XXXX0217鑫苑世家公寓产品提升研判

鑫苑·世家公寓产品提升研判汇报目录透析思考应对1案例对比分析透析红星蚂蚁SOHO、蓝堡湾世豪小公馆、景峰国际红星蚂蚁SOHO开发商上海红星美凯龙房地产有限公司物业地址中州大道与郑汴路交叉口东南售房电话0371—55558888物业类别写字楼、公寓占地面积64699平米总建筑面积75990平米标准层面积2000平米建筑风格U型建筑、现代风格、精装车位地上333、地下1167容积率4绿化率18.20%楼层24层（1—6层为商业、7层为会所及物业、8—23层为平层、3.2米层高；34层为复式、5.8米层高）梯/户8梯31户总户数1468产权状况40年（目前已剩35年）市政配套市政供水、无双气物业河南万厦物业公司均价6399内部配套：项目7楼为功能配套区，为会所、物业办公及24小时便利店和洗衣房项目服务机构；会所包括咖啡会所、餐吧、水吧、健身房、瑜伽室、多功能会议室等；7楼平台拥有近8000平米的空中生态花园，设有喷泉、叠水、慢跑步道、网球场、果林、迷你高尔夫、攀岩墙、许愿池等，由会所内部进入。景观鸟瞰图内部配套分析区位：1、项目位于中州大道与郑汴路交叉口东南，地铁3号线周边，交通便利，四通八达；2、项目西邻东建材广场，商品大世界等大型专业市场，市场潜力及客户需求巨大；3、项目毗邻英协花园、建业置地广场、正弘山等东区高端楼盘，周边开发成熟；4、距CBD5分钟车程。项目区位图产品户型：厨卫与客厅之间可做隔断，规避开放式厨房的油烟问题客厅与卧室之间可做隔断，提升卧室私密性封闭式洗衣房，可兼做阳台朝向不同，同样户型的差价在500元/平米左右产品分析相同朝向的同等户型开间略有差异，C1户型开间4米靠上，提升室内空间感产品细节B1与B2户型差异为朝向、开间和进深；与A1、C1户型相比，此类户型为封闭式厨房产品细节装修标准会所装修标准：会所大堂：水晶吊灯、刻花玻璃、钛金饰面、拼花大理石墙（地）面艺术走廊：休闲吧、艺术画点缀其中；高档射灯营造艺术氛围餐吧、咖啡吧、健身房、瑜伽室地面采用高档复合木地板房间/系统产品名称/使用部位配置描述厅房入户门防盗门盼盼或同档次品牌门槛石天然石材玄关地坪玻化砖（一房）东鹏、金意陶或同等品牌强化复合地板（二房及复式）品牌复合地板厅房地坪强化复合地板品牌复合地板厅房墙面墙面优质乳胶漆墙面踢脚木踢脚玄关/走道顶面顶面乳胶漆多乐士、立邦或同等品牌吊顶石膏板吊顶厅房顶面顶面乳胶漆多乐士、立邦或同等品牌吊顶局部造型吊顶玄关/走道灯具顶面筒灯雷士或同等品牌厅房灯具灯具雷士或同等品牌开关面板西蒙或同等品牌顶面主灯业主自购装修标准装修标准房间/系统产品名称/使用部位配置描述厨房厨房电器脱排油烟机（中式L=750mm）老板或同等品牌厨房橱柜橱柜上柜品牌橱柜橱柜下柜及台面板品牌橱柜厨盆套厨盆摩恩或同等品牌沥水篮摩恩或同等品牌厨盆龙头摩恩或同等品牌厨房墙地面墙砖东鹏、金意陶或同等品牌地砖东鹏、金意陶或同等品牌厨房顶面防水乳胶漆多乐士、立邦或同等品牌吊顶PVC吊顶厨房灯具筒灯雷士或同等品牌开关插座面板开关面板西蒙或同等品牌房间/系统产品名称/使用部位配置描述卧室卧室墙面墙面优质乳胶漆墙面踢脚木踢脚卧室地坪强化复合地板品牌复合地板卧室顶面顶面乳胶漆多乐士、立邦或同等品牌卧室灯具顶面射灯雷士或同等品牌日光灯带雷士或同等品牌顶面主灯业主自购主卧衣柜模压板柜门单片层板加不锈钢挂衣杆卧室门两房有门、一房软帘轨道开关插座面板西蒙或同等品牌备注卧室双控开关设计，在床上也方便开关卧室或主卫灯具阳台阳台地面防滑地砖东鹏、金意陶或同等品牌地漏不锈钢阳台灯具室外吸顶灯品牌吸顶灯阳台门LG塑钢门装修标准房间/系统产品名称/使用部位配置描述卫生间卫浴洁具座便器TOTO、科勒或同等品牌台盆TOTO、科勒或同等品牌淋浴间地面铺贴天然石材挡水条天然石材淋浴房龙头TOTO、科勒或同等品牌淋浴屏有（部分户型无）地漏地漏不锈钢卫浴电器浴霸奥普或同等品牌台盆柜台盆台面品牌整体柜、配镜面台盆龙头台