XXXX年08月25日产品标准化--典型案例(高层化购物中心系

2010.08.12Page0商业地产研究院2010年08月25日2010.08.26Page1壹建筑规模特征贰楼层空间布局叁业态配比情况肆商家组合特征伍租金分配策略2010.08.26Page1壹、建筑规模特征12010.08.26Page1图1.各类型购物中心分布模型（金字塔结构-微笑曲线）1单主力店多主力店专业店+混合区楼层数面积（万㎡）都市核心区新城或郊区社区型购物中心百货型购物中心主题型购物中心综合体型购物中心区域型购物中心2010.08.26Page1图2.各类型购物中心建筑面积与楼层分布1单主力店多主力店专业店+混合区楼层数面积（万㎡）都市核心区新城或郊区社区型购物中心百货型购物中心主题型购物中心综合体型购物中心区域型购物中心规模：3-5万㎡层数：2-4层主力店：超市/卖场规模：5-8万㎡层数：6-8层主力店：百货规模：15-30万㎡层数：3-5层主力店：百货+超市+家电家居规模：8-12万㎡层数：8-12层主力店：专业店+餐饮娱乐规模：12-18万㎡层数：6-8层主力店：百货+超市+专业店2010.08.26Page1事项/城市常熟郑州杭州苏州合肥开业日期2008-6-52009-3-282009-4-282009-6-282009-8-28地理位置海虞南路民主路西湖区工业园庐阳区距离市中心0.5㎞0.5㎞10.0㎞3.5㎞4.5㎞周边人口（万人）40250506025公交线路（条）1634201515出租面积（㎡）46,00043,00029,00070,00040,000超市（沃尔玛）（㎡）17,00020,00014,00020,00015,000商铺面积（㎡）29,00023,00015,00050,00025,000店铺比例（%）63.0%53.5%51.7%71.4%62.5%商铺数量（个）150100100180100平均商铺面积（㎡）193230150278250表1-1.西蒙集团-印象城系列（社区型购物中心）印象城以沃尔玛为主力店，单店可出租面积集中在4.0-4.6万㎡，可出租店铺占总面积的比例集中在52%-63%；单个出租店铺面积平均值在150-278㎡。12010.08.26Page11表1-2.南京金鹰系列（百货型购物中心）连锁店建筑面积（㎡）楼层总数楼层详况单层建筑面积(㎡）南京新街口3344761F-6F5575南京珠江店3357851F-5F6716南京汉中店12462---扬州店410127B1-6F5859扬州二店3000031F-3F10000南通店879551F-5F1759苏州店1496031F-3F4987徐州店5126661F-6F8544泰州店5834751F-5F11669淮安店496895B1-5F9938盐城店620008B1-7F7750西安国贸店100295B1-4F2006西安高新店2728741F-4F6822昆明店3370251F-5F6740上海店2130691F-9F2367其他:银泰百货系列百联系列2010.08.26Page11表1-3.部分主题型购物中心概况编号项目名称商业面积（㎡）经营楼层楼层概况单层面积(㎡）备注1南京水游城10.0万㎡6层B1-F516,600地下负三层2西单大悦城12.5万㎡13层B2-F119,600地下负四层3百联又一城12.6万㎡10层B1-F912,600地下负三层4香港朗豪坊5.5万㎡15层B2-F133,600地下负四层1)规模：集中在10万㎡左右，即可以形成规模效应，又不易过大；2)层数：主题型购物中心,由于低层区以专业店为主，延长了零售楼层的分布范围；同时，高层区增加了餐饮、娱乐等业态的比重，也近一步延长了经营层数；在控制总规模的前提下，可适当降低单层面积。2010.08.26Page11表1-4.