XXXX年8月高通智库-境外房地产产品案例研究_28页

北京市朝阳区三元桥时间国际A座30层3006邮编：100028Tel:[phone]E-mail:[e-mail]城市度假娱乐综合体——拉斯维加斯“CityCenter”项目概况„项目名称：CityCenter„项目地点：美国拉斯维加斯„项目类型：城市综合体„开发类型：城市再开发„占地面积：约27万平方米„总建筑面积：约167.4万平方米„开工时间：2004年„竣工时间：2009年（部分2010年）„开业时间：2009年12月„投资商/开发商：米高梅度假国际公司、迪拜世界„总规划：EhrenkrantzEkstut&Kuhn；总建筑设计：Gensler境外房地产案例研究OverseasRealEstateCaseStudy2010年8月15日(双周一次)|境外房地产产品案例研究|2“CityCenter（城市中心）”是美国拉斯维加斯最新建成的大型综合开发项目，位于拉斯维加斯大道（LasVegasBoulevard）的核心地段，最初由米高梅（MGM）公司投资开发，后来引入迪拜世界作为合作投资方。该项目所在该地块之前也是米高梅旗下的一座酒店和娱乐设施，占地面积约27万平方米，处于米高梅旗下的另外两个著名的度假和娱乐项目——Bellagio和MonteCarlo之间。CityCenter项目总建筑面积约167.4万平方米，包括4座独立的酒店（其中一座含赌场）、一座购物和文化娱乐中心、两座公寓楼。根据规划，这些设施中共包含约6000间酒店客房（含产权式酒店）、2400套公寓/住宅、38家餐厅和酒吧、一个会议中心、一家购物中心、一个1800座的剧院。除一家规模较小的酒店外，整个项目于2009年12月正式开业。CityCenter由米高梅度假国际公司（MGMResortsInternational）和迪拜世界的子公司无限世界（InfinityWorld）共同投资开发，项目预算总投资额85亿美元，耗时五年建成，是美国历史上规模最大的和投资额最高的商业地产项目。过去，拉斯维加斯大道上的众多项目都是蔓生式铺展，而CityCenter项目则更多地强调“纵向、密集和可持续”等概念。建筑物的高度聚集既是上一轮房地产繁荣的结果，也是新拉斯维加斯开发范例的呈现。米高梅设计部门副总裁SvenvanAssche指出：“拉斯维加斯大道上的物业价值已经大幅飙升，我们必须考虑一定量土地上的投资回报。”Gensler建筑师事务所被聘为该项目的总设计师，作为米高梅公司设计部门的延展，领导众多建筑师和大约250名顾问的参与，其中不乏DanielLibeskind、HelmutJahn、NormanFoster等知名建筑师，室内设计则聘请了TihanyDesign和RockwellGroup等事务所。对于负责地块总体规划的EhrenkrantzEkstut&Kuhn建筑师事务所来说，其面临的挑战是“这些建筑必须创造空间，而不仅仅是一些吸引人的物体”。其目标是创造一个以行人为导向的混合用途项目，并在拉斯维加斯大道上形成一个全新的“城市界面”。该项目共获得了6项LEED金级认证，是美国获得LEED认证最多的商业综合体项目。除了惯用的节能手法外，该项目还配备了8.5兆瓦的天然气热电联产机组，可以满足整个项目约13%的电力需求，同时能够提供卫生热水和采暖所需热能。项目主要组成部分„Aria度假酒店及娱乐场„Vdara温泉酒店„文华东方酒店（MandarinOrientalHotel）„“Crystals（水晶）”购物和娱乐中心„Veer双塔住宅„Harmon酒店„CityCenter轻轨|境外房地产产品案例研究|3CityCenter规划平面图Aria度假和娱乐场Vdara温泉酒店轻轨文华东方酒店及公寓Veer双塔住宅Crystals购物和娱乐中心Harmon酒店|境外房地产产品案例研究|4模型图卫星图|境外房地产产品案例研究|5实景图|境外房地产产品案例研究|6Aria度假酒店及娱乐场Aria度假和娱乐中心（含赌场）是CityCenter项目最核心的部分，由一系列弧形建筑组成，锯齿状的外立面使每间客房都有一个转角，以获得更多的景观视野。