盆柜卫浴墙地砖墙砖东鹏、金意陶或同等品牌地砖卫浴顶面吊顶PVC吊顶卫浴灯具防雾筒灯雷士或同等品牌开关插座面板西蒙或同等品牌卫生间门门扇模压板造型门装修标准项目特色：1，项目户型方正，实用性强，38平米标间，依然能够做到一室一厅一厨一卫一阳台；2，部分复式户型可以实现两房变四房，充分实现空间利用；3，项目商业用地性质可以实现办公需要；4，两房户型大开间、小进深，提升客厅空间感；推盘策略：由于项目U型格局限制，中低层部分北向拐角户型采光和通透性受到极大影响，据此，项目采用由低层到高层分批销售的策略，价格采用低开高走策略，以实现项目后期的顺利消化以及利润保证。同时由于项目40年产权的属性，同时无双气接入，项目推广上主打办公属性，项目定价较低，目前销售均价6800/㎡。推售分析开发商金基不动产（郑州）有限公司物业地址东风路与花园路交汇处西售房电话69366666/9999物业类别住宅、写字楼、公寓、酒店占地面积93774平米总建筑面积575231平米标准层面积暂无建筑风格现代车位双层地下车位3125个容积率4.5绿化率36%楼层2栋32层梯/户公寓A4梯17户/公寓B6梯29户总户数总户数2929（当期968）产权状况45年市政配套双气、市政供水物业河南正弘物业管理有限公司均价/蓝堡湾二期世豪小公馆公寓A公寓B项目基本情况：1，正弘蓝堡湾二期，位于东风路花园路西，西邻文博东路；2，项目属于花园路商圈、毗邻经三路金融圈、周边写字楼林立、与文化路教育圈接壤、同时与科技市场为邻，区位优势巨大；3，二期由由住宅、公寓、酒店、写字楼、商业街区、百货中心等全功能综合业态共融而成；4，正弘蓝堡湾二期世豪小公馆由2栋32层的精装修公寓组成，38-70㎡酒店式精装小户公寓；5，项目隔路相望郑州最大生态圈滨河资源，自然景观资源显著；正弘蓝堡湾二期世豪小公馆预计2011年4月开盘。项目概况公寓A标准层平面图产品户型公寓B标准层平面图一房一厅户型，方正实用；卫生间干湿分离，居住舒适；专设观景阳台，提升通透性标准间户型设计中规中矩，餐厅与阳台连接，提升居家情趣三角户型一室一厅，可以实现一房变两房；弧形观景阳台，实用、观景两不误一房两厅户型不规则造型，造成面积浪费；大面积阳光房提升采光需要产品户型开发商郑州亿国金顺房地产开发有限公司物业地址郑东新区CBD商务外环路与商务东三街交汇处售房电话65686888/999物业类别精装写字楼、精装酒店式公寓占地面积4446平米总建筑面积54843平米标准层面积1200平米建筑风格现代风格车位地下三层车位，约1300余个容积率10.26绿化率20%楼层35层梯/户8梯24户总户数645户产权状况40年均价2.8万物业国贸物业酒店管理有限公司代理商北京万通东方策略景峰国际项目地上35层，地下3层1—7层规划为星级酒店，委托国际酒店管理公司管理经营8—11层规划为酒店式公寓12—13层开发商自持，用作开发商办公，物业用房等14—18层规划为酒店式公寓19—35层规划为精装写字楼项目背面裙房部分规划有总台、大堂、咖啡厅、西餐厅、中餐厅、会议室等等酒店公共用房以及配属服务用房裙房楼顶规划有一部分规划全钢化玻璃屋顶，专设阳光四季厅，增强裙房部分的采光及通透性规划详情LOW-E玻璃幕墙与干挂石材相结合，透光、保温、节能；双大堂设计，写字楼大堂与酒店大堂分开，办公居住互不打扰；写字楼大堂挑高9米，大堂面积约130平米，进口大理石材墙面；配备5部电梯，电梯品牌为芬兰通力，荷载16人，载重1250㎏。酒店大堂挑高约15米，与裙楼大厅相连；目前酒店入口在售楼部内，后期装修将售楼部打通与裙楼大厅连接，形成近1000平米超大酒店大堂；配备三部芬兰通力电梯，充分满足需求。除一层外，其余楼层写字楼与酒店公寓均可由走廊互通，为办公人员住宿提供便利电梯内墙为不锈钢面装修，精美灯饰吊顶，地面铺精美地毯，楼层液晶显示屏靠近楼层按钮，便于观看；强电配置系统、弱电及楼宇智能化系统、国际一流的烟感报警消防系统，提升高层的安全性。