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临港新元社区商业策略构思漕河泾（松江）商业策划案上海德普置业有限公司2013年2月市场调研1漕河泾概况片区小区分析主要商业分布重点商业研习片区调研总结项目分析上海漕河泾开发区松江生产性服务业功能区的整体规划由国际著名的澳大利亚五合设计公司负责，占地面积约2700亩，规划建筑面积约350万平方米。园区总体上分为：生产研发、商务研发、科技绿洲、双创园、低碳展示和交易中心、创意产业园、创新商业综合体、企业总部会馆、配套商业和人才公寓等板块。目前正在开发建设的区域是位于功能区中心区域的松江高科技园，高科技园占地837亩，规划建筑面积100万方，建筑类型为科产楼、研发楼、办公楼。项目占地面积（亩）建筑面积（万方）建筑进程入驻企业一期（1）2589已完工200余家一期（2）14二期（1）14720建设中无二期（2）432尚未开发科技广场25.359建设中无漕河泾（松江）概况位于松江区东北部，东连莘庄，西接泗泾、松江工业区，南临车墩，北傍九亭；东临G60（沪杭高速），南穿莘砖公路，西接九新公路，北靠姚北路，是上海至杭州方向第一站；距上海虹桥国际机场约15公里，上海浦东国际机场约45公里；距G15（嘉金高速）莘砖公路出口约1.8公里，G60（沪杭高速）莘砖公路出入口约100米，直通沪闵高架；距地铁1号线莘庄站约5公里，地铁9号线九亭站约5公里，上海南站约8公里；距虹桥综合交通枢纽约12公里，徐家汇商圈约12公里；距松江大学城约9公里，紧邻亚洲最大的别墅群—新闵别墅区。漕河泾（松江）概况截止目前为止，园区共吸引国内外企业200余家，其中约有65%左右的企业拥有自主知识产权或研发成果。漕河泾（松江）概况英郡雷丁初步统计核心商圈内，共有住宅套数约3.6万套，其中，已交付入住约2.9万套。在所有住宅里面，低密度类住宅约1.5万套，多层、小高层、高层公寓类住宅约2.1万套。核心商圈内目前人口约13万人，未来2年新建住宅全部交房后，整体人口规模可达15万人。区域内别墅类住宅物业费大多在1.8—2.8元/平米/月，高层住宅物业费在1.2—1.4元/平米/月片区小区分析本案该片区与古北、联洋并列上海三大高尚社区生活圈本项目核心商圈内住宅楼盘共计40个，其中以别墅或少量低层住宅的低密度楼盘共30个，以多层、小高层、高层公寓为主的楼盘10个。片区小区分析楼盘名称物业类型首次预售/交房时间建筑总面积（㎡）套型面积分布（㎡）物业费（Y/㎡/M）规划总户数意境雅苑联排200878860171-2892.5266锦轩新墅独栋200440000260-3302.5143丽水华庭独栋/双拼/联排2005200000140-3501.81159万宇漓水花苑联排200310627127-1441.264阳光花园联排/双拼2000206-2221.8323墅博汇独栋200115000211-3202.549绿洲香岛花园小高层200541000090-2922.22500桃花源田庄独栋/双拼199480000300-8502.7200浅水湾花园多层/别墅200060000363-5042.48266雅仕居多层/别墅200040000273片区小区分析楼盘名称物业类型首次预售/交房时间建筑总面积（㎡）套型面积分布（㎡）物业费（Y/㎡/M）规划总户数同润家园多层/别墅1997230000130-2501.4391同润别庄湖森堡联体/独栋200385000110-2123.2174同润加州多层/联排/叠加200511005589-2101.6793雅阁花园联排/独栋2001880001.6590伊莎士花园联排/独栋1998120000180-3001.8438云间水庄独栋别墅200514845180-3382.8211欣绿名苑多层2005103005180-2402.5456万科白马花园联排/多层/小高层200345000080-2001.