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国轩国际研发中心目录市场分析项目价值挖掘及定位产品建议销售及项目推广措施销售保障措施宏观市场分析区域市场分析重点项目分析市场分析国轩国际研发中心4北京市产业布局规划北京市产业布局规划方向明确，新兴产业蓬勃发展产业发展多样化导致对物业发展需求多样化。宏观市场分析国轩国际研发中心5北京文化创意产业聚集区示意图由于政策扶持，北京各区县均大力发展文化创意产业，且布局明确但现阶段，北京文化创意产业企业承受租金能力相比仍然较弱。宏观市场分析国轩国际研发中心6从“一区五园”到“一区七园”政府政策倾斜性引导新兴高科技产业园区规模化发展，且分布相对集中、规范。宏观市场分析国轩国际研发中心7政府规划的创意产业基地或者园区对企业至关重要的一点是，入住企业能够获得政府的产业扶持和实实在在的税收、人事、补贴、贷款等多方面优惠政策，而对于中国目前发展得并不成熟的各产业链上的企业来说，这对于企业生存、发展非常关键而具有实际意义。宏观市场分析宏观市场分析区域市场分析重点项目分析市场分析国轩国际研发中心9区域产业发展之望京产业带望京已逐渐形成由跨国公司总部及研发中心的“巨头经济”带动的以“电子信息”为核心的高科技产业链条，区域商务办公氛围经过十余年的市场培育已日渐成熟。区域市场分析国轩国际研发中心10区域产业发展之临空经济圈首都临空经济区目前已规划5个经济功能区域，规划面积达到27.8平方公里，累计开发建设面积达到15.5平方公里首都临空经济从无到有、由小变大，临空产业规模不断扩大，国际化特征充分彰显，国际化运行机制日益成熟,已成为北京市重要的经济特征之一，在北京市未来经济发展中将具有更加举足轻重的战略地位。区域市场分析国轩国际研发中心11区域产业发展之新国展新国展地址位于顺义“空港城”南侧的公建商务区内。规划总用地面积为155.5公顷，其中展馆部分将达到20万平方米,还设计了总面积17万平方米的配套设施新国展的全面投入使用，带动整个天竺开发区也就是国展新区的的整体经济发展。这里将成为亚洲最大的展览中心，进一步促进了区域价值的提升。区域市场分析国轩国际研发中心12区域发展之中央别墅区中央别墅区作为京城最宜居的区域，不仅有低密度和北京难得的水域环境，同时社会氛围单纯，已经有了和谐的交通、人群和教育等居住环境。区域市场分析国轩国际研发中心13中央别墅区望京商圈临空经济圈新国展区域整体产业发展趋势总体情况，区域正蓬勃发展，且充满活力。商务氛围会体现浓厚的国际化特征，国际化特色的商务办公空间将是区域未来商业发展的趋势。区域市场分析国轩国际研发中心14宏观市场分析区域市场分析重点项目分析市场分析国轩国际研发中心15总部基地非中心BDA硅谷亮城MAX空港企业园海淀园丰台园空港工业区我们选取了市场上几个同类在售项目进行相关分析重点项目分析CBD国轩国际研发中心16优惠政策项目名称优惠政策总部基地享受中关村科技园优惠政策，企业经营所得税减按15%税率征收。高新技术企业自注册日起，三年内免征所得税，第四至第六年减免按7.5%的税率征收所得税。BDA同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策非中心无硅谷亮城“三减三免”政策和其他优惠的政策MAX空港企业园空港工业区优惠政策重点项目分析国轩国际研发中心17总部基地，占地65公顷，总建筑面积106万平方米，容积率约1.59，平均绿化率50%左右，总投资约45亿人民币。总部基地成批开发1000至5000平米独体独栋，约40000平方米五星级酒店、约40000平方米商业配套总部小公寓和几十个200至500平方米不等的各种风味餐厅等，将吸纳约500家大型企业、约2000家中小型企业的总部入驻。