XXXX1026-华侨城-天鹅堡-二期产品建议

华侨城天鹅堡二期产品定位建议2012.10.25目录第一部分：宏观背景第二部分：竞品市场情况第三部分：项目一期成交情况第四部分：二期产品建议第一部分：宏观背景基调：促进房地产市场稳定健康发展《境外投资管理办法》出台《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》《关于加强土地出让收支管理的通知》《调整个人住房转让营业税政策的通知》20102009基调：抑制部分城市房价过快上涨《流动资金贷款管理暂行办法》出台《个人贷款管理暂行办法》出台《加强房地产用地供应和监管有关问题通知》《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》“4.15新政”出台“9.29新政”出台20112012基调：严厉打压“7.12国务院常务会议“二三线城市”也要限购7.26“新版沪四条”发布，再次紧缩限购令8.2“四大行”叫停房地产信托业务8.16住建部二三线城市限购标准出炉8.29江苏台州领衔率先出台二三线城市限购令8.30央行推行存款准备金新规9月浙江台州、衢州限购令出台10月佛山限购令松绑朝令夕改11月初中山出台限价令“1.26”国八条出台上海继重庆后开征房产税1.31日上海限购令出台上海继重庆后开征房产税2月起华东主要城市限购令纷纷出台前7个月6次上调准备金率、3次加息基调：预调、微调46个限购城市继续维持限购状态近40个城市出台了不同的微调措施，其中除触及红线外的微调可以执行。首套房信贷出现松动，从上浮到85折。两会：调控维持力度经济工作会议及总理讲话明确房地产调控继续一定力度，房价继续回归合理。多部委辟谣楼市调控松动近年来中国楼市遭受频繁的宏观调控，特别是2011年国八条之后，以严厉打击为主；预计近期政策大幅度放松可能性不存在。第一部分：宏观背景时间政策风向内容正合观点国家性政策2012-10-21国家发改委指出:卖房不一套一标每套罚5000元发改委明确，凡是不一套一标的，一律按一套罚5000元，欺诈最高罚50万元1.此举规范房地产开发商的销售行为，保障购房者的利益；2.通过制度约束开发商行为，完善房地产市场秩序；2012-10-21国土部严格监控各地楼市政策提前做好政策储备受调控政策影响，土地供应总量减少，结构持续调整，住宅用地供应连续两个季度回升，占国有建设用地供应总量的比例扩大，房地产用地市场回暖迹象显现，避免部分地方政府放弃“调结构”，重新陷入以刺激房地产拉动经济的模式，巩固和强化已取得的房地产调控效果1.严控政策执行效果，预防房价反弹上涨；2.应改变地方政府通过房地产拉动当地经济模式地方性政策2012-10-01陕西调控新政：商品房利润控制在10%属全国首例陕西省房地产市场调控出台新举措，规定房地产合理利润率应控制在10%左右，并将各区域住房销售价格区间在媒体上公布，同时在物价部门的备案价格应在公布的价格区间范围内。意在引导市民理性购房1.响应国家调控政策，地方性政策更加合理规范化，避免房价虚高和过快上涨；2.完善房地产制度，规范陕西省房地产市场房地产市场调控继续从严，国家、地方步调一致，政策出台保障调控效果，预防房价反弹上涨第一部分：宏观背景全市市场：全市量价起伏波动，成交均价震荡前行，11年2月份“国八条”出台后，成交量大幅度下降，于11年6月开始慢慢回暖。至目前为止，西安楼市刚性需求的强势表现，促销继续保持增长。西安市场成交量价呈震荡之势，成交量价春节后逐步反弹，近期量价逐步趋稳；近期成交量主要集中在城北、城南，其中城南、高新为全市价格高地，城西处相对价格洼地。1690135501124669428956091400625759348092603371030100020003000400050006000700080009000050000100000150000200000250000300000350000城东城西城南城北高新西安市9月份各区域普通住宅成交分析上月成交量（㎡）本月成交量（㎡）上月成交价格（元/㎡）本月成交价格（元/㎡）75.6877.3868.674.761.927.2743.770.3571.6198.21102.6284.47100.3782.36431723868526936680665466263662167696696666868136616663656005800600062006400660068007000720074000204060801001202011.8—2012.9全市普通住宅分析成交量（万/㎡）成交均价（元/㎡）分区域市场量价走势：从成交量价走势来看，目前城北区和城南区成为西安市场最热门的区域。从均价走势来看，城南、高新的价格仍然处于最高位。第一部分：宏观背景2012年一季度后，西安市商品房成交量价稳定上升，总体来看市场呈现供大于求的局面，成交价格逐步趋稳164.304792.32139.69222.4246.229.8187.04144.36118.33167.88105.07108190.3477.380568.6474.7261.927.2743.770.3571.6198.21102.6384.47100.3785.24560058006000620064006600680070007200740005010015020025011.911.1011.1111.1212.112.212.312.412.512.612.712.812.9万平方米供应量成交量成交均价（元/㎡）2011年9月至2012年9月，西安市商品房呈波动性，12年年初出现供应量、成交量及价格均较低；2012年6月后供应量、成交量及成交价格恢复平稳，量价稳步齐升；2011年9月至2012年9月西安市商品房供应量、成交量及成交价格走势2012年曲江市场逐步呈现明显的供大于求局面，成交量趋稳在8-10万㎡之间，成交价格趋稳在10000-10500元/㎡，预计未来市场将进入去存量阶段2012年全年曲江区总体来讲，新增量远大于成交总量，今年开始，供应逐渐降低，成交与新增基本持平，但由于之前的存量较大，整体市场逐步进入去存量阶段。