新形势下房地产营销的创新研究

新形势下房地产营销的创新研究作者：邢燕，XINGYan作者单位：湖州市城市建设投资集团公司,浙江,湖州,313000刊名：淮南职业技术学院学报英文刊名：JOURNALOFHUAINANVOCATIONAL&TECHNICALCOLLEGE年，卷(期)：2009，9(4)被引用次数：0次参考文献(8条)1.胡绍峰.孔庆民房地产产品营销策略研究[期刊论文]-中外企业家2006(4)2.刘成浅析VR在房地产领域的应用前景2008(23)3.张国林房地产泡沫经济问题分析2009(3)4.赵昭美国次贷危机给中国住宅及房地产发展所带来的启示[期刊论文]-中国住宅设施2009(3)5.刘纪学.汪成豪.董纪昌.高鹏次贷危机及其对我国房地产市场的影响[期刊论文]-管理评论2009(2)6.开彦中国房地产十年发展后的三个转型思考2008(12)7.张之倩房地产泡沫与经济危机2008(12)8.侯宇.吴士清.李连欢关于沧州市房地产价格走势的调查研究2009(1)相似文献(10条)1.期刊论文董春林.乔忠.DongChunlin.QiaoZhong企业运作层次的房地产开发项目可行性评价分析模型研究-中国农业大学学报2006,11(2)针对现行房地产开发项目可行性研究及经济评价顾及企业运作特点较少,难以从企业运作层次为房地产开发项目投资决策和实施运作提供依据及有效指导等问题,分析了进入产业升级经营转型时期我国房地产开发项目的企业运作特点,以此为主线和评价基础,梯次对房地产开发项目可行性评价中投资机会分析、投资决策分析和房地产开发项目融资分析与实施的预评估等主要相关评价内容与方法进行了探讨,从企业层次提出并建立了项目可行性评价的企业运作分析模型(框图).论证结果表明,应用该分析模型可以为房地产开发企业参与土地使用权投标竞标进行开发项目储备、已储备和在建开发项目投资及融资决策的可行性评价提供指导,一定程度上解决了以往项目开发可行性评价模式仅从项目角度进行评价的不足.2.学位论文罗鸿铭我国房地产中介企业规范发展研究2008我国改革开放后，随着、国有土地使用制度改革的不断深入和房地产业的迅猛发展，我国房地产中介企业也如雨后春笋般地发展起来，从业人员数量快速增长，行业规模不断扩大，业务范围逐渐拓宽，对沟通供求信息和繁荣活跃市场，对发展产业体系和完善市场功能，产生了积极作用，已经成为我国房地产产业链中的一个重要环节和房地产市场体系的重要组成部分。但是，由于我国房地产中介行业发展时间不长，基础薄弱，企业内部的约束机制和外部的规制体系还不健全，因此，相当一部分房地产中介企业管理粗放落后、经营缺乏诚信、发展失范无序的问题也十分突出，在一定程度上扰乱了市场的正常秩序，降低甚至是败坏了整个行业的声誉，已经对这一新兴行业的持续健康发展构成了较为严重的威胁。因此，客观上迫切需要研究解决房地产中介企业规范发展这一突出课题。上述发展失范的问题和需要研究解决的课题，引起了业界、学界的关注和重视，催生出了一批研究成果，这些成果中包含着不少有益的思路方法、理论观点和政策主张，为继续深入研究解决房地产中介企业规范发展的问题提供了基础。但是还不够深入和系统，特别是缺乏以“什么是房地产中介企业的规范发展”为主线的理论分析和对策研究，使发展失范问题的解决受到一定的限制。本文研究的意义和价值正在这里：它将通过以探索“规范发展”的科学内涵和实现路径为主线，以相关理论研究为指导，以实证和案例分析为支撑，以发达国家和地区成功经验为参鉴的深入和系统的研究，提出更具有理论基础同时又切实可行的治理我国房地产中介企业发展失范问题的对策思路与方略。本文的研究思路是：从综述房地产中介企业发展的相关理论和研究美国等发达国家及我国港台地区房地产中介企业发展的成功经验与启示入手，进而分析我国房地产中介企业的发展现状和存在问题，并在此基础上，研究提出我国房地产中介企业规范发展的科学内涵，以及治理房地产中介企业发展失范问题的基本思路与具体对策，最后，通过对“21世纪不动产”成功之道的介绍分析，为全文研究及结论提供案例支持。