总部基地中关村科技园有史以来最大的中外合资单体项目，独立产权企业可独立冠名重点项目分析项目基础信息国轩国际研发中心18以五星级酒店、总部小公寓、技术转移中心等完善配套设施形成一个总部聚集、集办公、研发、产业于一体的总部经济新区。与中关村、CBD、亦庄、金融街互利互补，共同构筑北京大总部经济区整体定位北京目前已基本形成了总部经济的雏形，以中关村、CBD、亦庄、金融街为主形成了北京总部区，大量的跨国企业、国企、民企的入住成就了北京总部经济，而总部基地只是一个概念,一个写字楼商业项目重点项目分析总部基地国轩国际研发中心19主要推广手段盛大奠基开工仪式；各环线大型户外广告牌；借助经济类展览活动推广项目；纳入政府发展规划，借助政府影响力推广项目。2004年5月21日，全国人大常委会副委员长成思危在总部基地-中国经济高峰会上发表演讲2004年7月28日，北京市市委书记刘淇视察总部基地集中的推广宣传虽然使项目广为人知,却没有达到应有的效果重点项目分析总部基地国轩国际研发中心20项目名称容积率开盘日期总套数销售套数销售均价成交均价总部基地1.592003.1.132619683006788.43销售情况虽然有政策的支持和强大的广告宣传,可销售情况并不理想,销售周期长.主要原因在入园企业无限制，各类企业混杂一起，难以提升企业形象;工业厂房立项，其机电设备难于与写字楼相提并论，后期维护费用较高;配套设施不齐全，将影响企业的正常办公。重点项目分析总部基地国轩国际研发中心21客户实例部分签约入驻企业如中华通信、中国铁通、星玛电梯、中国汽车技术研究中心、中牧股份、世纪卫星、建龙钢铁、德龙控股、旭阳焦化、德国美克马力北京公司、鹿王羊绒、中联动力、北京电力、振龙科技、财富时报等。区域的成熟发展、凡入驻总部基地的高新技术技术企业，符合条件的皆享受中关村科技园区优惠政策成为吸引企业入住的主要原因重点项目分析总部基地国轩国际研发中心22BDA国际企业大道为花园式独立企业建筑。位于经济开发区中轴路(未来国际企业大道)的端点,是开发区核心位置的重要地段,构成了区内商务公建区和东部工业区的分界线。BDA国际企业大道II，总占地面积约5.4万M²，总建筑面积约19万M²。BDA国际企业大道II的16栋独栋建筑，每栋7-18层的建筑单体和1个大型会所，错落有致地组成一个超级建筑集群；每3-4栋建筑单体围合布局，共同组成了5个建筑组团。BDA随着亦庄新城的规划实施和逐步建设，亦庄区域将成为促进环渤海经济圈快速崛起的强大引擎，位于此区域内的BDA国际企业大道项目有着良好的外部环境支持重点项目分析项目基础信息国轩国际研发中心23楼号总层数总建面196120255000373720495480596120674360796120896120915872010158280119612012954801396120147436015743601694840171511920181213320该项目是奠定低密度办公类物业。项目每栋面积集中在3720～6120平方米之间整体定位从企业需求出发，定制极富独立性、灵活性、生态性、标志性、展示性的专属价值空间。重点项目分析BDA国轩国际研发中心24主要推广手段女企业家协会代表参观BDA组织植树节活动业主大会组织业主活动大型开盘活动平面媒体广告、网络推广推广手段以活动为主且类型丰富，起到竖立口碑的作用重点项目分析BDA国轩国际研发中心25销售情况项目名称容积率开盘日期上市套数销售套数销售均价成交均价BDA国际企业大道0.772003.1.1383283006042.59依托近年发展风头强势的亦庄开发区,并没有给它带来应有的销售劲头重点项目分析BDA国轩国际研发中心26客户实例如中石化、资生堂、泰尔文特（西班牙）等，同时容纳了白领中国、北京动向体育发展有限公司、中国黄金集团、北京士兴钢结构有限公司企业类型囊括高新技术产业、能源产业、时尚产业等不同的产业类别。