搜索
2009集合资金信托产品：结构分析与创新特色（系列2）时间:2010-3-1212:03:48文章来源:信托网浏览次数:351中国人民大学信托与基金研究所《中国信托业发展报告》课题组主任编委：邢成执笔人：陈赤余磊于贝王云飞陈建超赵永康系列二：房地产信托业务创新亮点不断进入2009年以来，房地产市场的回暖速度之快大大超出了市场的预期，各主要城市房地产价格和成交量纷纷创出历史新高。与往年房地产信托业务一般逆房地产市场周期发展不同的是，今年伴随着房地产行业的火爆，房地产信托产品也迅速升温，无论是数量、规模、比重还是合作房地产企业的层面，均出现自2002年信托业重新登记以来的峰值。到2009年下半年，随着一线房地产企业与信托公司战略合作关系日益加强，超越单纯项目融资目的，带有明显为开发商扩张融资的信托项目更是层出不穷。1房地产信托业务政策动向一、银监会严控债务性信托融资用于补充房地产项目开发资金本2009年10月初，银监会下发了《关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》，规定信托公司不仅不能将债务性集合信托计划资金用于补充项目资本金，以达到国家规定的最低项目资本金要求，此规定涵盖了基础设施类和房地产类项目。而且对于那些宣称资本金已经到位的企业，信托公司有义务去证实这一点，必要时还可以委托有资质的中介机构进一步核实认定。此举被认为是银监会在连续颁布《固定资产贷款管理办法》和《项目融资业务指引》之后规范信贷资金流向的重要举措，对业内通行的通过信托融资补充房地产开发项目资本金以撬动银行信贷做法起了一定限制作用。二、上海银监局提示房地产信托业务风险2009年11月，上海银监局向辖区内各信托公司下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求上海各家信托公司审慎开展房地产信托业务，防范房地产信托业务风险。上海银监局重点要求各信托公司合理把握业务规模扩张的速度，防止业务过快扩张；同时高度重视对房地产业务的合规管理和风险控制，对房地产信托资金的运用要加强监控，防止房地产商利用信托平台盲目融资。同时上海银监局特别强调，各公司要审慎选择交易对手，严防交易对手风险，严把合规管理关和风险控制关。2009年下半年房地产市场波动加大，一些一二线城市房价上升过快，房地产市场前景面临不确定性影响，但少数信托公司出于短期利润考量盲目扩张房地产信托业务规模，已经有超出自身风险控制能力的趋势，上海银监局的风险提示作为监管层的窗口指导，在一定程度上起到了警示的作用。2房地产信托业务发展概况一、房地产信托产品数量、规模及比重均创历史新高据不完全统计，2009年全年，全国五十余家信托公司共发行房地产信托产品214个，总规模达4,425,404万元，分别比2008年的发行数量和规模增加了58.52％和62.19％。图3-112005年—2009年房地产信托产品数量、规模及比重2009年房地产信托产品发行数量在当年信托公司发行的信托产品总数量中占比为18.58％，虽然比2008年的20.33％略有降低，但发行规模占比却从2008年的32.16％提高到了34.40％。单支房地产信托产品的平均规模也从2008年的2.02亿元/支提高到了2.07亿元/支。二、全年房地产信托产品发行数量呈整体上升趋势今年一季度，信托公司在房地产领域的投资上表现平稳，无论是产品发行个数还是发行规模均不突出。但从二季度开始，房地产市场的迅速回暖带动了房地产企业融资需求的大量增加。面对房地产市场的机遇，信托公司凭借着信托制度的灵活性，依靠质押、抵押等多样化的风险控制方式，主动出击，把握机遇，带来了房地产类信托产品发行数量和规模的飙升。二季度房地产信托的发行规模超过了40多亿元，规模前10的信托计划中，有8个来自于房地产领域，几乎由房地产信托一手包办。不仅如此，房地产类信托产品的收益率也是独领风骚，在第二季度收益率排名前10名的信托计划中有7个来自于房地产领域；与其他行业一般6%至7%收益相比，房地产类信托产品的预期年化收益率明显偏高，最高的达到了20%。