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守候一生的珍爱香格里.晶座项目推广策略与形象重塑泛宇地产2019.3.8骚动的中国朱鎔基恐高•从2019年开始，即将卸任的前国务院总理朱鎔基发出警告：中国经济存在过热，部分行业特别是房地产行业投资增长过猛，他语重心长地说：不要再高了，我有恐高症！•媒体小心翼翼地报道了一下，没人理会。温家宝低热•继任总理温家宝并没有立即对房地产下手，一方面是他认为房地产并没有严重的过热，只是低热，另一方面是他温文尔雅的性格决定了其施政行为的低调平顺。•然而发烧的房地产并没有退热的迹象，随着境外热钱和国内各界资本的疯狂进入，房地产差点烧至晕乎。退烧药吃了没效•2019年10月，人民银行决定自29日起上调人民币基准利率，这是我国10年来首次提高银行存款利率，自营性个人住房贷款5年以上的利率由5.04%上调到5.31%，上调0.27个百分点。•2019年3月16日，央行再次调整商业银行住房信贷政策。5年期以上个人住房贷款利率至少比现行优惠利率5.31%提高0.20个百分点。同时，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。再加点消炎药退烧药没见效，于是紧急加开消炎药：•维护房地产市场稳定被列入政府工作考核范围•各地区视实际情况将对购房提高首付比例•各地已进入物业税试点前期工作可惜感冒是病毒引起的•消炎药还是没见效，原因在于感冒是病毒引起的，必须采取措施杀灭病毒才能根除疾患。•七部委联合下发的“国八条”终于出台，一些泡沫严重的城市房产价格应声下跌，此前爆炒房价虚高的地方媒体一反常态，纷纷拿出房价不会下跌、只会减缓增速的理由。•之后的一系列政策更是不断炮轰房地产行业,2019年第二套房的限制行业终于感到一丝寒意.•地方政府和中央政府的博弈，以开发商、代理商和媒体为代表的强势集团与弱势的购房炒房者的博弈更加微妙，骚动的中国一时难以平静。暧昧的潍坊潍坊三大怪•城市不大架子大，政府铁了心要建设所谓的大型中心城市，于是道路先行，房地产跟进，市场大饼摊得大大的、薄薄的。•人气不旺消费旺，全市城区居民总共才一百多万，但人均消费高于全省平均水平，然而住房等大宗耐用品的需求增量能持续多久？•房价不高增速高，潍坊平均房价并不算高，但这两年增速极高，可谓一天一个价，宏观调控的猛药一下，房地产会不会变成去年的“铁本”呢，没人这么说，但担心的是大多数潜在购房者，最近新盘和二手房成交量的减速是否显示了某种趋势？近年来潍坊城市经济持续高速增长，尤其是200６年、200７年，各项经济指标都达到了相当可观的水平。因此，快速稳健并具备长远可持续发展动力的潍坊经济是对潍坊房地产开发最大的支持。•2019年人均GDP达到17279元（按现行汇率折算为2141美元），2019年人均GDP达到19677元(按现行汇率折算为2520美元)，比上年增长16.2%。•城乡居民收入增长明显。据抽样调查，2019年全市城镇居民人均可支配收入11846元，比上年增长14.8%。城镇居民人均消费性支出8816.3元，增长15.1%。•潍坊市连续20年实现财政收支平衡，财政收入逐年以25%左右的速度提升，为市政的房地产规划和相应区域配套设施的建设提供了经济基础，居民收入的稳步增长已成为支撑了房地产开发的持续快速增长的主要动力。由此可见，潍坊持续走高的城市居民收支水平，将产生极大的购买力，尤其是大量消费支出用于居住消费，更是为潍坊房地产发展尤其是中高档住宅发展提供了强有力的需求保障。200４至200６年，潍坊房地产市场施工面积与新开工面积均持续高速增长。2019年1-9月份市区竣工面积达329。82万方，持续走高。