部分综合体型购物中心编号项目名称建筑面积（㎡）经营楼层楼层概况单层建筑面积(㎡）备注1上海港汇广场13.0万㎡7层B1-F618,500地下负三层2北京新光天地12.0万㎡8层B2-F615,000地下负四层3天津大悦城12.5万㎡6层B1-F520,800地下负三层4龙之梦购物中心22.0万㎡13层B2-F1116,900地下负四层1）规模：以港汇广场为典型代表，面积集中在12-15万㎡；2）楼层：一般在6-8个经营楼层，单层面积在15,000-20,000㎡之间；但是，由于中心区域用地紧张，也呈现为高层化的趋势。2010.08.26Page11表1-5.万达集团购物中心规模情况（区域型购物中心）城市位置购物中心面积（㎡）福州新海峡金融商务区9.5武汉江汉区菱角湖10.0兰州兰州万达11.0无锡滨湖区11.5宜昌伍家岗区14.5长春朝阳区红旗街12号15.2襄樊樊城区长虹北路15.4宁波江北区15.9大庆东城区东风路16.0济南市中区魏家庄片区16.1沈阳铁西区兴华南街16.4淮安水渡口16.4银川金凤区16.5呼和浩特赛罕区新华东街路16.8镇江黄山西路16.9包头青山区银河广场东侧17.2广州白云新城17.3绍兴绍兴柯桥柯北新城区17.4厦门湖里区17.4合肥芜湖路与马鞍山路17.7天津河东区津滨大道18.3太原杏花岭区19.0石家庄裕华区20.0上海嘉定区（江桥）21.0唐山唐山市路南区21.3万达购物中心的规模集中在16-18万平方米之间。2010.08.26Page11表1-6.部分区域型购物中心编号项目名称建筑面积（㎡）经营楼层楼层概况单层建筑面积(㎡）备注1莘庄仲盛28.5万㎡6层B3-F535,625地上16万，地下12万2杭州万象城24.0万㎡7层B3-F626,666-3深圳万象城18.8万㎡6层B3-F523,500-4正大广场24.1万㎡13层B2-F1116,000地下负四层5朝阳大悦城23.0万㎡12层B1-F1119,000地下负三层部分区域型购物中心规模达到18-28万平方米。2010.08.26Page1类型指标/年份1995年2000年2005年区域型中心Mall总数113168171可租面积（百万平方米）8.7914.7615.46平均单店可租面积（万平方米）7.788.789.04年总销售额（百万美元）281856099674880平均每个Mall总销售额（百万美元）249.42363.07437.89年总底租收入（百万美元）1955.904496.905739.10平均每个Mall总底租收入（百万美元）17.3126.7733.56出租率85.0%92.0%93.0%社区型中心总数657371可租面积（百万平方米）1.411.681.80平均单店可租面积（万平方米）2.172.302.54年总销售额（百万美元）2831.634104268年底租收入（百万美元）115.84168.9221.4出租率91.60%91.50%91.60%表1-7.美国西蒙集团旗下购物中心情况美国西蒙集团旗下区域型购物中心的平均单店规模在8.0-9.0万㎡；社区型购物中心的平均单店规模在2.0-2.5万㎡。12010.08.26Page1类型指标数据总体规模总数（个）2759总建筑面积（㎡）44,919,370总营业面积（㎡）36,538,400总销售额（亿日元）268,306单店平均平均单店建筑面积（㎡）16,281平均单店营业面积（㎡）13,243平均单店销售额（亿日元）97.25平均单店租户数（个）48单店铺平均单个店铺建筑面积（㎡）339平均单个店铺营业面积（㎡）276平均每坪销售额（千日元）2506表1-8.日本购物中心情况（2006年）日本购物中心的规模普遍偏小，平均单店规模在1.6万㎡，租户48家；单个店铺339㎡。