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一、信托的产生及其发展1、信托的起源（1）信托的行为原始的信托行为起源于古埃及的遗嘱托孤。（2）信托的概念信托的概念源于《罗马法》中的“信托遗赠”制度。此时的信托完全是一种无偿的民事信托，并不具有经济上的意义，还没有形成一种有目的的事业经营，其信托财产主要是实物、土地。第七章房地产信托第一节房地产信托概述2、近代信托制度的确立所谓“尤斯”制度，是指土地“代为使用”制度。“尤斯”制度的具体内容是：凡要以土地贡献给教会者，不作直接的让渡，而是先赠送给第三者，并表明其赠送的目的是为了维护教会的利益，然后让第三者将从土地上所取得的收益转交给教会，就叫做“替教会管理或使用土地”。到了17世纪，“尤斯”制终于为法院所承认，而发展为信托。到19世纪逐渐形成了近代较为完善的民事信托制度。19世纪中叶英国完成了工业革命后，英国的信托机构纷纷成立。3、现代信托业的形成18世纪末至19世纪初英国的信托_以个人之间的信托为基础，而美国则一开始就把信托作为一种事业经营，用公司组织的形式大范围的经营起来。美国最早（比英国早几十年）完成了个人受托向法人受托的过渡、民事信托向金融信托的转移，为现代金融信托制度奠定了基础。二、我国信托业的发展信托业在中国，最早可追溯到20世纪初。当代信托行业最早伴随改革开放萌生，中国信托业是在混沌中诞生、在不断清理整顿中发展起来的。在中国，信托业务因为其灵活性而具有极大弹性和普遍性，几乎涵盖了储蓄、证券经纪、保险以外的其他金融的业务。信托投资公司违规现象严重，超范围的违规经营，比如说高息揽储与银行争夺存款、非法集资等。1、信托基本法——《信托法》、2001年4月28日颁布填补了“信托法”的空白，因为信托法出台前，我国民法中没有关于信托的任何规定，其它有关规定对“信托”含义并没有明确。其次，《信托法》对信托的基本原理涉及的信托定义、信托财产、信托经营基本原则及信托当事人法律地位和基本权利义务等作了一般性规定。同时《信托法》也是制定信托业法等其他相关法律的基础和依据。（二）信托原理1、委托人：又称为信托人，是指拥有信托财产或有权独立支配信托财产的，具备完全民事行为能力的自然人、法人或依法成立的其他组织。委托人是最初提出信托要求的人，在整个信托关系中是处于主动地位的人。2、受托人：是指受让信托财产并允诺代为管理处分的具有完全民事行为能力的自然人、法人。受托人是讲信誉、有经营管理能力、为委托人所信赖的人3、受益人：是在信托关系中享受信托利益的自然人、法人或依法成立的其他组织。受益人可以是委托者本人，也可以是委托人指定的第三人。受托人不能是同一信托关系的唯一的受益人；在我国的资金信托业务中，收益人即委托人。信托关系原理：（1）委托人提出委托行为，要求受托人代为管理或处理其财产，并将由此产生的利益移转给受益人。（2）受托人接受委托人的委托，代为管理或处理财产，并按照委托人的要求将财产利益移转给收益人。（3）受益人享受财产利益。（三）特征1、信托是以以信任为基础的财产管理制度。委托人对受托人的信任是信托关系成立的前提。一是对受托人诚信的信任，二是对信托人承托能力的信任。2、信托财产权利主体与利益主体相分离。3、信托财产及财产权的转移：委托人将财产委托给受托人后对信托财产就没有了直接控制权；4、、信托关系是多方的，有委托人、受托人、受益人，这是信托的一个特征。5、信托是一种由他人进行财产管理、运用、处分的财产管理制度。（1）受托人完全是以自己的名义对信托财产进行管理处分；（2）受托人管理处分信托财产必须按委托人的意愿进行，这种意愿是在信托合同中事先约定的，也是受托人管理处分信托财产的依据；（3）受托人管理处分信托财产必须是为了受益人的利益，既不能为了受托人自己的利益，也不能为了其他第三人的利益。6、信托财产具有独立性。7、受托人不承担无过失的损失风险。8、信托具有融通资金的职能（四）信托种类1、受托业务：委托人为了自己或其指定人的利益，将资财委托给信托机构，要求按照一定的目的进行营运或处置业务。（1）受托经营资金信托业务。即委托人将自己合法拥有的资金，委托信托投资公司按照约定的条件和目的，进行管理、运用和处分。（2）受托经营动产、不动产及其他财产的信托业务。即委托人将自己的动产、不动产以及知识产权等财产、财产权，委托信托投资公司按照约定的条件和目的，进行管理、运用和处分。（3）受托经营法律、行政法规允许从事的投资基金业务，作为投资基金或者基金管理公司发起人从事投资基金业务。2、代理业务：指信托机构根据单位和个人的授权，代办收付、代理催收欠款和客户其他委托代理事项的业务（1）代理财产的管理、运用与处分。（2）代保管业务。3、征信、咨询和担保业务（1）资信调查及经济咨询业务。（2）以固有财产为他人提供担保4、中介业务（1）经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等中介业务。（2）受托经营国务院有关部门批准的国债、政策性银行债权、企业债券等债券的承销业务。三、房地产信托的内容和作用（一）房地产信托的概念是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产产及相关资财的一种信托行为。（二）房地产信托的内容1、房地产资金信托2、房地产财产信托3、房地产代理4、房地产咨询（三）房地产信托的作用1、房地产利用房地产信托的社会理财的功能，促进房地产业的发展2、利用房地产信托的金融职能，促进房地产资金的融通。3、利用房地产信托的金融服务职能，对房地产业提供相关的服务四、房地产信托的设立和生效应当采取书面的形式。信托合同、遗嘱等形式1、房地产信托采取信托合同形式设立的房地产信托合同签订时，房地产信托成立。2、房地产信托采取其他书面形式设立的，房地产信托受托人承诺信托时，房地产信托成立。此时，受托人应当办理房地产信托财产的登记手续，房地产信托才生效。一、房地产资金信托1、概念：房地产资金信托是指委托人将自己合法拥有的资金委托给房地产信托机构，由房地产信托机构按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定的目的在房地产领域单独或者集合管理、运用和处分该资金的行为。第二节房地产资金信托和其他受托业务产品名称中城·花桥国际房产项目集合资金信托计划发行机构爱建信托推介时间2009年11月23日至2009年11月27日成立时间2009年12月1日发行规模2.5亿元成立规模2.5亿元信托期限30个月(可提前终止）预期年收益率9%-9.5%实际收益率结束日期信托方式集合资金信托计划投资领域房地产发行地上海合格投资者中国境内具有完全民事行为能力的自然人、法人或者依法成立的其他组织，且投资者总额不超过200个，每个投资者认购的信托单位不少于70万份（含70万份），超过部分的数额应为1万元的整数倍资金运用方式集合委托人的信托资金对昆山盈桥房地产开发有限公司发放信托贷款，部分用于盈桥房产归还银行借款及股东借款，其余用于“中城·花桥国际”房产项目三期的开发建设，信托财产收益来源于贷款本息收入。产品说明相关信息二、房地产其他受托业务（一）房地产实物财产信托：办公用房、商铺、酒店宾馆等商业性用房的出租、保管、修理、出售等业务。（二）房地产债权信托：主要指个人购房贷款的证券化。