类别全市年度开工量全市年度竣工量2019年520万平方米416万平方米2019年630万平方米510万平方米2019年996万平方米778万平方米地区完成投资施工面积竣工面积市区750218.5686.5329.82各县市区435963.8680.68358.02合计11861821367.18687.842019至2019年，潍坊房地产市场施工面积与新开工面积2019年1-9月份全市竣工面积•2019年1-9月潍坊商品房销售面积达到282万㎡，相对06年平稳上升。商品房竣工面积（万平方米）327.34商品房销售面积（万平方米）282.641600180021002500280031006.712.516.719.21210.705001000150020002500300035002002年2003年2004年2005年2006年2007年单位（元/平米）0510152025单位（%）价格增长率2019—2019年潍坊市中心区商品房均价及走势2019年1-9月潍坊商品房销售面积越暧昧越吸引•潍坊顺应中央和省里的部署，也出台了“严厉”的调控措施，但同时政府依然强调房价会平稳增长——当然地价也会平稳增长。•2019年政府会议上政府领导预言三年内房价达到均价5000元•暧昧的潍坊常常让人捉摸不定，但越暧昧越有吸引力，有信心和实力和开发商还会勇往直前，一举夺标。我们真心佩服贵公司的魄力和主见，关键是，我们能帮你做点什么呢？我们不暧昧清醒是做好代理的先决条件。一个月前我们就潍坊房地产市场做了一个专题调研……样本分析1、调查对象属性1.1、性别•本次调查对象的性别以男性居多，占61%，女性占39%。被访者性别比例男性61%女性39%1.2、年龄•本次调查对象中，30岁以下的年轻人居多。25岁以下的被访者占33％，26－30岁的被访者占30％，31－35岁的被访者占16％。其余年龄段各占4％－7％不等。被访者年龄构成33%30%16%5%5%4%7%25岁以下26-30岁31-35岁36-40岁41-45岁46-55岁56岁以上1.3、职业•本次调查对象职业构成相对较为分散，更有助于真实反映不同消费者的购房心理。被访者职业构成11%16%20%14%22%6%11%个体工商户私营企业家公务员科技管理人员企业职工周边村镇居民其他1.4、文化程度•被访者主要以高中学历居多，占48%，其次为大学以上学历，占35％。被访者文化程度3%14%48%35%小学初中高中大学及以上1.5、家庭人口•被访者家庭结构以3口之家居多，达44%，其次为4口之家，占29%，这也与目前潍坊市的家庭结构基本相同，说明本次调研具有很强的代表性。被访者家庭人口数8%44%29%16%3%2人3人4人5人5人以上1.7、家庭年收入•本次调研的对象的家庭年收入主要在2-5万元之间，而有较强购房能力、年收入在5万元以上的家庭约占本次调研对象的40%左右。家庭年收入构成20%40%22%12%6%2万以下2-5万5-10万10-20万20万以上2、调查内容分析2.1、基本数据分析2.1.1、对住宅类型的偏好选择•由表可知，在住宅类型的选择上，各种类型相差比例不是太大，市民对小高层、高层的接受程度也开始有较高的认可。被访者对多层还是比较偏爱。被访者对住宅类型的选择21%35%29%15%低层多层小高层高层2.1.3、购房时最关心的楼盘卖点•总提及次数从被房者最看中的楼盘卖点前三位总提及次数来看，被访者最关心的问题包括小区环境、价格、交通以及地段。调查发现，小区环境是市民最关心的问题，提及率超过了价格因素，说明市民对居住环境的重视。另外，物业管理的提及次数超过了房型，说明目前人们对物业管理的重视。17125721822641109112568557050100150200250300地段小区环境交通价格开发商品牌房型物业管理社区配套智能化及保安设施车位购房关心的问题（总提及）2.1.4、被访者对小区配套的偏好选择•在被访者对小区配套的要求上，排名前3位的是便利超市、医务室及药店、银行，说明市民在对小区的配套要求主要集中在对日常生活的便利上，目前还没有提升到对健康和精神生活的更高的层次上。