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前面的话1.是分享，是大家互相的交流，只要有观点，都欢迎。2.豪宅的话题会分为四个小专题。豪宅产品基础分析豪宅营销知识沉淀之一及时沟通csc策略中心目录Part1豪宅产品的3个基础概念Part2豪宅产品的价值地图Part3豪宅产品的价值构成要素解析Part4豪宅产品的趋势探讨Part1豪宅产品的3个基础概念话题讨论：大家认为，什么样的房子，才称为豪宅？Part1豪宅产品的3个基础概念定义豪宅Part1豪宅产品的3个基础概念定义豪宅通俗的说法富人居住的豪华住宅易居观点豪宅是最高层次的高端住宅，是享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间形式；在住宅市场发展的一定阶段，具有较高地域文脉认知度的区域内，能最大限度地满足社顶端极少数人群的特质化生活需求，占有稀缺性资源或资源数量、销售价格、产品性能指标、土地价值同比处于区域内最高水平，以认定价值为主要定价标准的高级住宅形式。Part1豪宅产品的3个基础概念定义豪宅Part1豪宅产品的3个基础概念定义豪宅世联观点从价格角度，豪宅的价格必然构成了一个城市的价值屋脊。从客户角度，豪宅的客户必然是社会财富金字塔的顶层。从产品角度，豪宅的产品必然具有相当的不可复制性。Part1豪宅产品的3个基础概念定义豪宅观点小结物以稀为贵，定义豪宅的核心在于其稀缺性。稀缺珍贵价高豪宅Part1豪宅产品的3个基础概念豪宅分类讨论你认为，豪宅应该怎么几类？A城市中心豪宅+郊区豪宅B别墅型豪宅+高层型豪宅或者是其他…Part1豪宅产品的3个基础概念豪宅分类豪宅分类的可能性因标准而不同标定豪宅的参考量很多，这些参考量构成了豪宅的价值体系，后面会聊到。Part1豪宅产品的3个基础概念豪宅分类两种主流方式之一：以物业形态为标准的分类方式。豪宅可分为独立型豪宅(别墅豪宅)及集合型豪宅(高层豪宅)两个大类，其评判标准略有不同1.别墅类豪宅，主要考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况。2.高层类豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。与市中心距离与机场距离与交通要道关系市区豪宅市郊豪宅近距离，满足条件车程少于30分钟，满足条件车程在一小时内车程在半小时内需靠近高架、隧道、环线、轨道交通等需临近环线、高速公路等Part1豪宅产品的3个基础概念豪宅分类两种主流方式之二：以地段通达性为标准的分类方式。Part1豪宅产品的3个基础概念豪宅的价格条件豪宅的价格以认定价值为主要定价标准，以价格明显超出平均水平为重要表征，并且其价格敏感度低于品质敏感度。根据中国的实际情况，如购买力、人口分布等影响因素，各城市豪宅在其价格标准上存在一定差异。一线大型城市，价格为1000万元才刚达到豪宅的价格门槛二线中等城市，一些别墅完全能够满足当地的环境条件，产品也确实达到豪宅标准，但其价格仅300万。区域价格一线大型城市1000万及以上二线中型城市300万及以上易居观点Part1豪宅产品的3个基础概念豪宅的价格条件Part2豪宅产品的价值地图话题讨论：作为豪宅产品，哪些价值是豪宅的核心价值？Part2豪宅产品的价值地图土地价值产品价值服务价值营销价值区域定位区域交通区域配套区域发展自然景观布局与主题私密性梯户比空间尺度功能创新会所规划经营模式管理模式服务内容商业配套学校配套医疗配套人文配套其他配套装修品质装修用材毛坯设计团队用材与工艺面积主题与特色首层大堂标准层电梯间车库车库大堂架空层家居智能化安防智能化项目形象项目理念项目影响力客户忠诚度规划户型会所配套价值精装修立面园林公共部位材料工艺新技术设备服务理念服务机构平台服务顾问销售服务物业服务圈层营销策略品牌城市配套景观价值人文价值豪宅价值地图城市景观先天禀赋产品雕琢无形资产Part2豪宅产品的价值地图外部价值内部价值城市资源人文资源景观资源顶级景观打造园林精工功能多元化除了居住外的衍生艺术品气质内外臻美境界创新科技新产品形态科技运用顶级服务软硬方面的共同打造顶级硬件材质奢华及高科技豪宅价值标准KPIPart2豪宅产品的价值地图观点：豪宅价值标准KPI体现的是豪宅价值的均好性。