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中图分类号：学校代码：10055UDC：密级：公开硕士专业学位论文房地产公司商业模式创新研究------以A房地产公司为例论文作者陈冰指导教师张永强教授申请学位EMBA培养单位商学院学科专业研究方向答辩委员会主席评阅人南开大学研究生院二○一三年九月2摘要随着我国金融、土地、调控、税收等政策调整，政府对房地产行业的约束增强，市场竞争也逐步加剧以，房地产企业优胜劣汰的进程加速，整个行业的兼并重组、整合也不断发生。房地产企业的经营需要根据政策、行业、市场的变化而创新，面对新的形势和新的发展趋势，房地产企业应选择什么样的发展战略来实现基业长青？笔者认为房地产企业应该在从“商业模式”方面不断创新，通过的打造新的商业模式来应对未来的各种挑战。为阐述好房地产企业商业模式创新问题，本文首先对商业模式的相关理论进行了分析，明确了房地产企业商业模式研究的理论依据和原则。在此基础上，论述了房地产企业商业模式的内涵与要素，并对房地产企业商业模式的创新的途径进行分析。本文根据一般商业模式的基本要素，建立了具体的适合于中国房地产公司的商业模式分析框架，即相互关联的五大核心要素:核心能力、价值链定位、产业联动链、业务模式、和盈利模式。根据该五大核心要素的分析框架，本文分析了A公司这个有代表性企业的商业模式，并结合当前房地产业面临的环境变化、海外房地产企业发展经验和自身发展的现实，总结了房地产企业商业模式创新的要素体系和保障体系,帮助希望打造新商业模式的企业提供有效的借鉴.关键词：房地产；商业模式；创新ABSTRACTRealestatemarketisoneofthefastestdevelopingmarketsinChinasince1990s.Afterseveralyearsdevelopment,real-estatedevelopingcompanieshavenowbecomeoneoftheinfluencingindustriesofChinanationaleconomy.Withthedevelopmentofthisindustry,andtightenregulationbygovernment,real-eatatedevelopingcompanyiesarenowfaingdifficultandimportanttransition,andinsearchforlastingpathfordevelopment.Asanimportantaspectofstrategymanagement,BusinessModelisthenewandcreativesolvingangletothatpuzzle.TheconceptofBusinessModeloriginatedfromwesternITeconomy,andisnow3becomingmoreandmorepopularineconomyinchina.Howtousethismethod?Firstly,werestontheoriesofcompaniesinwesterneconomics,andsettleseveralprinciplesforBusinessModelpraticeinreal-estate.Uponfivecoreelementsofreal-estatecompaniesBusinessmodel,thisarticlefocusesonthechangingfromrecentBusinessModeltothefutureBusinessModel,andthereasonforthechange.Sothisarticleconsistsoffourchapters.ChapteroneintroducessometheoriesofcompaniesinwesterneconomicsandseveralprinciplesforBusinessModelpracticeinreal-estate.Ontheimprovestheconceptanddefinestheanalyzingframeoffivecoreelementsofreal-estatacompaniesBusinessModel.KeyWord:RealEstate;BusinessModel目录第一章绪论第一节研究背景第二节研究意义和研究方法一、研究的目的和意义二、研究思路与内容三、研究方法第二章商业模式的理论基础第一节商业模式的内涵一、商业模式的定义二、房地产企业商业模式第二节交易费用与企业能力一、交易费用理论二、企业能力理论4第三章房地产企业商业模式的要素体系第一节房地产行业特性与商业模式种类一、房地产业的特性第二节房地产企业商业模式的要素体系一、核心能力二、价值链定位三、产业联动链四、业务模式五、盈利模式第四章房地产公司商业模式的创新第一节商业模式创新的环境分析一、宏观环境的变革二、国外房地产企业的商业模式第二节商业模式创新的途径一、核心能力创新二、价值链定位创新三、产业链联动创新四、业务模式创新五、盈利模式创新5第五章A公司的商业模式创新案例分析第一节A公司商业模式创新体系一、A公司情况介绍二、A公司新旧商业模式对比三、A公司商业模式创新前后的经营比较四、A公司商业模式成功原因分析第二节商业模式创新的实施保障一、加强需求分析和战略布局二、提升资本运作能力三、加强队伍建设和绩效考核四、积极塑造品牌、加强创新能力五、提高管理和运营效率第六章结论参考文献第一章绪论第一节研究背景政策、土地和资金、人口、市场竞争等几个因素都是决定房地产业最重要因素,这些因素都越来越制约房地产企业。国家密集发布了严厉的宏观调控政策，使得房地产企业开发的风险提高，房地产企业之间的竞争加剧，如何通过战略布局、管理运营模式、融资方式、营销策划等各种创新来迎接挑战，这就需要企业在商业模式方面不断转型创新。