第七章--房地产信托

第七章房地产信托【学习目标】了解房地产信托的涵义和发展历程理解房地产信托的几种形式掌握房地产投资信托业务的形式信托、银行信贷与保险三者是构成现代金融业的三大支柱。在西方国家，信托不仅有悠久的发展历史，而且在经济生活的各个领域都发挥着十分重要的作用。房地产信托业是信托业的主要组成部分。房地产信托在其长期发展过程中，不仅为房地产业的发展提供了大量的资金和手段，同时也依托房地产业使自身获得了长足的发展。房地产信托与房地产业是密不可分的。根据我国现行的金融政策的规定，银行型房地产金融机构不得经营房地产信托，因此，目前房地产信托是非银行型金融机构的主要业务。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，是房地产金融的重要组成部分。它的产生和发展离不开房地产业的产生和发展，更离不开信托业的产生和发展。【资料7-1】信托小知识信托，简言之就是信任委托的意思，它一般是指拥有资金或财产的单位和个人，为了更好地运用和管理自己的资财，取得好的经济效益，把资金或财产委托给被委托人代为管理经营或处理而发生的一种经济活动。它以财产为核心，以信任为基础，以他人受托管理为方式。信托术语：1.信托行为。在达成一项信托时，构成法律行为所履行的手续就是信托行为。信托行为是指委托者与受委托者双方签订合同或协议。此外，委托人立下遗瞩同样是法律行为、也属信托行为。根据不同的信托目的，需要签订不同的合同，但属于同一的，大量发生的业务，如信托存款，则没有必要一一签合同，只由信托部门发给委托者统一印刷，附有文字条款，类似合同的信托存款证书即可，这种证书同样具有合同的效力。2.信托主体个人与法人的信托行为形成一种以信托财产为中心的、当事人相互间特定的法律关系，称为信托关系，联结此种法律关系的当事人为信托主体。在信托关系人中，主动提出设定信托的一方当事人，为委托人或信托人；被动接受信托代为管理和处理财产的一方当事人，为受托人；享受信托利益的一方当事人，为受益人。信托关系中三方当事人既处于各自独立地位，又互相紧密联系而存在。信托主体包括委托人、受托人以及受益人。①委托人是信托关系的创设者，他应具有完全民事行为能力的自然人、法人或依法成立的其他组织。委托人提供信托财产，确定谁是受益人以及受益人享有的受益权。指定受托人、并有权监督受托人实施信托。②受托人承担着管理、处分信托财产的责任。应具有完全民事行为能力的自然人或法人。受托人必须恪尽职守、履约诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。必须为受益人的最大利益，依照信托文件的法律规定管理好信托财产的义务。在我国受托人是特指经中国银监会批准成立的信托投资公司，属于非银行金融机构。③受益人是在信托中享有信托受益权的人，可以是自然人、法人、或依法成立的其他组织。也可以是未出生的胎儿。公益信托的受益人则是社会公众。3.信托财产。信托财产是指通过信托行为从委托人手中转移到受托者手里的财产。信托财产既包括有形财产，如股票、债券、物品、土地、房屋和银行存款等：又包括无形财产，如保险单，专利权商标、信誉等，甚至包括一些或然权益（如人死前立下的遗嘱为受益人创造了一种或然权益）。4.信托目的。信托目的是指委托人通过信托所要达到的目的，如委托人为了财产安全或为避免投资风险取得高额收益等。信托关系中，受托人首先是为受益人的利益管理或处理信托财产，而不是首先为自己的利益去管理或处理信托财产的。5.受益权证书。受益权就是享受信托利益的权利。而受益权证书就是证明受益权的存在和内容的证件。如信托存款证书。6.信托报酬。信托报酬是指作为受托人的信托部门在办理信托事务后所取得的报酬。信托报酬的形式主要是手续费，也有少量存贷差异。信托报酬的多少，依据受托人付出劳动的多少和在信用中介中所起的作用大小，由委托人和受托人双方协商议定。【资料7-2】信托发展历史信托作为一种制度，起源于13世纪英国的USE制。信托这种经济关系起源于英国，然而现代信托业则产生于美国。