在其均好性之上，某一产品仍然有区别于其他产品的稀缺价值。以深圳为例，看看各类以不同稀缺价值为核心的豪宅产品。Part2豪宅产品的价值地图类型1以城市中心资源为稀缺价值的产品星河国际深圳星河国际“CBD国际生活领域”区位福田区福华三路和滨河大道之间，深圳CBD规模占地3.39万平米，建面15.8万平米容积率4.5绿化率30%建筑设计单位香港华艺设计顾问(深圳)有限公司建筑形式7栋29-30层的高层围合而成；裙楼商业满铺2层，上面高层住宅板点结合，2层地下车库户型面积面积区间77-323平米，主力户型160-180平米装修状况毛坯总户数1200车位比1：1.5园林设计单位深圳市星河房地产开发有限公司规划设计部园林设计超大中心岭南风格主题园林功能内容住宅，中央园林，商业街，会所功能比例中央园林2万平米，商业建面4万平方米市场表现2002-10-25，开盘8500元/平米；2003-12-04，收盘价9300元/平米；荣登“2002－2003年度深圳十大明星楼盘”榜首。已售完。现在二手房价格5万/平米。开发商深圳星河房地产开发公司Part2豪宅产品的价值地图类型2以自然资源为稀缺价值的产品香蜜湖一号香蜜湖1号凭借稀缺城市湖景资源打造了深圳顶级豪宅区位香蜜湖1号位于深圳中心区香蜜湖畔，近邻CBD，同时也是深圳富人区气质最为纯粹的地方资源拥有极为纯粹的城市湖景——占地20万平米的香蜜湖规模占地9.35万平米，建面13.10万平米容积率1.4绿化率绿化率57.76％建筑设计单位澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司建筑形式5栋高层+93栋TOHO+12栋双拼+2栋6单元叠拼复式楼间距高层与TOWNHOUSE之间以45米左右的绿化隔离带将两个区域分为相对独立的区域，减少两者的干扰户型面积户型区间在180-450平米。高层主力户型为240-260平米；Townhouse主力户型350平米左右。装修状况毛坯总户数447户，其中高层318套，低层219套车位比447：778园林设计单位新加坡AEPdesign（新加坡柏景建筑景观设计公司）园林设计私家园林最大化功能内容高档住宅，水上会所，幼儿园，私家园林功能比例水上会所2000多平米，幼儿园3000平米市场表现2005-10-25开盘价2万/平，2007-09-12达到7万/平，除两套顶层复式，其余已经销售完毕。现在二手房，高层在10-15万，别墅在15万以上。开发商中海地产、香港信合置业Part2豪宅产品的价值地图类型3以高科技为稀缺价值的产品红树西岸凭借海景资源以及高智能化、生态化科技注入，打造深圳最具现代感的城市豪宅。区位位于深圳市南山填海区西南，南面可推窗见海，红树林湿地和香港天围尽收眼底，北临“世界之窗”、“中华民俗村”，西面紧靠沙河高尔夫球场，东面是红树湾规划中的大型中央主题公园资源占据海景地王优势，毗邻深圳沙河高尔夫球场、红树林自然保护区、规划大型中央主题公园规模占地75101.8平方米，建面255300平方米容积率3.4绿化率77%建筑设计单位世界著名建筑设计大师、ARQ公司创始人——本纳道.霍（BernardoFort-Brescia）建筑形式3栋29－31高层板式住宅楼间距南北楼间距最近超83米户型面积面积区间120平方米~520平米，主力户型150-260平米装修状况毛坯总户数1301车位比1：1.46（约1900个半地下车库、地下景观车库）园林设计单位国际景观权威EDAW公司设计园林设计热带滨海风景园林功能内容会所；幼儿园功能比例会所3000平米，幼儿园3000平米市场表现2005-04-29开盘价2万/平，2007-10-24价格4.5万/平，销售率80％，销售速度35套/月开发商深圳市百仕达实业股份有限公司极致高科技智能化：连同LG、日讯、CLIPSAL及HONEYWELL，投资3000万美元打造亚洲代表性数字化社区亚洲最大智能化社区智能化设施：•液晶触摸屏终端：韩国/HOMEYWELL/HS-5000-G-T•家庭网关：韩国/HOMEYWELL/HS-5000-G-W•浴室对讲分机：韩国/HOMEYWELL/BathPhone•可视门口机：韩国/HOMEYWELL/HC-6000•12路智能继电器：澳大利亚/CLIPSAL/L5512RVF•8路智能继电器：澳大利亚/CLIPSAL/L5508RVF•4路智能调光器：澳大利亚/CLIPSAL/L5504D2A•4键Neo开关：澳大利亚/CLIPSAL/E5054NL•8键Neo开关：澳大利亚/CLIPSAL/E5058NL•PC界面：澳大利亚/CLIPSAL/5500PC•8键遥控器：澳大利亚/CLIPSAL/E5038TX•室内红外线传感器：澳大利亚/CLIPSAL/5751(WE)•智能电锁：韩国/IREVO/TG-smart•社区的物业管理、安防管理、社区服务、家居生活全方位实现智能化。•以“家庭集成控制”为系统核心，连接网络智能家电、紧急呼叫、门禁、电子门锁以及触摸屏操作终端，实现远程控制终端设备，甚至手机遥控。•全部1301套单元中，其中1000多套单元交楼标准已全部安装了“智慧家居”系统，业主入住后可直接享用，部分超大户型单元，业主可以根据自己的需要，结合个性化装修风格，选择不同的“智慧家居”解决方案，由CNHOORAY为业主量身定做“智慧家居”系统。高科技材料与产品在在细节处体现奢华，保证绝对的高舒适性JUSTRIGHT热水循环/无需等待采用美国专利产品品牌JUSTRIGHT，保证水龙头随时打开就有热水，无需分秒等待。依靠重力和冷热水比重差异进行比较循环，节约能源、无须动力、分户设置。户式中央冷暖空调+新风系统新风系统：保证业主在完全封闭窗户的情况下可以呼吸到室外空气；户式中央空调智能化控制：减少室外机数量，户内入口上方设有出风口，业主可以根据自己的需求在回家之前通过远程控制预先打开空调；同层侧向排水系统，避免直接垂直排水带来的噪音红树西岸排水系统采用了有100多年历史的瑞士上市公司GEBERIT公司的同层排水系统接吉博力横排防臭地漏，这是目前发达国家广泛采用的排水方式，同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上，它从根本上解决了卫生间的许多问题，尽可能地避开上下邻居排水之间的互相干扰。进水铜管/保障饮用水质量采用美国NIBICO进水铜管，保证用户饮用水的质量和进水管的使用寿命。檫窗机/保持玻璃幕墙的美观每户避雷器阳台隔栅/保护隐私减少对视隔音楼板/阻隔垂直方向噪音红树西岸采用美国陶式化学隔音垫和挤塑板相结合的楼板隔音系统使居住在红树西岸的业主可充分享受前所未有的、完全不受干扰的宁静生活空间。Part2豪宅产品的价值地图类型4以户型创新为稀缺价值的产品蝴蝶谷全新的创新产品突破市场，创造市场神话户户带花园，360度观景，尽享南湖500亩绝版景观资源，充分体现入住者的尊贵与气度100％的赠送面积类型5以配套为稀缺价值的产品波托菲诺Part2豪宅产品的价值地图依托华侨城区域开发所奠定的配套体系，引入意大利波托菲诺风情小镇生活方式，满足多元、开放、创新、融合的居住体验，示范富人生活。威尼斯酒店华夏艺术中心汉唐大厦铜锣湾商业中心世界之窗欢乐谷民俗文化村＋＝华侨城片区经过十年发展，建成了完整的区域配套体系，形成了城市的区域中心地位，城市价值得到极大提升，已经具备打造顶级富人豪宅社区的条件给人带来休闲、纯粹、宁静、开放生活方式的意大利小镇Portofino成熟配套与异域生活方式完美结合的纯粹富人居住社区Part3豪宅产品的价值构成要素解析Part3豪宅产品的价值构成要素解析从外至内地段交通山水条件利用或创造新资源…建筑园林配套服务…别墅豪宅高层豪宅两个案例的解读星海湾一号（2010-2011中国十大豪宅）深圳幸福里Part3豪宅产品的价值构成要素解析Part3豪宅产品的价值构成要素解析案例解读之一星海湾一号（2011-20