本文的主要内容是：(1)阐述研究我国房地产中介企业规范发展问题的背景、目的和意义，介绍和评析国内外对此问题研究的现状，阐述本文研究的内容、方法和创新点。(2)综述与房地产中介企业密切相关的现代企业制度理论、委托代理理论、中介组织理论、信息化理论和连锁特许经营理论。(3)研究美国、日本等发达国家和我国港台地区房地产中介企业的发展历程和基本经验，以及这些经验对我国的启示。(4)阐述我国房地产中介企业的发展的必然性和必要性，梳理分析其发展失范的种种问题。(5)研究界定我国房地产中介企业规范发展的科学内涵，提出实现我国房地产中介企业规范发展的对策思路与方略。(6)介绍分析美国“21世纪不动产”的成长历程、运营模式和发展成效，并与我国房地产中介企业进行比较分析。3.期刊论文董春林.乔忠.池仁勇企业视角的宏观调控与房地产业的可持续性发展--兼析房地产企业发展的宏观及产业环境-技术经济2005,(9)分析了对房地产业进行宏观调控的必要性以及新近一轮调控的过程特点,探讨了宏观调控对房地产市场业态、开发企业运作模式和企业竞争模式等方面的影响,提出对房地产企业发展至关重要的诸如宏观经济、产业发展、宏观调控政策取向,企业竞争与运作模式,以及融资能力地位变化等企业外部宏观与产业环境相关的热点问题的看法,对房地产企业发展具有一定的现实意义.4.期刊论文句超浅论我国房地产经纪企业员工管理问题及对策-现代商业2010,(2)我国的房地产经纪企业在最近的10年中保持着迅猛的发展势头,房地产经纪人的数量逐年成倍增加.面对如此庞大的经纪人队伍,如何管理好他们成了每一个房地产经纪企业的重中之重.而我国房地长经纪企业的员工管理还存在着诸多问题,需要从选、育、用、留、裁这五方面加以改进.5.学位论文成文房地产中介企业违规行为规范研究——基于信息的视角200720世纪80年代以来，随着我国社会主义市场经济体制逐步建立及国家产业政策的调整，我国房地产业得到了前所未有的发展，房地产中介行业逐渐发展起来。由于房地产交易具有与一般商品交易绝然不同的特征，决定了房地产中介在房地产业中具有举足轻重、不可替代的地位和作用。但在现实生活中，房地产中介行业内部存在着不少问题，其中以房地产中介企业自身的违规操作行为为主，已经对我国的市场经济建设造成较严重的干扰。中介不“中”的问题已成为发展房地产业的障碍，也使房地产中介行业的生存环境变得恶化。因此，研究我国房地产中介企业日常运作中存在的违规行为并分析其产生根源，成为进一步发展房地产中介业所必须解决的首要任务。本文为了明确研究对象，首先介绍了房地产中介企业的定义、特点、作用，指出房地产中介企业是为房地产市场各主体提供各种信息服务，他可以缓解房地产市场上的信息不对称。接着介绍了房地产中介企业经营行为的过程：收集信息——整理信息——发布信息——交易信息，房地产中介企业的各种活动都围绕着这一过程展开。然后从信息的角度列举了房地产中介企业的违规行为，指出房地产中介企业不但没有缓解房地产市场上的信息不对称，反而又在另一种程度上增加了房地产市场的信息不对称。进一步分析了房地产中介企业违规行为产生的原因之后提出了相应的对策、措施：首先提高房地产中介企业的自我约束能力，其次是完善行业规范建设，第三是强化政府管制力度，最后是提高消费者对相关中介服务的识别能力。6.期刊论文潘岳奇我国房地产上市企业资本市场融资方式比较——以10家房地产上市企业为例-中国房地产2008,(3)随着国家宏观调控力度的加大以及房地产行业内部竞争的加剧,我国房地产行业开始了新一轮洗牌.在这种形势下,加快企业规模扩张、加大土地储备力度,就成为房地产企业在当前竞争环境中赢得生存和发展的主要手段,而这些战略性竞争活动显然需要大量的资金支持.此外,债务在我国大多数房地产企业的资本结构中都占有较高比例,这种资本结构无疑加大了企业的经营风险.因此,我国房地产企业迫切需要拓宽融资渠道,以适应企业竞争和发展的要求.7.