XXXX年12月26日境外房地产产品案例研究_17页_高通智库

|境外房地产产品案例研究|1环保主题写字楼——DavidBrowerCenter项目概况„项目名称：DavidBrowerCenter（大卫•布罗尔中心）„项目地点：美国加州伯克利„产品类型：写字楼„建筑面积：4460平方米„造价：1890万美元„竣工时间：2009年4月项目团队„开发商/业主：EquityCommunityBuilders（ECB）„建筑设计：DanielSolomonDesignPartners„工程：TippingMarandAssociates(结构);IntegralGroup(机电和给排水);IntegratedDesignAssociates(电气)„顾问：LoisosandUbbelohde(环境);WRT(景观);SiegelandStrain(LEED)„照明顾问：AuerbachGlasow„声学顾问：CharlesM.SalterAssociates境外房地产案例研究RealEstateProjectCaseStudy2010年12月26日(双周一次)|境外房地产案例研究|2DavidBrowerCenter（大卫·布罗尔中心）是一座环保主题写字楼：不仅建筑本身是有望获得LEED白金认证的绿色建筑，其租户也是以环保和可持续发展事业为主的机构。项目用地原为停车场，位于美国加州大学伯克利分校的西南角，土地权属于当地政府。该写字楼是一个混合用途项目的一部分，另一部分为97套廉租公寓，同时包含近1000平方米的底商和地下车库（98个车位）。整个项目总投资7500万美元，其中写字楼造价为1890万美元。项目资金来源十分多样，包括传统银行贷款、捐赠款、免税债券、低息贷款等。该写字楼使用了美国著名环保组织山岳协会（SierraClub）首任常务理事DavidBrower的名字来命名。为了体现该写字楼的环保理念，设计团队秉承资源节约的宗旨，用材尽量绿色和简洁，同时注重用户友好型设计。可再生能源的就地生产（光伏发电）、置换式通风、雨水收集利用等典型的绿色环保措施都在该项目中有所应用。置换式通风目前成为越来越多节能环保写字楼所采用的通风方案，配合冷热辐射混凝土结构，免除了大部分吊顶，在一定的成本预算条件下，有利于室内层高空间的优化。当然，需要注意的是，这种暖通空调模式只适用于某些气候环境条件（当地气候环境条件见图表）。写字楼首层包含一个178座的会议厅和一个130平方米的画廊，为租户提供交流的空间。该项目有望获得LEED白金认证，但它包含的不仅仅是一个简单的“绿色清单”，而是“一体化设计流程”（integrateddesignprocess）的完整成果，表现在不同设计和顾问团队之间自始至终的紧密配合、建筑各个组成部分之间的紧密协调、各个系统之间性能的相互提升，昀终实现总体运行效率的提升。DavidBrowerCenter还装有楼宇资源消耗实时监测系统，可通过专门的公共网站查看其用电和用水负荷，使其节能效果得到更直接的展现。天气条件全年各月总降水量及24小时最大降水量平均气温和温差（右轴单位：毫米）（右轴单位：摄氏度）|境外房地产案例研究|3主要风向：冬季：南风和西南风夏季：西风和西北风各月能耗细分由上至下依次为（天然气、外购电力、项目自身光伏发电）单位面积年能源消耗：431MJ/m2平面图首层平面图|境外房地产案例研究|4二层平面图截面图标示序号说明：1.大堂2.画廊3.餐厅4.会议室5.报告厅6.零售7.车库8.写字间9.公寓10.社区活动室|境外房地产案例研究|5尽管LEED评分中不包含建筑的耐久性，但设计团队仍将建筑寿命作为项目的绿色属性和创新点之一。由于该项目所处位置距海沃德断层（HaywardFault）不到一英里，遭遇强地震的可能性极高，因此在结构上具有创新性的“自修复”能力，以延长建筑的寿命。垂直后张核心筒与水平后张框架的结合使建筑物在地震时具有活动韧性，不至于造成永久变形和损坏。在该项目的地基和地上混凝土结构中，高炉矿渣代替了大约70%和50%的硅酸盐水泥，因为这种组合所对应的碳排放更少。写字楼的“自修复”抗震结构示意图|境外房地产案例研究|6体现协调性的一个方面是外立面。写字楼的外立面为清水混凝土、玻璃和锌板；住宅（左）为钢结构，外立面部分为混凝土，部分为涂料。在材料的选择方面，至少是部分材料的选择，与对面ArtDeco风格的大学体育场形成呼应。