050100150200250300幼儿园便利超市医务室药店邮局银行图书阅览室健身房游泳池儿童乐园老年活动中心干洗店其他住宅配套选择偏好2.1.5、被访者对建筑风格的喜好•被访者对现代风格的建筑最为亲睐，占37％。选择传统中式复古风格与欧美风格的客户相差不多，分别为24％与23％。。被访者对建筑风格的喜好37%23%24%7%9%现代风格欧美风格复古风格其他无所谓2.1.7、被访者对总价的承受能力•大多数被访者承受总价集中于25-35万元之间，选择35-45万元的被访者也较多，与目前普通住宅的市场价格基本一致。被访者能接受的总价22%45%25%6%1%1%25万元以下25-35万元35-45万元45-55万元55-65万元65万元以上2.1.8、被访者对户型的选择•调查发现，被访者对三室二厅二卫最为喜爱，其次是二室二厅一卫，这也与目前的主流户型吻合。被访者对户型的选择1%15%21%18%31%10%4%一室一厅一卫二室一厅一卫二室二厅一卫三室二厅一卫三室二厅二卫四室二厅二卫其他2.1.9、被访者对面积的需求•被访者对面积的需求主要集中在80-130㎡之间，这与市场实际供应基本一致。另外，被访者对60-80㎡的小户型也有一定的需求。消费者对面积的需求3%18%35%30%11%3%30-60㎡60-80㎡80-100㎡100-130㎡130-150㎡150㎡以上2.1.10、被访者对单价的预期•本次问卷发现，市民对单价的期望主要集中在3000元以下，与区域内实际销售价格有一定出入，这与市民期望住宅价格下降的意愿是一致的，希望以较低的价格买到较满意的房子。0501001502002800元以下2800-3200元3200-3600元3600-3800元4000元5000元以上被访者对单价的提及2.1.11、被访者的房产信息来源•被访者了解楼盘信息的最主要途径是朋友介绍，占样本的34%；其次是报纸广告，占28%。消费者房产信息的来源28%9%34%16%13%报纸广告路牌广告朋友介绍中介单位其他2.1.12、被访者购房的原因•在未来有购房倾向的客户中，购房原因最多为房屋置换、改善居住条件，其次是结婚购房。说明随着潍坊市经济的发展，市民收入的提高，人们对居住条件的改善日益重视。050100150200拆迁购房换房改善生活为儿女购房结婚购房添置第二套居所投资其他被访者购房的原因2.2、数据交叉分析2.2.1、年龄交叉分析•年龄——住宅类型•分析发现，35岁以下的年轻人对小高层和多层比较喜欢，36－45岁的中年人则对小高层和高层比较亲睐。而46岁以上的中老年人对低层和多层住宅情有独钟。010203040506025岁以下26-30岁31-35岁36-40岁41-45岁46-55岁56岁以上年龄—住宅类型交叉分析低层多层小高层高层•年龄——户型交叉•分析显示不同年龄的被访者基本都以三房两厅两卫、三房两厅一卫与两房两厅一卫为主要选择。值得注意的是26-30岁的面临结婚的人群在户型需求上出现2个分支，一是喜欢2室2厅的小户型，二是追求豪华的大3房户型。56岁以上的老年人由于子女成家，出现空巢家庭，对小户型的需求相对较大。年龄-户型交叉010203040506025岁以下26-30岁31-35岁36-40岁41-45岁46-55岁56岁以上1-1-1`2-1-1`2-2-1`3-2-1`3-2-2`4-3-2`其他•年龄——面积交叉•30岁以下的年轻人对面积的需求较小，基本在80-100㎡之间，随着年龄的增长，对住宅面积的需求也逐渐加大。40岁左右的被访者的面积需求在130-150㎡之间。然后45岁以上者再又慢慢降低到60－100㎡。010203040506025岁以下26-30岁31-35岁36-40岁41-45岁46-55岁56岁以上年龄—面积交叉30-60㎡60-80㎡80-100㎡100-130㎡130-150㎡150㎡以上•年龄——总价•由于年轻人所选择的户型和面积都较小，其总价也相应降低，在25-35万元之间，而31-35岁的被访者则更多选择35-45万元的住宅。02040608025岁以下26-30岁31-35岁36