进入三季度之后，房地产信托产品的发行始终处于强势状态，连续三个月产品发行规模位列各投资领域之首。7月份信托公司发行了20个房地产类信托产品，发行规模28.16亿元，规模占比为34.60%；8月份发行产品17个，规模上升至35.45亿元，规模占比达到了44.49%；9月份发行产品20个，发行规模35.85亿元，规模占比提高至46.74％。2009年4季度，由于证券类信托业中信托开户限制迟迟不能解决，基础设施类信托业务又受到11月底财政部发文叫停地方财政担保影响，传统的三架马车仅剩房地产信托业务一枝独秀。11月发行房地产信托产品20个，但规模达到创纪录的89.37亿元，占当月发行信托产品总体规模比重到58.54％，这也是今年单类产品月度规模占比首度超过50％。12月房地产信托产品发行数量更是达到33支，规模持续高位运行，达到75.41亿元。图3-122009年房地产信托产品各月发行数量、规模及比重三、整体收益有所降低，拉动房地产信托产品收益水平回落2009年银行业信贷规模超过10万亿元，宏观经济资金面保持充裕，流动性宽松，利率处于较低水平，带动整体资金收益下降。与2008年相比，2009年信托产品整体收益水平下降明显，拉低房地产信托产品收益水平降至8.02％，较去年同类产品10.19％的整体收益率有明显的下降，但仍然高于2007年平均7.35％的收益水平。图3-132007年—2009年信托产品总体收益率和房地产信托产品收益率对比四、资金投入方式多元化，收益权与股权投资并驾齐驱2009年以来信托公司对房地产企业和房地产项目的融资方式也日益多元化。传统的贷款模式已降至50％以下，股权投资成为主流模式，收益权等权益投资方式逐渐兴起。股权、土地、在建工程等资产的收益权，成熟物业的租金收益权等权益皆可作为融资标的，甚至还有项目销售收益权、工程款收益权、应收帐款收益权等方式的变通操作。此外，财产权信托受益权基于信托平台的拆分转让融资也屡屡出现。而且通过目前流行的上市公司股票质押融资产品也可以发现，具有房地产背景的上市公司股东或者有房地产业务的上市公司，也纷纷利用上市公司流通股或限售股通过信托融资，为旗下的房地产项目提供流动资金支持。信托公司房地产信托业务资金投入方式的多样化一方面是因为目前国内严格的房地产金融政策，此外信托公司的贷款品种与银行相比缺乏竞争力，信托公司须在其他融资手段上显示出比较优势，且信托公司自身贷款规模还受到30％规模比例的限制等。但上述各种方式必须考虑到在办理土地或物业抵押时，土地或房产抵押登记部门对此种方式的接受程度，如果处理不慎，将会直接影响到抵押登记效力，这也对信托公司的风险控制能力提出了新的要求。五、基金化特征的房地产信托产品逐渐增多，专业化趋势明显从2009年开始，具有基金化特征的房地产信托产品逐渐增多，例如中信信托的“天泰不动产投资信托基金”、中融信托的“嘉诚一、二、三号房地产投资基金”和“佳庆房地产投资基金”、北京信托的“稳健一期”等信托计划，都带有组合运用投资等明显的基金化特征和结构化设计，有的还预留了一定的流动性安排。虽然这些房地产信托产品距离纯粹的基金化产品还有一定距离，例如在内部运作中为了防止资金闲置，一般先有种子项目再募集资金，而且为开发商提供融资的痕迹也较明显。如中信信托的“天泰不动产投资信托基金”，具体模式为与天泰集团合作，投资于位于青岛、济南的若干房地产项目，天泰集团认购信托产品次级受益权，并为项目提供担保措施，就带有明显的企业融资特征。但不可否认的是，信托公司的通过这些类基金化产品的操作，不断介入房地产项目筛选和管理，持续提高自主管理能力，借助专业化开发公司和机构不断提高项目实施能力的整体趋势愈发明显。六、信托业务与一线房地产企业战略合作不断加强由于融资能力、成本等方面的原因，信托公司一般很难为大型房地产公司或大型房地产项目提供融资。