美国自英国引人信托后，信托关系突破了个人之间的信任关系，发展成为一种以公司组织的契约形式。1822年美国“农民火灾保险与放款公司”开始兼营以动产和房地产为对象的信托业务，后改名为“农民放款信托公司”，成为最早出现的一家专业信托公司。我国的金融信托机构早在100多年之前就已参与房地产的开发经营活动。1917年上海储蓄银行成立了保管部（后改为信托部），随后浙江兴业银行和聚兴诚银行的上海分行也相继设立专门办理信托业务的机构，此即我国历史上最早办理信托业务的三家银行。据考证，旧中国的第一家专业信托公司成立于1921年8月，名为中国通商信托公司，由民族资本家经营。1930年和1931年是旧中国房地产信托业最为活跃的时期，当时国内外各家银行都以巨额资金投资和经营房地产业。1933年国民党上海市政府建立了上海市兴业信托社，1935年10月，旧中国最大的官办信托机构中央信托局成立，总部在上海，并在全国各大城市设立分局或办事处。1937年抗日战争爆发后，房地产信托业步人低谷。抗日战争胜利后，房地产业复苏，但始终没有恢复元气。1949年，新中国成立以后，人民政府接管了旧中国官办的信托机构，私营信托业中一部分信托公司停业，一部分继续营业。至1952年12月公私合营银行成立，信托业务被停办。十一届三中全会后，金融信托业务重新恢复。1979年10月，中国国际信托投资公司正式成立，地方的国际信托投资公司也相继组建，银行也于1980年起开办了信托业务；之后，各专业银行均先后设立了独立的信托投资类公司，承担了各专业银行原先的信托业务。（资料来源：MBA百科）房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托行为。它包括两个方面的含义：一是不动产信托，就是不动产所有权人（委托人），为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系；二是房地产资金信托，就是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。房地产信托的作用主要表现在：（一）利用房地产信托的社会理财的职能，促进房地产业的发展房地产信托机构通过开办各种与房地产业有关的信托业务，为资财所有者提供广泛的理财服务。如为向房地产投融资的资财所有者提供合适、有效的途径，通过专业理财服务，提高其资金使用的有效性和安全性；利用房地产信托机构信息渠道多和客户面广的优势，为委托人办理房屋经租和物业管理等业务，促进房地产业的发展。（二）利用房地产信托的金融职能，促进房地产资金的融通在房地产信托机构为委托人办理涉及房地产资金信托的业务中，客观上起到了融通房地产资金的作用。房地产信托机构利用其良好的信誉和金融职能，把分散的资金通过资金信托手段集聚起来或者作为投资基金或者基金管理公司的发起人从事房地产投资基金业务，将有关资金运用于房地产的开发经营活动，促进房地产业的发展。同时，在信托文件有效期限内，利用房地产信托创造房地产受益权证书，通过受益权证书的转让，使持有者（受益人）也获得了资金融通，以有利于房地产资金的良性循环。（三）利用房地产信托的金融服务职能，对房地产业提供相关服务信托机构素有“金融百货公司”之称，房地产信托机构也不例外。房地产信托机构可以利用其拥有的多种专业的专门人才、手段与资格，对房地产业提供多种相关服务。如资信调查、经济担保、房屋造价审价，房地产会计辅导与代理和代办房屋的各种登记、过户、纳税等手续以及房地产市场信息与房地产交易知识咨询等，方便委托人。2003年6月，央行发布121号文件限制房地产企业的银行融资，房地产信托开始成为企业追逐的热点。为了拓展自己的融瓷渠道，很多房地产开发企业对这类形式的信托需求更为迫切。仅2004年就有59家公司发行了100多个品种，规模达到60亿元左右，筹资额度122.15亿元。2005年1至8月，房地产信托市场又相继推出了61个房地产信托，总资金规模70.2亿元。这类房地产信托在一定程度上成了当前一些小型开发商融资的救命稻草。