12010.08.26Page1贰、楼层空间布局22010.08.26Page12楼层/项目西单大悦城朝阳大悦城正大广场百联又一城香港朗豪坊L13————————餐饮+娱乐L12————————零售（8层）L11娱乐娱乐————L10餐饮——L9娱乐+餐饮娱乐+餐饮娱乐L8娱乐+餐饮L7餐饮餐饮L6餐饮餐饮零售+餐饮L5零售（7层）零售（6层）零售（6层）L4零售（6层）餐饮L3零售（4层）L2L1B1B2停车库停车库B3停车库停车库停车库B4——————1）地下3-4层，地上集中在9-11层，合计12-15个楼层；2）零售业态约占6-7个楼层，集中分布于B2-L5层；餐饮、娱乐约占4-6个楼层。表2-1.参考购物中心楼层业态布局情况2010.08.26Page122）香港朗豪坊L5-L13也为半层结构；以主题性百货零售为主。1）西单大悦城F6-F11为半层结构；以餐饮、娱乐业态为主。2）低层区采取全层满铺，中高层区半层结构，与酒店、写字楼形成错落格局。2010.08.26Page12超级市场/特色食品（JasonsMarket）鞋履专区国际品牌（H&M）美容专层时尚服饰美食广场特色餐厅/酒吧本地原创品牌运动服饰潮流服饰图2.香港朗豪坊楼层布局2010.08.26Page123）通天扶梯设计：可便捷引导人流通向高层区，有效提升各商业业态的垂直分布区间。西单大悦城通天扶梯，可从首层直达第六层香港朗豪坊分别在L1-L3、L4-L8、L8-L12之间设置通天扶梯。2010.08.26Page13叁、业态配比情况2010.08.26Page1业态/项目西单大悦城朝阳大悦城正大广场百联又一城香港朗豪坊零售58%56%55%65%62%餐饮25%15%26%16%21%娱乐15%27%18%17%17%其他2%2%1%2%-1)业态组合：理论上，零售、餐饮、娱乐的黄金比例为52：30：18；从实际运行来看，参照香港朗豪坊、西单大悦城的业态组合，60：25：15较为符合国内情况。表3-1.总体业态配比情况32010.08.26Page13大类业态建筑面积（M2）占比零售（56.9%）主题购物区2635321.1%时尚集成店105738.5%时尚服饰1742013.9%休闲服饰53544.3%家居家饰58364.7%超市49514.0%化妆品集成店4940.4%餐饮（19.4%）餐饮(快餐轻食/饮品）2429819.4%娱乐（18.4%）电影院100138.0%电玩42413.4%儿童世界38433.1%国际观展中心49373.9%其他（5.4%）配饰/礼品/数码/音像/服务配套67645.4%-合计125077100.0%表3-2.天津大悦城小业态组合1)在新一代大悦城中（天津大悦城）：对零售进行细分，并提出时尚集成店的概念；并丰富娱乐业态，以达到集聚人气的效果。2010.08.26Page1楼层/业态购物餐饮娱乐配套F11--100%-F10--100%-F9--100%-F8-74%25%1%F7-100%--F6-99%-1%F595%5%--F495%5%--F394%5%-1%F295%5%--F199%--1%B185%10%5%-B293%4%3%-B3---停车场B4---停车场表3-3.西单大悦城各楼层业态比例31）业态垂直分布策略：西单大悦城零售约占7个楼层，餐饮与娱乐业态各占3个楼层；同时，在零售集中的各楼层布置5%左右的休闲餐饮，地下部分布置一定比例餐饮、娱乐等。2010.08.26Page1楼层/业态```````````````````````````购物餐饮娱乐配套F10-100%--F911%35%54%-F8-26%84%-F714%28%58%-F63%75%22%-F5-100%--F4100%---F383%16%-1%F290%10%--F193%7%--B185%--15%B2100%---B3---停车场表3-4.正大广场各楼层业态比例1）业态垂直分布策略：正大广场零售约占6个楼层，餐饮与娱乐业态各占3个楼层；同时，在零售集中的各楼层布置7%-16%左右的休闲餐饮，既可聚集人流，也作为休息区。32010.08.26Page13表3-5.天津大悦城各楼层餐饮布局F4：大型正餐/休闲餐饮/西餐/日韩料理/茶餐厅/