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新建物业共用部位、共用设施设备接管验收操作指引1、目的为了确保公司内新建物业共用部位、共用设施设备接管验收工作的规范化，确保在交付后能安全、正常的投入使用，不存在有重大风险或严重影响服务品质的现象。2、范围适用于公司内所有新建项目。3、职责3.1物业管理部、客服品牌部、工程管理部、采购管理部3.1.1负责本指引的联合制订、修订；3.1.2负责检查和评估该指引的执行情况。3.2城市公司总经理室3.2.1负责督促本区域范围内各项目对本指引的执行；3.2.2对于执行过程中的问题的处理。3.3城市公司客服部3.3.1负责验收交付小组的建立；3.3.2协调验收交付小组的日常工作。3.4城市公司工程部3.4.1负责交付验收前的预验收；3.4.2负责验收申请和资料准备工作3.4．3按规范要求进行共用部位、共用设施设备的整改和移交工作。3.5城市公司物业部3.5.1负责按要求和标准进行验收，并建立书面验收档案；3.5.2负责对在移交过程中出现的问题，进行备案、上报；3.5.3负责配合工程部完成相关问题的整改工作。4、原则4.1公司内所有新建项目或者分期交付部分都必须在房屋集中交付前进行共用部位、公用设施设备接管验收，并确保能在完好无损、功能齐备、达到安全和使用要求的条件下进行各个系统的完整移交。4.2各城市公司应本着有利于规避安全风险、有利于公司形象维护和提升的原则，按要求实事求是的对新建物业的共用部分实施接管验收工作，并杜绝工程未完工、未完成竣工验收的情况下进行接管验收和交付的现象。4.3城市公司工程部必须将共用部位、公用设施设备接管验收和交付工作列入项目开发节点计划中，并与城市公司物业部共同协商确定计划时间节点；并在房屋集中交付日的10个工作日前完成接管验收、整改和交付工作。4.4经城市公司工程部和物业部协商，可根据质量缺陷中的重要和紧急程度共同确定可延后完成整改的质量缺陷须明确整改完成时间：4.4.1对于影响到园区交付后的安全（如周界、监控、消防系统等），必须在房屋集中交付前完成整改；4.4.2对于不涉及到园区交付后的安全和公司形象的质量缺陷，城市公司工程部和物业部以书面会议纪要将所有质量缺陷予以记录，并确保在房屋集中交付后的1个月内完成整改。5、接管验收工作内容及标准5.1接管验收工作内容按专业分为资料类、房屋本体类、公共设施设备类、景观绿化类、社区/公建配套类。5.1.1资料类主要指产权资料、技术资料、设备保修资料、声像资料等，具体参照附件《接管验收应检索提交资料》。5.1.2房屋本体类主要指房屋本体的共用部位，包括：屋面、地面、外立面、内墙面、电梯厅、人行楼道、阳台、门窗、地下空间、防雷设施及本体附属配套设施等。5.1.3公共设施设备类包括：配电系统、电梯系统、给排水系统、燃气系统、消防系统、智能化系统、通风系统、采暖系统、道路交通设施、休闲娱乐设施、围栏隔离设施、标识系统等。5.1.4景观、绿化类包括景观小品、绿化设施、清洁设施、绿植工程等。5.1.5社区/公建配套类包括：商业配套、会所配套、物业管理用房、业委会用房、居委会用房、社区警务配套、人防工程等。5.2接管验收标准5.2.1国家及地方相应规范、标准。5.2.2合同约定和销售承诺。5.2.3图纸、设计说明及产品说明书中的设计功能。6、程序与过程控制6.1城市公司工程部在实施接管验收前按本指引的接管验收标准自行组织共用部位的预验收，预验收合格后向城市公司客服部提出接管验收申请并提交新建物业共用部位接管验收及交付计划。6.2城市公司客服部在接到工程部提出的接管验收申请的2个工作日内，成立由城市公司物业部、客服部、工程部组成的验收交付小组，明确小组成员的职责分工。并在小组成立后的3个工作日内，向城市公司物业部递交书面通知，同时附上新建物业共用部位接管验收及交付计划、施工（竣工）图纸、设备清单等产权、技术资料、楼盘前期销售宣传资料等。6.3验收交付小组与物业部依据双方协商的验收及交付计划和已移交的资料清单对所列项目进行逐项验收，物业人员负责填写各项验收移交表并按系统收集汇总验收不合格项填入《公共设备接管验收遗留问题统计表》，由建设单位、移交小组、物业、监理四方签字确认所列项及整改时限。6.4验收交付小组负责推进质量缺陷的整改工作，确保在规定的时限内整改完毕，并确认符合复验条件后通知物业进行复验。6.5接管验收通过并完善交付手续后，地产方可依据工程协议与承建单位做工程费用结算。6.6实施接管验收工作过程中，为提高客户满意度、适应物业服务需要而进行的改进事项由物业填写改进意见，提交地产决策。6.7实施验收接管过程中若发现以下问题，城市公司物业部应及时上报预警，城市公司或物业管理部核实后，应按照相关要求进行处理：6.7.1集中交付前30个工作日，仍未进行共用接管验收和交付工作的，城市公司物业部及时上报城市公司；集中交付前20个工作日，仍未进行共用接管验收和交付工作的，城市公司物业部及时上报总部物业管理部、客户品牌部。6.7.2工程未完工、未完成竣工验收就进行接管验收及交付工作的，城市公司物业部及时上报总部物业管理部、客户品牌部、城市公司总经理室。6.7.3对于集中交付前10个工作日仍不能完成整改的、两次整改复验仍不合格的质量缺陷，且未以书面形式确定新期限的，城市公司物业部及时上报总部物业管理部、客户品牌部、城市公司。6.7.4整改期限经书面确认调整至本指引4.4条款规定时间仍未完成的，城市公司物业部及时上报总部物业管理部、客户品牌部、城市公司总经理室。6.8城市公司物业部未按6.7条款及时上报相关信息并造成不良后果的，责任归于城市公司物业部，物业管理部和城市公司总经理室应对物业部及其责任人进行处罚。城市公司物业部已上报，但责任部门没有按时整改到位并照成不良后果的，责任归于责任部门，总部相关部门和城市公司总经理室应对责任部门和责任人进行处罚附件：1、接管验收表2、公共设备接管验收遗留问题统计表3、接管验收应检索提交资料