品质细节项目户型主要有90.8平米的一房一厅商务套房；圆形大客厅加上圆弧形大落地窗设计，观景无拘束；此户型一层仅有两套，分布于楼栋北端，市场欢迎度较高，目前已售罄。标间户型面积47.57米，开间4.2米，户型方正厕所与淋浴间分开，独立开放式洗手池，使卫生间干湿分离，节省空间，互不打扰；观景大落地窗设计，增强采光和观景情趣；此户型是项目主力户型，单层有21套；目前剩余约26套，均为中间楼层，西向，采光差。景峰国际作为CBD内外环唯一在售精装酒店式公寓目前所剩房源不多，写字楼剩余34、35两层，均价3.5万，顶层价格较高，开发商有意整层出售，所以去化较慢；公寓剩余约26套标准间户型，均价2.9万，客户来访量少；项目推广少，基本无推广，开发商推售节奏随意，剩余户型等待行情，伺机涨价。户型产品卫生间洁污分开，相互独立，互不打扰，私密卫生；高档进口大理石墙面，于细节处的奢华。开放式厨房，尽享生活情趣；同时橱柜两侧的推拉门在不做饭的时候可以关闭，营造独立统一的的感觉，同时避免串味的问题。空间设计做到开放性与实用性相结合，力求完美统一功能分区解决小户型的常规问题户型产品高档实木复合地板，实木橱柜，衣柜，壁柜，木隔断颜色一致，营造统一和谐的感觉。高档吸声壁纸增强墙面立体感和私密性。中央空调系统分户计量，节省室内空间，低碳环保；客厅与卧室均设液晶温控开关，实现温度精确控制，舒适节能。厨卫设计紧凑，极大地节约了卧室面积，使室内更具空间感，小面积大利用。嵌入式壁柜，极大的节约了室内空间，壁柜内部分层结构，充分利用柜内每一个角落。内推式的开柜方式设计，使壁柜整体更加和谐统一，更加节约空间。装修细节处处体现对空间的把握户型产品圆形落地窗，趣味十足，观景、采光两不误；近50平米大客厅，障显套房品质；客厅设小型写字台，满足商务需求；加厚剪绒地毯，尽显舒适；但是，圆形客厅不利于家私的摆放。卧室设置大面积落地窗，增大采光面；营造自然观感，增强观景感受；通透性十足，增强卧室空间感。大面积落地窗增强空间感，增加居住舒适度大面积落地窗尽显高端物业风范户型产品典型项目装修明细曼哈顿公馆1、外墙：铝合金LOW-E玻璃百叶幕墙。2、内墙：大堂及电梯厅：土耳其米黄石材，公共走道及室内：高级墙纸。3、顶棚：大堂、电梯厅及公共走道：轻钢龙骨石膏板吊顶，室内：进口澳大利亚考拉漆、局部吊顶。4、地面：大堂及电梯厅：澳洲小金花石材，公共走道：玻化砖，室内：大自然或圣象实木复合地板。5、门窗：玻璃幕墙，高档钢质防盗入户门。6、厨房：无，提供食品操作台：蒙太奇人造石台面、汽车考拉漆底柜门板、玻璃门板吊柜、美的电磁炉。7、卫生间：内墙：高档印花墙砖，地面：高档防滑地砖，顶棚：轻钢龙骨防水石膏板。TOTO或西班牙乐家成品洁具（含座便器、面盆、卫浴五金配件），奥普或雷士浴霸及万家乐或海尔热水器。8、阳台：无。9、电梯：上海三菱电梯。10、其他：有线电视、电话、宽带插口预留到位；电器插座安装到位；松下或雷士灯具，西门子或奇胜开关面板，彩色可视对讲。精装修标准：800-1000元/平米1000元/平米的装修成本投入，即可比市场同类产品售价高2500-3000元/平米，额外收益1500-2000元/平米。2价值实现思考建立标准、打造高端物业、完善配套提供精装修交房，菜单化选择装修标准引入知名酒店管理公司，提供酒店式服务加强智能化配置，打造高科技、智能公寓引进特色商业及商务配套，形成高附加值通过对项目及市场的对比分析，我司认为鑫苑世家项目的公寓产品如想实现较高的售价，可通过以下几点对公寓进行产品配置，与其他项目形成差异化，形成自身的核心竞争力：价值实现精装修交房对客户：1）使业主省时省力，实现拎包即住；客户自行装修，不仅耗费大量时间，而后续所产生的一系列事宜，省时省力是一些客户选择装修的主要原因。2）节省装修成本相对于客户自行装修，发展商统一集约型装修，可以节省30％的材料费。3）避免装修的污染业主自行装修，装修垃圾、尘土、噪音等对于园区环境都产生污染，