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会所经营方案会所经营方案内容1、会所概况及经营模式2、会所三个阶段的经营预测3、会所开办费4、会所经营建议一、会所概况及经营模式会所概况项目的会所位于商业裙楼4楼，总建筑面积6346㎡，楼高5米。会所性质属于经营性商业资产，具有独立商业产权。销售计积表显示功能为“文体活动用房”会所日常运营中，一楼会所大堂、四楼会所主体及五楼部分架空层作整体经营考虑。一、经营定位及目标经营定位1、“专业型+小区型”综合会所；2、会员制管理会所；3、奢华享乐型会所。经营目标1、小区服务为主，商业经营为辅；2、项目收支平衡，达到良性经营。二、会所功能设计康体设施：健身房、游泳池、乒乓球室、棋牌室、桌球房商务、休闲设施：红酒雪茄房、自“主”空间、商务中心、多功能室儿童活动设施：宝宝CLUB整个会所将覆盖无线上网系统三、会员制管理会员类别收费标准服务内容金卡年费：6000元/年免费享受游泳、健身、桑拿、水力按摩池等服务；其他消费八折优惠银卡预存金：2000元（每次续充值500元起）每次消费从预存金中扣除业主卡预存金：800元（每次续充值500元起）所有消费八折优惠四、会所客源分析周边公寓客源分析总户数超过5000户，居住人口逾万。富力爱丁堡国际公寓嘉裕·礼顿阳光柏林国际公寓马赛国际公寓富力史丹尼国际公寓凯旋新世界·新凯公寓双城国际公寓新大厦星辰财富港星汇国际公寓项目销售及业主入住时间推售阶段销售重点1、2月（春节前后）加推1栋26层以上单元复式储客3、4月（提升档次）3、4栋复式；4栋大户型5、6月（销售高峰）全部在售产品7-9月（保温销售）2套顶层复式；全部在售产品10月（清货期）余货2010年1-11月项目销售期2011年1-12月业主陆续入住2012年1月后入住率达到80%项目预计2010年11月交付五、采取分阶段经营策略一2010年6-12月开放参观二2011年1-12月会所试业三2012年1月以后正常经营二、会所三个经营阶段的预测第一阶段：会所开放参观会所经理（服务中心经理兼任）会所服务员3人（包括主管）设备管理员（服务中心人员兼）清洁人员（外包，2名）（备注：会所需入职三名服务人员，包括一位主管，主要负责接待参观的人群）会所组织架构及人员设置：第一阶段：会所开放参观会所管理成本：建议：由于第一阶段会所的主要任务是开放给潜在买家参观，故建议此阶段费用共352,368元（6个月）作为会所的开办费由发展商支付。序号项目年度成本（元）月度成本备注1人力资源成本140,40011,700三名会所服务员2清洁费用50,4004,200两名清洁人员3专项清洁费用223,35618,613依据会所装修材料制定4设备维护22,4401,870含维修小配件,未含折旧费用。5能耗264,54022,045游泳池暂不开放6布草费3,600300总成本704,73658,728第一阶段：会所开放参观第二阶段：会所试业会所组织架构及人员设置：会所经理（服务中心经理兼任）会所主管1人会所服务员3人救生员2人设备管理员（服务中心人员兼）清洁人员（外包，3名）财务（收费员）（服务中心人员兼）第二阶段：会所试业会所成本：序号项目年度成本（元）月度成本（元）备注1员工工资271,20022,600四名服务员，二名救生员2清洁费用75,6006,300人员工资（按每人2100元/人/月标准，3人）3专项清洁费用223,35618,6134办公费用7,200600文具/直饮水等（按每人55元/人/月标准）5物料消耗等7,200600低值易耗品6饮品48,0004,000饮料等成本（按133元/天计算）7食品48,0004,000食品等成本（按133元/天计算）8调味料1,200100为“自主空间”提供9节日装饰60,0005,000按元旦（春节）、复活节、六一、中秋、国庆、圣诞等节日计算10绿化租摆42,0003,500按月进行更换11订报费用7,200600提供给客人阅读的报刊12营销推广费用12,0001,000会所推广活动使用13设备维护69,8285,819含维修小配件,未含折旧费用。14能耗986,54482,212详见附件五15布草费18,0001,50016税金71,0165,918按收入5.09%计提总成本1,948,344162,362第二阶段：会所试业第二阶段：会所试业会所收入：餐饮及儿童活动部分对外出租序号项目年度收入（元）月度收入（元）备注1棋牌室32,4002,70030元/小时*3房*30小时2桌球室2,88024040元/小时*6小时3红酒/雪茄室1,920160收取开瓶费，每瓶酒80元4商务中心480405健身室5,76048030元/次*16人次6游泳池129,60010,80030元/人/次6-9月平均每天20人次；其余平均每天8人次,；平均每月360人7自主空间43,2003,600200元/3小时*6次8餐饮租金864,00072,000因要提供租户装修免租期，故预计2011年6月起租。