XXXX-04-15创新产品专题研究

本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用创新产品专题研究本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用创新动因及要素代表个案分析创新产品总结本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用创新动因及要素代表个案分析创新产品总结本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用•实现高溢价率–一般为地王项目，土地成本过高，通过产品创新增加项目的溢价能力，突破区域价格限制，从而使项目的利润得到保证。•增强项目竞争能力–突破规划指标限制，通过产品创新实现产品升级，如公寓升级为叠加或大平层，从而突破区域同质化竞争，增加项目的竞争能力。创新动因创新动因本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用5别墅创新六要素创新提高私密性优化生态性体现独享性注重精神性突出个性增强安全性如围合式私家花园大栋距如围合式私家花园如绿化景观组团如人文性、艺术性如建筑材质、私家花园营造如安保、智能化创新要素本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用创新要素及动因代表个案分析创新产品总结仁恒怡庭万科第五园中建新江湾项目绿地新南路壹号金地天御万科琥珀臻园本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用7仁恒怡庭1993年进入上海、2006年新加坡上市17年立足上海、仁恒一路走来，带给我们的是高端住宅的品质导向。本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用8仁恒怡庭关键词：创新奢华叠墅、私家泳池、精装本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用9仁恒怡庭项目基本情况项目名称仁恒怡庭所在区域杨浦区所属板块新江湾城板块项目地址政和路338弄开发商上海仁恒杨浦房地产有限公司企划代理上海仁恒杨浦房地产有限公司占地面积54200㎡建筑面积65000㎡容积率1.2绿化率45%产品规划叠加别墅、花园洋房突破仁恒以往住宅产品模式，升级为“盛装叠墅”住宅产品，将传统海派里弄格局与现代组团式布局创新结合，并吸收传统欧洲小镇的空间元素和特色尺度，是目前仁恒所有产品中装修标准最高的项目。07年新江湾地王，有效利用容积率的创新型叠加产品本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用3927262523222130313233353637382918175321111615131210987628201910仁恒怡庭仁恒对品质的追求步步升级，怡府是仁恒第四代精装修国际社区公寓大叠加小叠加仁恒怡庭总规划269户珍稀大宅，容积率合理利用、创新型叠加（独门独户设计）、定制化装修材料选用以及海派风格建筑运用打造出了仁恒品牌第四代精装修国际社区。并且，专门建立了一个“别墅实验基地”，在2年多的时间内，针对仁恒怡庭的建筑、环保技术、高档进口设备、精装修等方面进行多达100多项的试验，从而寻求项目最恰当的技术和材料。总房源为：269套。其中：公寓107套；小叠加54套；精品叠加108套。花园洋房：平层：169、197平米复式：208、209平米叠加别墅：325-345平米叠加别墅均价70000元/平米建筑布局采用南北朝向，东西走向，共18栋高度24米以下的住宅，提供精致叠墅、平层公馆、奢华叠墅三种精品住宅，各具特色，突破创新。建筑间的过渡采用景深变化、植物搭配、步道的巧妙转折等，营造温馨和谐、私密幽静的居住环境。本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用叠加创新设计独特六层叠加设计，且每户拥有单独私家电梯和入户私家花园，独门独户，互不干扰；底层叠墅地下一层专设私家泳池，但中叠和上叠无地下室。怡庭的奢华叠加别墅户型采取1复2、3复4、5复6的设计，但不管是底层，还是空中和顶层的叠墅，都可以拥有单独的私家电梯和地面一层的入户私家花园，同时拥有超大尺度的空中露台与地下二层的双车位，双大堂，真正做到独门独户、互不干扰。其中底层叠墅（即1复2）的地下一层户型中专门设有私家泳池。本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用仁恒怡庭下叠精品叠加产品设计以奢华独户概念打造，100㎡地下室、双车位、私家电梯入户、私家游泳池、南北花园以及高品质装修。