第二套房贷首付要求不得低于60%，银行贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，建行已暂停对第三套或第三套以上住房发放贷款。个人住房贷款业务种类1、个人住房按揭贷款2、个人再交易住房贷款3、公积金个人住房贷款4、个人住房组合贷款5、个人商业用房贷款6、个人住房抵押额度贷款主要风险中国建设银行历年个人住房贷款余额及不良率单位:亿元1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年自营性个人住房贷款54669010241807230527913171公积金个人住房贷款1392303815667359451053合计68592014052373304037364224个人住房贷款不良率（%）1.971.21.341.642.030.831.宏观经济风险：国家宏观经济导向将影响到商业银行个人住房贷款发展，而且对贷款银行存量资产的质量将产生致命的影响。2.利率风险：市场利率变动给银行利益带来的不确定性。3.房地产市场风险：是个人住房贷款风险的重要决定因素。4.法律风险：法律政策对银行的不利。5.借款人风险：支付风险和信用风险。6.开发商风险：经营风险、信用风险和营销风险。7.银行内部风险：a.贷前调查不严格，受理个人住房贷款时对开发商的资信评估不充分。b.内部控制不完善，贷款管理力度不够。c.法律意识不强。8.其他不可抗力风险避险对策（一）健全社会环境方面的对策1、完善社会信用环境：建立个人信用评级制度是防范贷款风险和发展个人住房贷款的主要任务和基本前提。2、完善社会保障制度：“执行难、变现难”是银行行使抵押权时普遍遇到的问题，如果国家建立了一套健全的社会保障体系，银行的利益便可得到保障。（二）健全金融环境方面的对策1、住宅抵押贷款证券化：就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要是债权），然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。2、发展房地产二级市场金融：能够有效地实现房地产市场供给结构，完善房地产金融体系。（三）健全政策环境方面的对策1、成立个人住房贷款保险机构2、建立个人信用系统3、发展完善固定利率抵押贷款方式4、制定商品房指导价5、完善公积金政策（四）建设银行自身建设1、加大集资和市场研究力度2、拓展银行信贷产品3、严格的内控制度4、把好抵押物的风险防范