72500晶苑四季御庭独栋别墅2005126863214-3283.278沿海丽水馨庭双拼/联排/叠加2006220018140-2301.5750片区小区分析楼盘名称物业类型首次预售/交房时间建筑总面积（㎡）套型面积分布（㎡）物业费（Y/㎡/M）规划总户数达安芭芭花园小高层/独栋/联排200515997464-2792.2867绿洲比华利花园独栋200433193250-4502.8563龙祥公寓高层20047000087-1501.4470乔爱别墅城独栋/联排1997100000180-3402.2391乔爱庄园独栋2009664156008102上海康城多层/小高层/高层1999280000090-1501.510000百佳花园联体/独栋1998208-10001.9302云间苑独栋2005351-451215绿洲苑联排2004250雅士轩联体2004150-2891.4585片区小区分析楼盘名称物业类型首次预售/交房时间建筑总面积（㎡）套型面积分布（㎡）物业费（Y/㎡/M）规划总户数新水桥公寓多层20063213782-1200.95254荣盛名邸联排/多层/小高层/高层200533000047-1841.51822明中龙祥家园小高层/多层/联排/叠加/独栋200912606087-4031.251100雅鹿新苑联排/独栋/多层200717889879-2191122新弘国际城联排/叠拼/公寓2010230000163-2471057场东公寓多层20091536080192聚丰苑独栋220-240424潘家浜独栋220-400730新东苑独栋220-4002767英郡雷丁独栋/联排/叠加2006200000170-2302.1996合计35433片区小区分析区域主要商业分布典型商业调研项目名称绿地金御广场物业类型城市综合体项目定位外向型购物中心商业面积10万平米主力店大光明、朗庭主力店规模大光明影院：2万平米朗庭酒店：300平米品牌商家屈臣氏、肯德基、东方既白等主要业态BF:停车场、汽车美容；1F：美食广场、流行服饰街2F：风味餐厅、童装；3F：KTV、美容养生、餐饮、教育等4F：大光明影城租金水平1F：8元/平米/天2F：5.5元/平米/天3F：4.5元/平米/天经营情况整体经营情况良好典型商业调研项目名称新闵生活广场物业类型社区集中商业项目定位区域邻里中心商业面积约3.5万平米主力店农工商、龙喜城商务酒店、绍龙农贸市场品牌商家农工商主要业态以社区生活配套为主，包括超市、餐馆、房产中介、旅馆、五金等租金水平1.2—1.8元/平米/天（部分商铺含有一定的转让费）经营情况整体经营情况良好，里面部分铺面空置典型商业调研项目名称巴比伦生活广场物业类型集中商业组成的商业街区项目定位外向型社区商业商业面积约2万平米主力店七欣天、海曼艺校安娜琴行品牌商家中国银行、普贤教育主要业态1F；地产中介2F:休闲、保健、足疗3、4F：教育培训、养生租金水平1F；正面6-8元/平米/天；背面：3-4元/平米/天2F：4-5元/平米/天3F：2元/平米/天经营情况整体经营情况良好，3、4楼部分空置典型商业调研项目名称乐购物业类型主力商家组成的集中商业项目定位区域购物中心商业面积约4万方主力店乐购、特力和乐、百饰得品牌商家达芙妮、啄木鸟、棒！约翰、冰火工房主要业态1F；餐饮、服饰、家具2、3F:超市、家具、娱乐租金水平经营情况整体经营情况良好典型商业调研项目名称西部香港城物业类型街区商业项目定位片区休闲、消费街区商业面积约1.5万方主力店明珠海鲜酒店、帝豪会所品牌商家帝豪主要业态酒店、会所、动漫、洗浴等租金水平1、2F；4-6元/平米/天3、4F：2-3元/平米/天经营情况整体经营情况一般商业广场引进全球零售巨头家乐福及娱乐龙头大光明影院两大主力店，4万平米半开放式广场型商业布局。1—3层超市卖场与商场无障碍贯通，实现客流动线优化组合。人车分流，下设地下车库，为消费者提供最便捷的享受环境每个单元可以实现灵活组合，配套设施齐备，可塑性强，为商家量身定制。