·建筑设计：PelliClarkePelli·建筑面积：35.34万平方米·建筑高度：182米·4004间酒店客房，包括568间套房·1.4万平方米赌场·11625平方米的餐饮空间，包含17家餐厅（正餐餐厅9家、休闲餐厅7家、自助餐厅1家）和10家咖啡厅/酒吧·7440平方米的SPA和沙龙·4000余平方米的零售空间·2.79万平方米的会议中心·4个游泳池（其中一个是仅限成人进入）·1800座的太阳马戏团剧场（CirqueDuSoleilTheater）。作为吸引游客的一大亮点，太阳马戏团（CirqueduSoleil）每晚在此举行两场次的名为“埃尔维斯万岁（VivaElvis）”的大型杂技和歌舞演出，每场90分钟，票价99-175美元（不含税及服务费）。该演出为纪念猫王而创作。Aria度假酒店及娱乐场的构成（西侧鸟瞰）|境外房地产产品案例研究|7酒店入口处由一组大型玻璃天篷构成的环形落客区（东外立面）|境外房地产产品案例研究|8酒店的每个窗户上都有CityCenter™LasVegas字样的LOGO，以体现其与众不同。玻璃幕墙的设计充分考虑了拉斯维加斯极端的天气条件，并使用了创新的遮阳系统：zZigBee®-Pro技术驱动的超静音帷帘滑轨及卷帘遮阳系统zDoubleShade品牌电动卷帘遮阳系统zSkylighter遮阳系统泳池区|境外房地产产品案例研究|9酒店裙楼尽量采用自然采光，入口大堂全部使用玻璃，前台背后的玻璃幕墙使外面的小公园一览无余。前台上方悬挂的银质雕塑象征科罗拉多河，由MayaLin设计。Aria内的24小时商店Elements出售各种日用品、食品饮料、酒类、CityCenter相关的艺术品和纪念品、服装等。|境外房地产产品案例研究|10Vdara温泉酒店Vdara温泉酒店是一座不含赌场的酒店，建筑面积约15万平方米，共57层。酒店大楼外观呈三层平面的重叠，通过不同颜色的背面喷涂酸蚀拱肩玻璃强化这种效果。酒店共有客房1495套，并有丰富的会议和温泉SPA设施。建筑设计：RafaelViñolyArchitects、HamiltonAndersonAssociates酒店入口|境外房地产产品案例研究|11Vdara酒店大堂休息区|境外房地产产品案例研究|12Vdara首层公共区域及会议设施平面图Vdara酒店裙房屋顶泳池|境外房地产产品案例研究|13Vdara酒店SPA设施文华东方酒店（MandarinOriental）文华东方酒店位于CityCenter的东南角，不含赌场。建筑面积约10.1万平方米，楼高47层，包括392套酒店客房和225套豪华住宅。酒店在23层设置了空中大堂。建筑设计：KohnPedersenFox（KPF）|境外房地产产品案例研究|14文华东方酒店外立面文华东方酒店泳池区|境外房地产产品案例研究|15文华东方酒店23层空中大堂内一面以玻璃纤维石膏板为基础的“金砖”墙|境外房地产产品案例研究|16“Crystals（水晶）”购物和娱乐中心Crystals购物和娱乐中心位于CityCenter东侧中央、Veer双塔住宅楼和文华东方酒店的底部（通过天桥相连），共三层，局部两层或四层，外形仿照水晶的结构，购物中心内汇集了世界顶级奢侈品旗舰店、艺术品展馆、高档餐厅、夜总会等。建筑设计：StudioDanielLibeskind|境外房地产产品案例研究|17|境外房地产产品案例研究|18购物中心使用不锈钢外表面，能够折射出拉斯维加斯大道上的标志性的炫目灯光和色彩。Aria酒店和水晶购物中心围合成的一个室外空间（如图），左侧是酒店大堂的玻璃幕墙，右侧是购物中心的玻璃及不锈钢倾角结构，中间是亨利·摩尔（HenryMoore）的雕塑。