2012.1月到2012.9月，由于政策调控，市场价格处于相对较低水平，2012.2月以后价格回升，总体保持在1万左右的水平。211116.0147797.51101077.77128434.2520405.45330474.24236160.15454725.14592331.2927851.5867243.03105181.494104.2292298.0388789.8376471.32104512.93126934.129197.838898.2210234.5610835.0510056.7511278.4910048.2310236.2310570.7402000400060008000100001200001000002000003000004000005000006000007000001月2月3月4月5月6月7月8月9月2012.1月—2012.9月曲江区域供需走势图批售面积（㎡）成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）第一部分：宏观背景调控出台后，曲江市场成交量整体呈现萎缩状态，2012年以来，大量项目“以价换量”，通过变向优惠调整成交价格，以保证快速出货。27851.5867243.03105181.494104.2292298.0388789.8376471.32104512.93126934.120200040006000800010000120000200004000060000800001000001200001400001月2月3月4月5月6月7月8月9月2012.1--2012.9月曲江商品住宅成交量价走势图成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）第一部分：宏观背景曲江产品面积跨度相对较大，小高层集中在140-220㎡，高层集中在90-160㎡板块价值项目产品面积区间（㎡）竞争层级序号一级价值区金地湖城大镜小高层160-410三级A高层130-330紫汀苑高层165-175B二级价值区万科金域曲江小高层76-253二级C高层76-180曲江诸子阶小高层87-256D高层90-190永和坊小高层100-185E高层90-120三级价值区中冶一曲江山小高层83—200F高层85—140中铁国际城小高层---一级G高层89-162中海紫御华府小高140—200H中海碧林湾高层87-135I曲江千林郡高层88-150J曲江意境小高层99-144K高层96-19750045040035030025015010020050面积550ABCDEFGHIJK小高层高层二级价值区三级价值区一级价值区第一部分：宏观背景板块价值项目产品价格区间（元/㎡）竞争层级序号一级价值区金地湖城大镜小高层16000-18000三级A高层13000-15000紫汀苑高层12000-14000B二级价值区万科金域曲江小高层19000-22000（精装复式）二级C高层14000-17000（精装复式）曲江诸子阶小高层12000-13000D高层10000-11000永和坊小高层10000-12000E高层85000-11000三级价值区中冶一曲江山小高层8400—8600F高层8100—8600中铁国际城小高层---一级G高层7500-8000中海紫御华府小高9500—11000H中海碧林湾高层7500-10000（精装）I曲江千林郡高层6500—8000J曲江意境小高层---K高层7500-8500曲江项目物业售价分化较为明显；本案所在价值板块高层售价集中在9000-11000元/㎡之间单价ABCDEFGHIJK小高层高层二级价值区三级价值区一级价值区17000160001500014000130001200010000900011000800018000第一部分：宏观背景板块价值项目产品总价区间（元/㎡）竞争层级序号一级价值区金地湖城大镜小高层256-640三级A高层169-495紫汀苑高层200-230B二级价值区万科金域曲江小高层120-400二级C高层120-280曲江诸子阶小高层100-260D高层118-209永和坊小高层150-360E高层99-149三级价值区中冶一曲江山小高层71—108F高层68—103中铁国际城小高层---一级G高层70-128中海紫御华府小高133—250H中海碧林湾高层65-135I曲江千林郡高层79-150J曲江意境小高层---K高层75-122曲江项目物业总价多集中在140-250万之间；其中一级价值区总价较高，多在200-500万之间；本项目所在二级价值区，高层总价多在100-160万之间。总价ABCDEFGHIJK小高层高层二级价值区三级价值区一级价值区50045040035030025015010020050550第一部分：宏观背景曲江住宅产品成交主力段集中于80-100㎡，120-150㎡、200-250㎡之间的改善型三房；受区域价值特征影响，以及各项目推售产品影响，产品成交主要以改善型房源为主；曲江成交以80-100㎡的两房和120-150㎡的改善型三房成交为主，其次为部分200-250㎡产品0200004000060000800001000001200002012.01-09曲江分面积段成交情况第一部分：宏观背景通过区域典型项目备案数据可看出：区域内项目主力成交面积段为140-150㎡的，占比27%；其次为90-100㎡，占比14%；另外170-180㎡、200-250㎡大户型成交占比相当，均为8%；200㎡以上产品主要集中在金地湖城大境和中海御湖公馆；170-180㎡产品主要集中在万科金域曲江（精装复式）、中海御湖公馆和金地湖城大境；140-150㎡产品主要集中在中海紫御华府和中海御湖公馆；此数据为房99备案数据2012.1-2012.9曲江个案住宅分面积段套数统计面积段划分金地湖城大境万科金域曲江紫薇永和坊中铁建梧桐苑中海御湖公馆中海紫御华府50以下00000050-6020000060-7003005070-80031001