地下室面积约100㎡左右，下沉式庭院不在面积内，附加值高。但由于该房型进深较长，因此地下室北面房间采光通风效果将受到很大影响。一层可南北入户，主入口位于北面，南入口通向花园。主要的活动区域例如客厅、餐厅、厨卫均设在一层，各个功能区之间的动线较短，基本没有浪费面积，二层三间卧房均朝南，采光通风性好，但客卧2采光窗开面较小，相对较差，整体进深长，不利于北面功能区采光，三间卧房动线较近，私密性相对较差。创新叠墅下叠地下二层地下一层一层二层本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用仁恒怡庭中叠创新设计使得中叠产品也享有独立车库、入户花园及私家电梯。大面积豪华客厅配以景观阳台，上层卧室全套间设计、卧室全南采光充足，主卧双开门、步入式衣帽间彰显贵气。三层为活动区域，南北通透，各个功能区设置的动线较短，利用率较高。整体南北进深近20米，因此餐厅及北部功能区采光会受到影响。四层为休息区域，三间卧房均朝南，主卧双步入式衣帽间，独立卫浴，舒适度较高。客卧2采光开面较小，采光和通风相对较差，北面起居室区域采光不足，且利用率较差，面积浪费。三间卧房开门较近，动线短，相互缺乏私密，私密性不足。创新叠墅中叠地下二层一层四层三层本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用其他户型普通叠墅以-1复1,2复3、4复5形式设计。产权车位，中端叠墅。普通叠加A1户型，209平米本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用其他户型公寓房源均为平层，7层层高，面积段169、197平米两种。公寓平层本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用样板房仁恒怡庭的样板展示以欧陆风格体现，奢华品质淋漓尽显施华洛世奇把手细节壁镜厨房洗漱台欧式餐厅客厅休闲沙发本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用17精装修国际化品牌植入、定制级产品打造、同步时尚前沿设计尊贵感仁恒怡庭在精装修设备的采用上，大大提高了标准，与美诺MIELE电器（燃气炉、电磁炉、电炸箱、烤箱、微波炉、到嵌入式胶囊咖啡机、红酒柜等）、LAUFEN劳芬洁具Villerey&Boch维宝洁具、DAIKIN大金空调、HANSA汉莎、GROHE高仪、KOHLER科勒等国际一线品牌联手打造专属仁恒的定制级产品。美诺品牌：世家家电奢侈品王者、具有百年历史，以其无语伦比的品质闻名于世，是全球奢侈酒店与名流富豪私家豪宅的首选家电，其中包括迪拜的阿玛尼饭店、香港柏悦酒店和天禧、天汇豪宅、以及苹果总裁乔布斯、LV总裁阿尔诺、美国地产大亨特朗普等人的住宅。本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用立面立面采用典雅考究的海派建筑遵循经典加创新的设计理念，将海派建筑精髓与现代居住理念相融合。建筑立面采用桔、黄色调，雕花砂岩和特制面砖组合，沉稳、大气，温暖有活力。为避免大面积色块产生呆板感，立面材质色调处理上都有细微变化，在一米见方面砖上，也呈现出多种色彩，生动且富有触摸感。层层退台结合花池的设计，大大丰富了立面效果，加强了采光。本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用景观仁恒怡庭景观结合了欧式花园和现代花园元素，下沉式的中央花园景观广场是景观设计中的一大亮点。照片中景观为今后交付的下沉式景观中心广场区域，及现有展示的立体式绿化。项目不仅拥有出色外部环境，内部景观更是考究。集合中、港、美、欧等多国设计大师智慧，将欧式花园和现代花园的元素相融合，创造户户有景、家家有园。社区景观分为入口广场-核心景观区-连续的中央景观区-副中心花园-楼间绿化-宅前庭院六重层层交融景观。2000平米下沉式中央花园景观广场，六重层层交融景观体系，欧式花园和现代花园的元素相融合，创造户户有景、家家有园，其景观也是其一大卖点。本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用20仁恒怡庭私家游泳池、入户电梯、双私家车位，独门独户的设计使得仁恒怡庭的叠加别墅毫不逊色于独栋别墅的品质标准。“电梯打开就能看到客厅”、“在家门口的泳池边晒日光浴”、“独门独院，有天有地的花园生活”，怡庭叠墅都能百分百兑现。同时不仅是底层，空中和顶层的叠墅也都能拥有私家电梯和地面入户私家花园，双车位及双精装修大堂。虽然结构上是叠加别墅，但真正做到了独门独户、互不干扰。