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镇江市物业管理实施细则第一章总则第一条为了规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》的规定，结合本市实际情况，制定本细则。第二条本市行政区域内的物业管理活动，适用本细则。第三条新建住宅区必须实行物业管理。配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。配套设施不全的原有住宅小区，当地人民政府应当有计划地组织综合整治，提高配套水平，逐步创造条件，实行物业管理。为实现老住宅小区长效管理，可以在整治费用中留置适当资金，建立老住宅小区共用设施设备专项维修资金，专项用于该住宅区共用设施设备保修期满后的大中修、更新。鼓励机关、企（事）业单位办公区域，以及配套设施比较齐全的大厦、工业区、商业贸易区、旅游区、学校等其他物业，实行物业管理。第四条市房产管理局（以下简称市房管局）是全市行政区域内的物业管理行政主管部门，负责本细则的组织实施。辖市、区物业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理。街道办事处（含乡镇人民政府，下同）负责对辖区内物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调，指导和监督社区居委会、业主委员会和物业管理企业开展工作。街道办事处履行物业管理方面职责的绩效纳入各区政府当年考核范畴，实行目标管理。建设、规划、城管、公安、民政、财政、物价、工商、税务、园林等相关部门，在各自职责范围内，依法做好物业管理活动的相关管理和服务工作。第五条物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。（一）新办的物业管理企业从事居民服务业的自开业之日起，可减征或免征所得税1年。（二）新办的劳动就业物业管理服务企业，凡安置失业人员和其它企业下岗职工达到从业人员总数60%，经劳动部门认定，税务部门审批，免征企业所得税3年；免税期满后当年安置待业人员占企业原从业人员总数30%以上的，减半征收所得税2年。（三）安置下岗职工人数占企业总人数60%以上的物业管理企业自其领取税务登记证之日起，3年内免征营业税，城市维护建设税和教育附加随营业税一同免征，3年内免征工商行政性收费。（四）物业管理企业以全部收入减去代业主或承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额作为营业额计征营业税。（五）新成立物业管理企业3年内享受下列优惠政策：免缴物价调节基金、粮食风险基金、防洪保安基金、优待金、残疾就业保障金，缓缴人防基金。（六）物业管理企业受托管理的经政府整治的老住宅小区的物业管理公共服务费列入代办项目，不计入纳税基数，使用物业服务专用票据。第二章业主及业主大会第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中按照法律的规定和物业服务合同的约定享有权利，并承担相应义务。业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。第七条物业的承租人或者实际使用物业的其他人为物业使用人。物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和物业使用人在房屋出租合同中约定，但约定不得违反有关法律、法规和业主（临时）公约的有关规定。物业使用人违反规定的，有关业主应当承担连带责任。第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，物业管理区域内业主户数多于100户的，可推选业主大会会议代表组成业主代表大会（以下统称业主大会）。住宅区可以幢、单元、楼层等为单位推选1－5名业主参加业主大会会议。参加业主大会的业主大会会议代表由业主大会筹备组推荐候选人，经民主选举产生。业主大会会议代表的任期与当届的业主委员会任期相同。业主大会会议代表应当于参加业主大会会议7日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见。凡需投票表决的事项，应当由业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见，并由被推举参加业主大会的业主大会会议代表收集并提交业主大会，作为投票时的表决意见。业主大会会议代表可以是产权人，也可以是与产权人长期居住的直系亲属。产权人的直系亲属作为业主大会会议代表时，产权人应出具书面委托书。第九条物业管理区域的划分应当遵循方便居民的生活和工作；有利于物业实施统一管理；有利于社区建设与管理；有利于公建配套设施发挥最大效益的原则，由辖市、区物业管理行政主管部门具体划分。物业管理区域划分后，辖市、区物业管理行政主管部门应当在物业管理区域内公告。第十条物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到50％，或者已交付使用的物业建筑面积达到30％不足50％，但使用已超过一年的，应当依法召开首次业主大会，选举产生业主委员会。分期开发的物业区域，可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会，应当在物业区域新的一期交付使用的物业建筑面积达到50％以后，及时补选或改选业主委员会。第十一条建设单位应当在符合首次业主大会成立条件后30日内，以书面形式告知物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处；业主也可书面告知物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门。辖市、区物业管理行政主管部门应在收到书面告知15日内，会同街道办事处组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。筹备组工作经费由建设单位承担。第十二条首次业主大会筹备组由社区居委会、建设单位和业主代表组成，人数一般为7－15名，业主代表应占到三分之二。筹备组的组长由社区居委会工作人员担任，业主代表由社区居委会推荐产生。筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告，公告时间不少于3日。筹备组应当依法做好业主大会召开的各项准备工作，并主持召开首次业主大会。第十三条业主在首次业主大会会议上的投票权数，住宅房屋实行一户一票。与住宅同一物业区域内的非住宅物业按照每一房屋权属证为一票，每一房屋权属证所登记的建筑面积超过该住宅小区住宅户均建筑面积一倍以上的，可增加一票。业主在第二次及其以后的业主大会上投票权数的确定，由业主大会议事规则规定。