2400平方米*60元/平方米9培训租金315,00026,250预计2011年3月份起租。共700平方米，45元/平方米总收入1,395,240116,270第二阶段：会所试业第二阶段：会所试业会所盈亏分析：月经营成本：￥162,362元月经营收入：￥116,270元月亏损：￥46,092元年亏损：￥553,104元建议：由于入住人数较少，未能满足会所经营条件，建议由开发商补贴亏损费用。第三阶段：会所正常运营会所组织架构及人员设置：会所经理（服务中心经理兼任）会所主管1人会所服务员4人救生员3人设备管理员（服务中心人员兼）清洁人员（外包，4名）财务（收费员）（服务中心人员兼）第三阶段：会所正常运营会所成本：序号项目年度成本（元）月度成本备注1员工工资360,00030,0002清洁费用100,8008,400人员工资（按每人2100元/人/月标准）3专项清洁费用223,35618,6134办公费用,9600800文具/直饮水等（按每人55元/人/月标准）5物料消耗等12,0001,000低值易耗品6饮品72,0006,000饮料等成本（按200元/天计算）7食品72,0006,000食品等成本（按200元/天计算）8调味料3,000250为“自主空间”提供11节日装饰60,0005,000按元旦（春节）、复活节、六一、中秋、国庆、圣诞等节日计算12绿化租摆60,0005,000按月进行更换13订报费用6,000500提供给客人阅读的报刊14营销推广费用24,0002,000会所推广活动使用15设备维护84,2887,024含维修小配件,未含折旧费用。16能耗1,126,27293,85617布草费24,0002,000家具按X万2-3年分摊，电脑按X万5年分摊18税金123,48010,290按收入5.09%计提总成本2,360,796196,733第二阶段：会所试业第三阶段：会所正常运营会所收入：序号项目年度收入（元）月度收入（元）备注1棋牌室43，2003，60030元/小时*3房*40小时2桌球室7，20060040元/小时*15小时3红酒/雪茄室24，0002，000收取开瓶费，每瓶酒80元4商务中心720605健身室7，20060030元/次*20人次6游泳池180，00015，00030元/人/次6-9月平均每天30人次；其余平均每天10人次,；平均每月500人7自主空间57，6004，800200元/3小时*8次8餐饮租金1，728，000144，000因要提供租户装修免租期，故预计2011年6月起租。2400平方米*60元/平方米9培训租金378，00031，500预计2011年3月份起租。共700平方米，45元/平方米总收入2，425，920202，160第二阶段：会所试业第三阶段：会所正常运营会所经营方案盈亏分析:月经营成本：￥196,733元月经营收入：￥202，160元月盈利：￥5，427元年盈利：￥65，124元备注：此阶段会所经营略有盈余，建议自本阶段起由物业公司自负盈亏,会所将不断根据市场变化对会所的经营进行优化调整。三、会所开办费用会所开办费用（物料采购）区域内容金额（元）乒乓球室球台及配套用品、饮水机、休息长椅…￥11,130多功能教学室黑板、无线话筒及音响、投影机、DVD…￥28,150多媒体阅读室电脑、刻录机、打印机、扫描仪…￥39,630棋牌室麻将台、电视机…￥14,550红酒/雪茄室红酒柜、雪茄配套用品…￥13,720自主空间烹饪用品、餐具、茶具…￥102,950游泳池毛巾、拖鞋、沙滩椅、健身室休息椅、池畔吧用具…￥42,925商务中心电脑、打印机、文件柜、液晶宣传栏…￥27,210其他后勤配置冰箱、碎冰机等电器、酒杯、无线网络建设…￥81,850合计￥362,115四、会所经营建议会所经营建议1、产权问题：因会所产权用途为“文体活动用房”，建议在项目交楼前，寻找适当时机完成“公示”等相关手续，在会所开业前把四层产权调整完善。2、经营配套条件：由于目前会所没有配套任何车位和招牌位置，故对专业经营部分的对外招商影响很大，建议集团从负一层的停车场中预留30-50个车位配合会所招商，并在裙楼的广告位置中预留适当招牌位置供会所租户使用。3、档次标准：本方案中对会所的管理从实际出发，体现温馨的家庭气息。若需要提升档次，参照五星级酒店和高级私人俱乐部的标准，则每月成本需增加超过十万元的支出，建议本会所按本方案标准试运行。4、亏损补贴：由于会所的“开放参观”和“会所试业”两个阶段的市场环境不完善，故建议由发展商补贴亏损费用。谢谢！二0一0年四月二十八日