期刊论文中国房地产TOP10研究组百强企业强者愈强——2008中国房地产百强研究报告摘录-建筑经济2008,(5)2007年,中国房地产市场继续保持高速增长,为房地产企业扩大经营规模、提升业绩提供了良好的外部环境.2008中国房地产百强企业研究表明,2007年,无论是开发百强企业,还是策划代理百强企业,各项经营指标均迅速增长,市场份额持续攀升,扩张趋势日渐明显,市场集中度日益提高.8.学位论文霍俊杰上海房地产中介企业风险管理研究2009为了抑制房地产市场的持续“过热”现象，稳定房价，近几年来，国务院及国务院各部委相继出台了加息、提高存款准备金率、加收营业税、个人所得税、房地产增值税等一系列宏观调控政策。国家的宏观调控及房地产市场的瞬息变化，加剧了企业运营中问题暴露的频率，也使企业经营的风险频频显现。因此，房地产中介企业要尽快跟紧市场节奏进行营运调整，以适应新的局面。对上海房地产中介企业来说，目前是比较艰辛的阶段，无论企业是收缩、兼并、退出还是调整营业范围等都不能轻松应对目前严峻的形势。另外，上海房地产中介行业还存在着法律法规不健全、行业管理不完善、市场运行不够有序和企业自身管理不善、企业制度不健全等问题。具体表现在:房地产经纪人市场准入规则不健全、政府部门管理不统一、房地产中介行业行政管理职责不明确、行业自律管理发展方向偏离、市场上存在无序竞争现象、房地产中介企业管理制度欠缺、违规行为时有发生，行业声誉差强人意等等。这些都给房地产中介企业的生存与发展提出了新的重要的课题--风险管理。br　　本文从风险管理、房地产中介的理论系统表述及上海房地产中介行业的发展历程、市场发展现状、行业管理、企业管理制度和法律规范的适用等角度，综合采用文献法、调查法、举例分析法、追因法、归纳法等方法剖析当前上海房地产中介企业存在的主要风险和原因，进而从企业战略及具体对策两个层面针对企业面临的风险提出有效预防和控制的建议。既有上海房地产中介企业的历史发展轨迹的追溯，也有国内其他地区及国外同行业的对照研究；既有企业外部环境的探讨，也有企业内部运营管理的研究；既有企业的现状研究，也有现代企业可持续发展的研究。在理论分析的基础上，结合国外的同行业的相关经验以及上海房地产行业的实际情况，经过分析、研究、多次的实践和总结，提出了上海房地产中介企业良性发展的对策：①房地产中介企业和经纪人的市场准入和退出机制的完善是降低中介企业管理风险的前提；②良好的房地产中介企业队伍建设和从业人员素质的提高，是预防和控制中介企业风险的根本保证；③二手房网上服务平台的建立和完善不仅可以提高中介企业的交易信息透明化及体现现代信息技术应用程度，还对企业可持续发展有很好的帮助；④加大对房地产中介企业和经纪人从业行为的执法检查力度，是鞭策房地产中介企业自律及降低企业风险的良方；⑤交易中资金监管的妥善处理是屏蔽中介企业进行资金挪用所带来风险的最好办法；⑥建立人力资源风险控制管理体系和危机处理机制，是预防和控制中介企业的人才流失及劳动合同法律风险的根本保障；⑦建立财务预警风险控制及法务保障体系，是房地产中介企业风险管理的重要环节；⑧培植具有风险管理意识的企业文化。9.期刊论文杨信.陈伟斌破产企业的房地产有关法律问题的探讨-湛江海洋大学学报2003,23(2)依法妥善处理破产企业房地产,是正确审理企业破产案件的关键.将破产企业无偿划拨取得的土地使用权进行拍卖,按规定交纳土地出让金后,余款列入破产财产用于清偿债务,是处理此类财产的最佳途径;安置职工和维护职工的权益,是在处理试点城市国有企业的土地和房产抵押权时的首要原则;破产企业福利性设施的科学界定,是妥善处理此类财产的关键.10.学位论文马雨欣房地产包销企业战略研究——以A包销企业为例的分析2008近几年，随着国家经济的持续发展以及住房改革的逐步深入，中国的商品房市场逐渐兴旺起来，使得房地产产业价值链上各个环节的企业都得到了蓬勃的发展。房地产包销作为房地产销售环节的一