私家花园、私家泳池、私家电梯本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用品牌优势+产品独创性仁恒的品牌形象已深入人心，无论在什么区域做什么产品始终拥有仁恒的追随者。产品定位-高端社区，产品设计-不仅是底层，空中和顶层的叠墅也都能拥有私家电梯和地面入户私家花园，双车位及双精装修大堂。虽然结构上是叠加别墅，但真正做到了独门独户、互不干扰。装修品牌高端订制级别，物管贴身配套，景观精心打造以及区域位置选择都为仁恒怡庭的附加值添色加彩。仁恒怡庭总结---以叠加产品塑造独栋生活品质本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用创新要素及动因代表个案分析创新产品总结仁恒怡庭万科第五园中建新江湾项目绿地新南路壹号金地天御万科琥珀臻园本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用23关键词：第五园，孕育了“原创现代中式建筑”的第一朵奇葩万科第五园本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用24项目基本情况项目名称万科第五园（蓝山小城三期）所在区域浦东新区所属板块曹路板块项目地址浦东金海路3333号开发商上海万科蓝山小城置业有限公司企划代理上海同策房产咨询股份有限公司占地面积10万㎡建筑面积6万㎡容积率0.6绿化率50%产品规划联排别墅上海万科第五园是一个占地面积为10万方的大型纯别墅社区，共规划有300席现代中式庭院别墅，主力户型面积在160-190㎡左右。上海万科第五园有横贯东西的中央景观绿轴，社区院落内的绿化也很着力体现静谧的氛围。中国人住中式的房子是理所当然的事，而万科第五园给我们带来的就是骨子里的中国氛围。万科第五园本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用25社区整体景兵营式排布，在生活节奏日益加快的今天给人放慢脚步些许的停歇，高围墙院落的私密更给热爱东方古典美得人们带来惊喜。共规划有300席现代中式庭院别墅，主力户型面积在160-190㎡左右（联排别墅）总房源为：300套。其中：149-204278套285-35122套联排别墅：160-190平米双拼别墅：190、350平米联排别墅：均价35000元/平米双拼别墅：均价37000元/平米万科第五园联立形式的类双拼别墅，兵营式排布；强化私家院落景观，公共景观以绿化和铺地为主，河道景观仅作为景观的节点和点缀本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用村－村落形态、自然生长、非几何构图、村落的、非城市的排布是第五园自然排布的体现，林间小道般的走廊四处可见。环境——营造“幽”的氛围色彩——渲染“灰”的意味外部——提炼“墙”的形象规划——表现“村”的形态规划创新本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用六百年徽派大宅自江西整体迁移，充实第五园的历史氛围，更提升恢弘气派，日后更为住户休闲所用。精神特色老房子内天井老房子与外墙之间的窄(水)院钢结构与木结构六百年徽派大宅完整搬迁至万科第五园，作为日后会所只用，怀旧木椅、雕花大门，不仅成为居民宅院建筑的有机构成，而且和门前的石狮一样，既有装点建筑炫耀富有的作用，同时还被赋予了避邪镇宅的意义，人们称它为“庄户人家的华表”。拴马桩本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用地下室一层二层三层建筑面积190㎡以庭院与庭院的形式相连接，以联立的形式创造类双拼的产品，大大增加了边套户型的数量充分利用别墅的垂直附加空间，设计多重挑空空间，还原后使用面积可达350平米联排创新户型联排产品面积段160-190平米，客厅挑高6米，地下室挑高4.8米。附加价值高，附送地下室、二层老人房，露台一半面积。本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用联排地下室区别于其他项目产品，万科第五园的地下室达到6米之高，至+-0位置4.8米。大空间可以容量双车位，地下一层使用空间也较大。本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用联排入户花园入户花园面积可达40平米，一层进深24米，面宽15米。房型方正采光极佳。本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用联排主卧套三层主卧套件设计，衣帽间，大面积卫浴房，以及露台阳光淋浴房设计展示。由于