但近年来，由于信托公司快速发展，低成本规模化资金来源不断丰富，融资能力不断增强，议价能力也水涨船高。而且一些大型房地产企业开始正视信贷政策对其周期性影响，主观上希望融资渠道多元化，也相应加大了信托融资的比重。从今年开始，房地产信托的募集规模纪录不断被刷新，交易结构复杂的大型房地产信托项目屡见不鲜；此外信托公司与一线房地产企业战略合作联盟不断涌现，如平安信托分别与金地集团、绿城集团签订了3年100亿元和150亿元的战略合作意向，中铁信托与蓝光地产签订了20亿元战略合作意向，华融信托与保利置业签订了200亿元的战略合作意向，信托公司在房地产金融中的地位得到了较大提升。而对于此类大型房地产集团，信托公司也持欢迎态度，一方面是因为这些企业实力雄厚，在建在售项目众多，与中小开放商相比，资金链断裂的可能性大大减小，单个项目的安全边际大大提升；另一方面，众多的在建和拟建项目也能够为信托公司带来持续不断的业务机会。七、7下半年以来，为开发商提供扩张融资的信托项目不断增多2008年——2009年间房地产市场的波澜起伏令不少开发商始料未及，2009年下半年随着房地产市场的火爆，不少开放商对房地产市场的发展形成了良好预期，纷纷加大了获取土地和项目的力度，但由于国家房地产金融政策的严格限制，银行的并购贷款也很少向房地产行业倾斜，不少开发商转向投资手段多样化的信托平台以获得扩张资金。2009年下半年以来，带有明显房地产并购融资特征的股权投资类项目和联合开发项目不断增多，如中诚信托与荣盛发展（002146）联合收购廊坊开发区恒盛昌顺实业公司股权项目、平安信托发行“安鑫1号集合资金信托计划”募集16.17亿元和金地集团合作开发上海赵港项目等。还有不少的开发企业通过存量资产获得其他项目所需的发展资金，这一现象在2009年下半年逐渐显现，特别在一些权益类投资项目中非常明显。这可视为信托公司在房地产市场上通过制度优势获得市场份额的具体表现，本身无可厚非，但是信托公司也需注意到在房地产市场面临新一轮宏观调控的不确定性前景下房地产企业的扩张风险。3创新房地产信托产品案例分析一、中信信托——“聚信汇金地产基金Ⅱ号集合信托计划”案例创新分析：利用信托平台实现了将开发商整体资产、对项目原有投入和信托融资的三重整合，从整体提高了信托项目的综合风险保障水平和信托公司对项目开发的操控能力。通过复杂的交易结构，实现对项目完全控制和最终融资目的。灵活的期限和预期收益率设计，信托产品最终收益和项目实际销售价格线性相关，信托产品营销和房地产项目销售有机结合。案例介绍：中信信托发行的“聚信汇金地产基金Ⅱ号集合信托计划”（优先级）募集资金总额约为20.4亿元，具体资金投向及交易结构为：（1）信托资金0.3亿元将用于向昆明星耀体育城收购其持有的昆明星耀房地产开发有限公司（简称“星耀房产”）100%的股权；（2）收购完成后，中信信托6亿元用于向星耀房产增资；（3）星耀房产获得增资后将用其中的1亿元向星耀体育城购买嵩明项目公司全部股权；并继续向嵩明项目公司增资5亿元；（4）剩余的14.1亿元信托资金用于向嵩明项目公司和星耀体育城发放贷款。该产品也实施了信托受益权结构化设计，分为优先级、中间级和一般级，本次对外发行的是优先级信托和中间级受益权，募集总规模20.4亿元。但与大部分信托受益权机构化设计不同，本项目用于认购次级受益权的并非现金，而是昆明星耀控股以其持有昆明星耀体育城公司100%股权认购。而且昆明星耀体育城公司100%股权采用真实转让过户方式，中信信托实现了对昆明星耀体育城公司的完全控制。优先级和中间级受益权总规模20.4亿元、一般级受益权（昆明星耀体育城公司100%股权）评估价值48亿元，优先级受益权+中间级受益权与一般级受益权比例为3：7，这也是该信托计划的信用增级手段之一。该信托项目交易结构较为复杂，利用一系列的股权收购、增资和受益权结构化设计，最终实现中信信托对昆明星耀体育城公司、星耀房产和嵩明公司等最核心最有价值资产的绝对控制，并使其达到商业银行开发贷跟进对资本金以及开发资质的要求，最终是为了实现同时运作