|境外房地产产品案例研究|19购物中心内部设计以“城市公园”为主题。一个由桃花心木、沙比利木和钢材打造“树屋”是购物中心内的一个功能性核心景观，树屋内是Mastro’sOcean俱乐部的餐厅。|境外房地产产品案例研究|20“树屋”内的餐厅米高梅聘请了WET公司设计了CityCenter中的五个喷泉，有两个位于“水晶”购物中心内，其中有一组是4.57米高的“冰雕图腾”，该冰雕会缓慢融化，然后重新冷冻成形，如此不断循环，而且每次重新冷冻会生成不同的形状。WET公司之前曾为米高梅的另一个项目——位于CityCenter北侧的BellagioResort&Casino设计喷泉。|境外房地产产品案例研究|21在夜景照明方面，购物中心内安装了灯光投射装置，将细长的灯光投射到内墙上，仿佛白天从狭窄的天窗上投射进来的日光（右图）。|境外房地产产品案例研究|22|境外房地产产品案例研究|23购物中心平面图CrystalsPlace（水晶天地）由若干艺术品馆组成|境外房地产产品案例研究|24Veer双塔住宅Veer双塔住宅楼由两座倾斜5度的塔楼组成，位于购物中心之上，楼高152米，共37层，其中东塔39290平方米，西塔39002平方米，标准层楼板面积1137平方米，每栋楼内有335套公寓，套内面积从46平方米到307平方米。倾斜的建筑设计是为了为公寓住户提供更好的景观视野，尤其是高层的住户。为了缓解沙漠气候中日光的热辐射，公寓楼的外立面玻璃上覆盖了沙丘色的瓷点，并安装了穿孔铝百叶。建筑设计：Murphy/Jahn|境外房地产产品案例研究|25建筑边缘安装的LED景观灯更突出了大楼的倾斜造型。住宅楼与购物中心衔接处的立体交通结构住宅楼大堂|境外房地产产品案例研究|26住宅客厅屋顶泳池|境外房地产产品案例研究|27Harmon酒店CityCenter轻轨CityCenter项目内有一条半英里长的轻轨系统，将该项目与邻近的米高梅的其他两个项目连接起来，以形成更大的规模效应，该轻轨系统设三个站，其中一站就设在Veer双塔住宅和水晶购物中心附近。CityCenter轻轨连接米高梅旗下的三个项目，使游客可以更方便地从一个项目到达另一个项目。Harmon酒店最初设计高度为49层，其中部分为用于出售的产权式酒店，不含赌场。后来因施工缺陷和金融危机的影响降低到28层，建筑内装修无限期推迟，以缓解支出压力。建筑设计：Foster+Partners|境外房地产产品案例研究|28金融危机对CityCenter项目的影响在赌城拉斯维加斯，CityCenter项目也成为投资商的一项高风险赌注，该项目2004年开工时正好是房地产繁荣期，项目开发后期则遭遇金融危机爆发，竣工时面临经济深度衰退。项目在开发过程中出现过诸多问题，比如6名建筑工人因工程事故死亡、合伙投资方之间因成本上升引发法律诉讼、全球信用紧缩导致融资不畅。随着经济状况不断恶化，投资商米高梅和迪拜世界不得不采取了削减成本的做法。2009年初，CityCenter将原来设计为400套客房的Harmon酒店的高度降低了一半，该举措使产权式酒店的数量减少了200套（其中一小半已经预售），使该物业的总价降低了6亿美元，同时，酒店的内装修则无限期搁置，又削减了2亿美元的支出。投资方还对总承包商提出了4.9亿美元的诉讼，原因是钢筋安装有误。由于房地产泡沫破裂，米高梅将产权式公寓的价格下调了30%，并向购房者推出了融资方案，到2010年6月份，有234套公寓售出，不到2400套产权式酒店和公寓的10%。截至2010年第一季度，米高梅公司亏损9670万美元，其中部分源自CityCenter项目的账面价值降低了8600万美元。而一年前该公司的盈利为1.052亿美元。截至2010年3月31日，米高梅的负债为130亿美元，主要来自CityCenter项目。今年第一季度，CityCenter项目的核心部分——Aria度假和娱乐中心的入住率为63%，平均房价为194美元/天。