土地价格上涨、人口红利缺失、宏观调控加紧、资金短缺等多种因素极大的制约着房地产企业的发展，原来的商业模式已经远远不能适应新的变化，笔者在此背景下开展商业模式创新研究，希望为房地产企业转型发展提供借鉴。61、地价高涨、竞争加剧土地资源在我国始终是稀缺的，由于国家垄断土地，很多地方发展基础设施、产业发展光靠财政收入远远不够，而要依靠卖地获得资金，土地财政也成了税收之外最大的政府收入来源，地价不断上升的趋势将难以改变。其他行业的企业看到房地产行业这些年的高速发展，也纷纷进入房地产行业。随着市场竞争加剧，加上调控、金融、土地、税收等相关的法律政策的规制，房地产企业优胜劣汰的进程加速。2、人口因素影响突出目前的中国城市化率己经达到52%,城市化率在未来会处于加速的阶段,城镇购房26一50岁适龄人口在2014年到2025年间会形成了一个高峰。①房地产企业面对城市化和人口变化,需要在制定商业模式时未雨绸缪。3、调控效果越来越差从房地产行业市场化以来到2013年,政府连续出台了各种政策对房地产市场进行调控,政策的手段从传统的金融、税收到增加保障性住房等,甚至一些城市还出台了限购、限价政策。不过一波又一波严厉的房地产调控至今没有控制住房价。市场与政府博弈的历史结果是房价总是创新高，总体而言，楼价下跌是暂时的,上涨是大趋势。4、融资难度加大政府在最近出台的新政实施在金融信贷、财政税收和土地政策上都指向地产开发商的资金链。国家统计局最新发布的房地产数据显示,地产开发商贷款和按揭贷款增速总体放缓。当国务院颁布新国八条后,受人瞩目的房产税、限购令也正式落地,这些试点城市的成交量、价格出现跌落现象,所以地产开发商最主要的资金回笼渠道受到非常明显的影响。受到上述因素的影响，房地产企业简单依靠拿地、开发、销售的模式已经越来越难获得高利润了，以往粗放式经营业难以再维系下去，房地产企业非常有必要通过商业模式创新来应对外部环境和内部经营的多重挑战。①翁南道.房地产经济学,北京,商务出版社.2008.7第二节研究意义和研究方法一、研究的目的和意义面对不断升级的调控政策和愈加激烈的市场竞争，房地产企业不断转型创新已成为自身发展的重要动力。房地产企业的发展需要根据政策、土地供应、人口数量、市场竞争的变化顺势而为，企业要对原有的商业模式需要进行创新才能实现基业长青。笔者希望本文能对未来房地产企业的商业模式转型提供参考。笔者希望通过研究商业模式理论和房地产企业的实践，为房地产企业实现良性的可持续性发展提供借鉴。二、研究思路与内容本文首先对商业模式的相关理论进行了分析，明确了房地产企业商业模式研究的理论依据和原则。在此基础上，论述了房地产企业商业模式的内涵与要素，并对房地产企业商业模式的创新的途径进行分析。本文根据商业模式的基本要素，建立了具体的适合于中国房地产公司的商业模式分析框架，即相互关联的五大核心要素:核心能力、价值链定位、产业联动链、业务模式、和盈利模式。根据该五大核心要素的分析框架，本文分析了A公司这个有代表性企业的商业模式，阐述了A公司商业模式创新的特点和创新给A公司经营业绩带来可喜的变化，并结合当前房地产业面临的环境变化、海外房地产企业发展经验和自身发展的现实，总结了房地产企业商业模式创新的要素体系,最后还提出五项措施以确保房地产企业商业模式创新取得良好的实践效果。三、研究方法本文采用理论分析、比较研究、统计分析、案例分析法,对房地产企业商业模式的理论基础、要素体系、现行的模式进行了研究，并通过展开对A公司案例研究,分析其新旧商业模式及其经营变化情况。笔者希望通过以上研究方法来做好房地产商业模式创新的课题。8第二章商业模式的理论基础第一节商业模式的内涵一、商业模式的定义国内外学术界目前对商业模式有很多观点。哈佛商学院将商业模式定义为“企业赢利所需采用的核心业务决策与平衡”。美国学者约翰逊的《商业模式创新白皮书》中指出任何一个商业模式都是一个由客户价值、企业资源和能力、盈利方式构成的三维立体模式。按照学界通用观点认为：商业模式是指一个组织在何时(when)、何地(where)、为何(why)、如何(how)和多大程度(howmuch)地为谁(who)提供什么样(what)的产品和服务(即7“w”)，并开发资源以持续这种努力的组合。②国内学者魏炜、朱武祥两位教授提出认为商业模式是利益相关者的交易结构。魏朱商业模式模型包括6个要素：定位、业务系统、盈利模式、关键资源能力、现金流结构与企业价值。如果用交易价值、交易成本和交易风险这三把标尺来看，实际上是从不同的侧面解释了“利益相关者的交易结构”。六要素简略阐述如下：业务系统是内外部利益相关者作为行为主体形成的“网络拓扑结构+交易角色+治理关系”；定位是企业为满足利益相关者需求而与其交易的方式；赢利模式指“赢利来源+计价方式（数量、时间、价值）”；现金流结构要体现轻资产的现金流结构设计，比如充值卡（预收款+高质量服务=提高客户满意度+释放现金流压力）；企业价值是商业模式的落脚点=股票市值；关键资源能力是改进效率的重点（业绩的差异）。③魏朱商业模式6个要素如下图。②原磊.国外商业模式理论研究评介[J].外国经济与管理.2007(10)③魏炜、朱武祥,发现商业模式,机械工业出版社,20099笔者认为商业模式本质上是客户价值实现与创造的逻辑。它的内涵可以描述为：以客户价值最大化为目标，把能使企业运行的各要素整合起来，形成一个完整的、内部化的、或利益相关的、具有核心竞争力的运行系统，同时使系统达成持续赢利目标的完整解决方案。商业模式是由各种要素组成的企业经营体系，各个要素的彼此关联、互相配合，对房地产企业的发展起到至关重要的作用。二、房地产企业商业模式笔者认为房地产企业商业模式是指房地产企业为实现企业价值最大化，把能使企业运行的各要素整合起来，形成一个完整的、内部化的、或利益相关的、高效率的、具有核心竞争力的运行系统。目前国内的房地产企业的常见的商业模式有住宅开发并销售、商业地产模式、房地产服务模式三种。住宅开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上,按照城市规