第一节房地产信托资金的筹集资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件。房地产信托机构筹集资金的渠道、方式与银行不大相同，其主要方式有房地产信托基金、房地产信托存款、集资信托和代理集资、资金信托、共同投资基金等。一、房地产信托基金房地产信托基金是房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及其他信托业务而设置的营运资金。目前，我国的信托投资公司或银行设立的信托部，其信托资金来源主要有:财政拨款、银行结益、社会集资以及自身留利。其具体内容有:①企事业单位筹集待用的房地产信托基金；②具有法人资格的企事业单位以预算外自有资金及职工购房储蓄集中后设置的信托基金；③商品房开发企业筹集待用的信托资金存人银行后形成的部分；④代理发行房地产业有关单位（含政府）的股票、债券等有价证券筹措的资金。二、房地产信托存款房地产信托存款是指在特定的资金来源范围之内，由信托投资机构办理的存款。它是根据客户的存款申请，由房地产信托机构吸收进来代为管理和营运的房地产资金，是房地产信托机构的主要筹资渠道。其资金来源范围、期限与利率，均由中国人民银行规定、公布和调整。根据筹资时存款人是否指定房地产信托存款的运用范围、对象等，可将房地产信托存款分为房地产特约信托存款和房地产普通信托存款。前者是存款人指定投资或贷款的范围、对象、期限和收益的方法等，房地产信托机构按照存款信托人的指示和要求处理和运用资金，其中用于固定资产投资的特定信托，必须以有关部门批准，纳入固定资产投资计划，否则信托机构不能受理，而且除收取约定的信托报酬外，所有盈亏责任均由存款人承担；后者是存款人不指定存款的运用范围、对象和方式，由房地产信托机构负责管理和运用。存款人根据存款期限长短，除取得一般定期存款的利息外，还可以得到一定的红利。在实务上，常把特约信托存款称为委托存款，把普通信托存款称为信托存款，这样也与会计核算科目相一致。房地产信托存款有特定的资金来源范围和存款金额起点的要求。我国房地产信托存款的来源主要有:（一）各级财政部门委托投资或贷款的信托资金；（二）房地产企业及其主管部门委托投资或贷款的信托资金；（三）其他企事业单位为购建住宅的信托资金；（四）城镇职工和居民个人购建住宅的信托资金。房地产信托机构在办理房地产信托存款业务时，一般要求存款人提供能够自主运用该笔资金的证明，并与存款人协商确定存款额度、期限、利率或收益支付方式以及信托报酬等项内容，办理具体信托存款手续。三、集资信托和代理集资这是信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团体、事业单位等的委托，直接或代理发行债券、股票以筹措资金的一种信托业务。所谓直接集资是指信托机构以自己的名义，向社会发行债券，以筹集资金，作为开展信托业务的资金来源，信托机构按照高于同类银行存款利率，定期向债券持有人支付利息；如果经营不当，发生了亏损，则可不支付利息，但本金的安全必须得到保障；如果经营得法且盈利丰厚，信托机构则可从净利中提取一部分，以分红的形式分配给持券人。所谓代理集资是信托机构办理为一些企事业单位向社会发行债券、股票，以筹措资金。例如，发行“国家重点建设债券”、“经济建设债券”、“电力债券”等，同时信托机构还可以受托代为发放股息、红利和债息等。四、资金信托资金信托业务是指信托机构接受委托人的委托，对其货币资金进行自主经营的一种信托业务。信托资金的来源必须是各单位可自主支配的资金或归单位和个人所有的资金，主要有单位资金、公益基金和劳保基金。（一）单位资金信托这是单位或主管部门，将长期不用的各种基金、利润留成、税后积累等，通过信托机构代为经营管理以取得收益的一种信托业务。这是一种自益信托，它可以通过书面协议或由委托的信托机构出具授权证书的方式办理，内容包括:信托金融、起止日期、收益率、收益方式、受托人的劳务费用及其收取方式、双方的责权和违约责任等。单位资金不允许提前支取，如委托人