第十四条召开业主大会应当有代表过半数投票权的业主参加。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用征求意见的形式。涉及选举业主委员会和讨论议决有关物业管理区域重大事项内容的会议时，应当采用集体讨论的形式召开业主大会。物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门应当指导筹备组召开首次业主大会。第十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年至少召开一次。经20%以上的业主提议，或者经拥有物业管理区域内30%以上投票权数的业主提议，应当召开业主大会临时会议。业主委员会不履行职责按期召集业主大会的，辖市、区物业管理行政主管部门可以责令业主委员会限期召集。逾期仍不召集的，由提议业主提请物业管理区域所在地的社区居委会组织召集。任何单位和个人不得非法召集业主大会会议。第十六条业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，依法履行职责并承担义务。业主委员会对业主大会负责并报告工作。第十七条业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会由5至15人的单数组成，业主委员会委员候选人由业主联名推荐，联名业主的具体人数由筹备组根据物业类型和物业管理区域内业主总人数确定。业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不低于20％。业主委员会委员在任届内拒不履行业主义务，以及其他原因不宜担任业主委员会委员的，业主委员会应当终止其委员资格，并在物业管理区域内公告。委员资格终止之日起3日内，应将其保管的档案资料和有关财物移交给业主委员会。第十八条物业管理区域内，应建立社区居委会、业主委员会、物业管理企业参加的联席会议制度。联席会议由物业所在地的街道办事处指定专人负责召集和主持。联席会议主要协调解决物业管理中的重大问题。第十九条业主委员会的组成人员可以获得一定数量的津贴。津贴来源和每个成员的具体津贴标准由业主大会决定。业主委员会自身不得通过从事经营活动获取津贴。第二十条业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。业主委员会委员如出现个别缺额时，业主委员会应按法定程序及时予以补充，并通告全体业主。业主委员会委员缺额超过半数以上时，应召开业主大会予以补选。第二十一条业主代表、业主委员会任期届满3个月前，街道办事处应当指导、督促换届选举。因客观原因业主委员会集体辞职或解散的，物业所在地的街道办事处应及时指导社区居委会依法组织召开业主大会，重新选举业主委员会。第二十二条业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和物业使用人具有约束力。业主大会、业主委员会作出的决定，应当在物业管理区域予以公布，经公布后，对物业管理区域内全体业主和使用人具有约束力。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章规定的，物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门应予撤销，并通告物业管理区域内的全体业主。经业主大会授权，由业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同，由全体业主共同承担责任。第三章物业管理企业第二十三条物业管理企业应当依法取得物业管理企业资质，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。物业管理企业应当在经营服务场所公示营业执照、资质证书和从业人员的职业（职称）资格证书。已领取国家统一制发的物业管理企业资质等级证书的外地物业管理企业，来本市从事物业管理活动的，应当到市房管局备案。物业管理企业资质实行年检制度。对年检不合格的企业，工商部门应对其物业管理经营范围予以注销。第二十四条物业管理企业在物业管理活动中依照法律的规定和物业管理服务委托合同的约定享有权利，并承担相应义务。物业管理企业应当将与建设单位或业主委员会签订的物业（前期）服务合同的主要内容，在物业管理区域内予以公示，接受业主监督。物业管理企业终止服务，应当提前三个月书面告知业主委员会，并在物业管理区域内书面通告全体业主。公示物业管理服务费收支情况，公布物业管理用房及其他属于全体业主的公共财物，接受业主质询。第二十五条物业管理企业应当配合街道办事处、社区居民委员会在本物业管理区域内开展相关工作；协助公安部门维护物业管理区域内治安秩序、制止违法行为。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并协助做好调查和救助工作。第四章物业管理服务与收费第二十六条新建住宅物业出售前，建设单位必须通过公开招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理，并与选聘的物业管理企业签订前期物业服务合同。对于建设规模较小的住宅区或投标人少于3个的招标项目，经物业所在地的物业管理行政主管部门批准，可以采用邀请招标或协议招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。第二十七条新建物业出售时，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。购房人在与建设单位签订物业买卖合同的同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。第二十八条物业（前期）服务合同的主要内容由当事人参照政府物业管理主管部门制定的示范文本商定。第二十九条建立物业管理企业履约保证金制度。物业管理企业履约保证金用于物业管理企业非正常退出物业后、新聘物业管理企业进入物业前过渡管理的费用。履约金的标准不低于每万平方米建筑面积一千元，具体数额由建设单位或业主委员会，在物业（前期）服务合同中与受托的物业管理企业约定。履约保证金存入辖市、区物业管理行政主管部门指定的账户。第三十条承担前期物业管理服务的企业在首次业主大会未成立前，因故终止前期物业服务合同的，仍由原建设单位负责重新选聘前期物业管理企业。第三十一条首次业主大会上应当作出续聘或解聘前期物业管理企业的决定。业主大会作出续聘前期物业管理企业决定的，业主委员会成立后应及时与续聘企业签订物业服务合同；业主大会作出解聘前期物业管理企业决定的，业主委员会应当根据业主大会的决定，在30日内完成重新选聘物业管理企业的工作，并与新聘的物业管理企业签订物业服务合同。第三十二条普通住宅公共服务收费实行政府指导价。通过招标确定的公共服务费收费标准，招标结束后向价格主管部门备案后执行