写字楼与住宅之间的庭院，入口处的5个屏风可以转动，在必要时形成闭合状态（上图）|境外房地产案例研究|7集成部分中昀显而易见的是68千瓦的屋顶光伏发电系统，该系统在运行的第一年里满足了大楼约35%的电力需求。屋顶北侧的光伏发电阵列设计师将相对较窄（进深约9米）、且带有反光架和大面积玻璃的办公室安排在建筑的南侧和东侧，这种布局可以使建筑物深处获得更多的自然光，同时减少眩光和热量吸收。南立面，光伏面板低于屋顶，兼作顶层窗户的遮阳板|境外房地产案例研究|8北立面，光伏发电阵列高于屋顶。建筑南立面和东立面（半圆端）的遮阳反光架起到双重作用——防止刺眼的阳光直射入室内，同时将阳光反射至天花板，形成更为舒适的自然采光。|境外房地产案例研究|9外立面使用经久耐用的锌板，这种材料的生产也相对低碳，能为开发商赢得LEED加分。被称为“雨链”的雨水传导体系使用青铜质的废弹壳。|境外房地产案例研究|10双层挑高大堂作为展览展示和接待空间，电梯核心筒是抗震系统的重要组成部分。右侧楼梯间的门保持打开，以增加可见性和采光，鼓励用户使用楼梯而非左侧的电梯。|境外房地产案例研究|11工作时间写字间内均可获得100%自然采光。为了确保租户不对内部空间进行有损采光效果或建筑性能的改动（潜在的效果是不降低资产质量），开发商和物业管理公司制定了装修守则，包括对固定隔断的高度做出限定，以确保自然采光；规定天花板必须使用白色涂料，使反射率昀大化；为了确保冷热辐射楼板的功效，还限定了隔音板使用的面积（但不得不在隔音效果上做出一点牺牲，这是大量使用热质的绿色写字楼所面临的共同问题）。此外，人工照明受日光传感器的控制，避免避免不必要的照明浪费。层高高于普通写字楼，提供更为开阔的办公空间|境外房地产案例研究|12一体化设计下的绿色节能系统示意图（置换通风、自然采光、遮阳、太阳能利用、热质应用——冷热辐射混凝土楼板）实用的高品质的报告厅用于行业交流，同时有助于社区建设|境外房地产案例研究|13DavidBrowerCenter所使用的建筑和装修材料中，有53%来自再生材料，同时，从资源获取到昀终报废拆除的建筑全寿命周期，在可行的范围内，都尽量选择低能耗及对环境影响昀小的产品。家具使用大量再生材料由再生材料制成的卫生间台面地毯70%由再生材料制造建筑内大部分区域的地面为清水混凝土，厨房和电梯的地板为耐擦洗的天然油地毡，原料为亚麻籽油、松脂、锯末、软木屑、石灰石。木工部分大量采用更为环保的竹材。|境外房地产案例研究|14卫生间使用大按键式节水座厕（两档冲水有明确标示，引导使用者的节水习惯，因为在很多情况下，节水功能可能并不为使用者所熟悉）、使用可降解密封液的无水小便池（免去了供水管）。置换式通风的地板送风模式可提升的室内空气质量和舒适度，新风以低速通过地板散流器进入室内，新风量由二氧化碳监测器控制。配合可开启的外窗，可以减少对机械通风的依赖。|境外房地产案例研究|15MechoShadeSystems公司提供的标准遮阳帘使用聚酯纤维，会议室的全遮光帘材料为玻璃纤维和丙烯酸树脂。建筑混凝土结构中植入了液体循环加热和冷却系统。|境外房地产案例研究|165600加仑的雨水储存罐，收集的雨水用于冲厕和绿化灌溉（高性能滴灌系统）。主要材料和部品供应商„外立面：VMZinc„混凝土：HansonConcrete„窗：WausauWindows„玻璃：Solarban60„缓坡屋顶：JohnsManville、CRCoolroof„屋顶防水板、配件：VanMulderSheetmetal„天窗：Sunoptics„竹木工：DRS„面板：TheGeorgeFamily„涂料和油漆：KellyMoore„卫生间墙砖：Daltile„地毯：InterfaceFlorEntropy„固定座位：IrwinSeatingCompany„电梯：通力Ecospace„光伏面板：SunPower„节水管件：FalconWaterfreeTechnologies、Caroma、SloanSOLIS„楼宇运行监测显示系统：LucidDesignGroup|境外房地产案例研究|17说明高通智库是一家专业的房地产研究综合服务商，简报产品是在分析师长期对房地产行业进行系统监测和研究的基础上，形成的研究产品。目前高通智库提供十一种定期的研究产品，成系统的为行业内企业服务。《境外房地产案例研究》双周一次，提供对境外有借鉴意义的项目或企业的案例研究。客户如果需要更为详细的专项研究报告，请与研究主管联系。联系方式：北京朝阳区三元桥时间国际A座30层3006邮编：100028电话：[phone]传真：[phone]-8001网址：