商场三个入口，主入口位于新南路，中央广场达2000平米，为休闲演示区，也可做商业促销活动总占地面积3.6万方家乐福超市（1—3层）2万方总建筑面积10万方大光明（第四层）20万方容积率2.1朗庭酒店（12层）4万方商场1.8万方地下车库2万方得房率73.8%车位480个自动扶梯11部；直达客梯4部；货梯3部重点商业研习——绿地·金御广场重点商业研习——绿地·金御广场1F美食/零售重点商业研习——绿地·金御广场2F特色餐馆重点商业研习——绿地·金御广场3F娱乐/餐饮重点商业研习——绿地·金御广场4F影音/休闲重点商业研习——绿地·金御广场自持物业统一经营（只租不售）闵行中心位置优越周边成熟人口稠密消费力强受地方政府重视坐享充足公共交通资源商业面积大业态丰富玻璃幕墙设计风尚潮流超大地下车位一站式购物乐天玛特旗舰店入驻奠定稳定客流总建筑面积近90000平米机动车车位约700辆绿化率约25%绿化总占地面积约3200平方米空调系统中央空调配新风系统空调品牌日本大金电梯系统自动扶梯：21部观光梯：4部客梯：7部货梯：3部重点商业研习——亚繁·亚乐城1F美食/零售重点商业研习——亚繁·亚乐城2F数码/服饰重点商业研习——亚繁·亚乐城3F儿童服饰/用品重点商业研习——亚繁·亚乐城4F美食广场重点商业研习——亚繁·亚乐城5F影音/休闲重点商业研习——亚繁·亚乐城-1—-2F超市/停车场重点商业研习——亚繁·亚乐城亚乐城采取只租不售的策略，对入驻企业的要求较高，入驻的商业必须具有一定的品牌知名度周边分布大量小区，人口分布比较集中，有较为强劲的消费力；莘松路商业街是周边最繁华的一条商业街，从西往东，逐渐繁荣，且租金也逐渐上升；目前区域内主要商业体有绿地金御广场、新闵生活广场、巴比伦生活广场、亚乐城等；绿地金御广场和亚乐城位置优越，且规划科学、产品合理，成为区域极具影响力的商业综合体；区域内商业趋于饱和，且业态丰富，生活配套、餐饮、休闲娱乐、建材家居、花鸟古玩等一应俱全。片区调研总结本案地处亚洲最大的别墅区之一——莘闵别墅区，地处西南，远离市中心，著名高档社区林立，只是不便于外出消费购物。区内消费者层次和购买力丝毫不亚于古北消费，区域内主要商业为绿地金御广场、亚繁亚乐城（在建）等较为高档消费场所。•核心商圈12万人口•消费观念成熟理性•购买力强，追求消费品质与档次。项目分析项目为漕河泾开发区松江高科技园配套商业，位于园区最东面，与大型居住小区群一路之隔，整体商业沿城市主干道莘砖公路分布，商业总体量约2万方，为集中型商业，便于产品规划项目分析商业体北面为产业园区，项目与产业园区无缝对接项目东面为沪昆高速，沪昆高速将本项目和亚洲最大别墅区分割开来。项目西面为景观河，正在建桥，建好后的桥将西部产业园的人流源源不断导向本项目项目南面正对面目前还是一片荒芜，而在西南侧则是规划996户的高档别墅群，同时规划有英伦风格商业街！项目分析英郡雷丁商业街分析店名类别百狮楼棋牌室休闲百姓人家餐饮黔味人家餐饮桂林米粉餐饮沙县小吃餐饮黄山土菜馆餐饮水果卖场其他川湘食府餐饮西北人家火锅餐饮第一零售便利店超市藏雅轩美食城餐饮咔咖酷复式餐厅餐饮沙县小吃2餐饮久新宾馆宾馆尚于茶座棋牌休闲如海超市超市长虹地产其他蛮足SPA油压保健休闲菜饭骨头汤餐饮一家人粥坊餐饮百狮楼土菜馆餐饮商业空置率达50%在所进驻的商家中，餐饮所占比例达65%商业街以2层为主，局部3层项目1-2层租金约为2-2.5元/平米/天1-3层租金约为1.5-1.8元/平米/天项目分析英郡雷丁优势（STRENGTH）背靠漕河泾松江高科技园区，有一定的人气支撑；产品布局优于对面的英郡雷丁商业街；西侧景观河增加项目附加值；只租不售，便于统一招商劣势（WEEKNESS）高架桥将东部大量人流与项目阻隔开，不利于人流导入；项目体量不是很大，不能很好地形成规模效应；周边商业氛围不是很浓，不利于本项目的市场培育。机会（OPPORTUNITY）