重点项目分析BDA国轩国际研发中心27非中心非中心总占地约39公顷，总建筑规模近45万平方米，包括30万平米5A写字楼、10万平方米会展中心、2.65万平米超级会所、1.1万平米酒店及酒店式公寓。集商务办公、商业、酒店、展览、休闲娱乐于一体的低层、低密度、花园式、生态化商务办公园区重点项目分析项目基础信息国轩国际研发中心28利用钢结构现代、灵活、新颖的特点和优越的自然环境，突出表现空间与环境景观相融合的优势，体现绿色，环保，生态，健康的主题风格和群生态、个性化的主旨整体定位新型生态、个性化、智能化的商务办公园区。重点项目分析非中心国轩国际研发中心29主要推广手段平面媒体广告；各环线大型户外广告牌和工地包装；借助经济类展览活动推广项目政府论坛05年9月22日“非中心”亮相中国房地产前景高峰会05年9月15日参加朝阳商务节借助政府力量，以论坛形式进行高端炒作重点项目分析非中心国轩国际研发中心30客户实例维维豆奶，同一首歌，北京睿骊通电子技术有限公司，部分设计公司和部分以前在CBD的国外公司客户行业跨度大，行业分散重点项目分析非中心国轩国际研发中心31销售情况项目名称容积率开盘日期总套数销售套数销售均价成交均价非中心0.92005.9.301505280007760.03在无优惠政策支持下，依托CBD的发展，走特色产品路线，借助政府论坛进行高端推广，销售情况明显不如同类项目重点项目分析非中心国轩国际研发中心32硅谷亮城硅谷亮城位于北京市海淀区上地入口处，项目占地101479m2，总建筑面积272605m2，其中包括19万平方米独栋商务办公，1栋超过7万平方米的商业中心。写字楼底商建筑面积3万平方米。硅谷亮城通过多个大型生态广场将十余栋写字楼有机地组织在一起，创造出多生态、多广场型商务办公形态。重点项目分析项目基础信息国轩国际研发中心33整体定位在硅谷实现一个全新的中央公园办公商务园。采用多栋独立的建筑形式，可接受企业客户自由定制，按使用要求灵活调整施工方案重点项目分析硅谷亮城国轩国际研发中心34主要推广手段借助政府号召力开盘大型活动报广网络海淀区委书记视察推广手段多样化，在项目所在区域成功夺势重点项目分析硅谷亮城国轩国际研发中心35销售情况项目名称容积率开盘日期总套数销售套数销售均价成交均价硅谷亮城1.92006.8.1845615298007047.61在开盘的几个月达到强销，在业内引起强烈反响重点项目分析硅谷亮城国轩国际研发中心36客户实例中国移动北京公司、高力国际集团（物业管理跨国集团）、四方集团（主营电气工业设备）、平安信托投资有限责任公司（中国平安保险（集团）股份有限公司的控股子公司）、上地快捷假日酒店吸引国内外众多具规模的知名企业入主重点项目分析硅谷亮城国轩国际研发中心37MAX空港企业园MAX空港企业园，总建筑面积约35万平方米。共分五期开发，其中一期为5.2万平方米的酒店、商业、写字楼，二至五期为企业独栋.二、三期企业独栋由23个组团（72个独栋）组成，独栋面积从800——1600平方米。项目独栋面积小，拥有7个下沉式花园，通过下沉式花园可直达车库。重点项目分析项目基础信息国轩国际研发中心38整体定位新国展MAX空港企业园首都国际机场为依托空港及新国展的企业服务临近新国展和北京机场以及空港工业区给予的优惠政策，成为其最大优势重点项目分析MAX空港企业园国轩国际研发中心39主要推广手段目前仅有网络推广项目未开盘，处于蓄势期，一期推出28个企业独栋重点项目分析MAX空港企业园国轩国际研发中心40客户情况客户行业较分散，有电子软件、广告、国贸、展览展示、物流等客户多集中为依赖机场庞大物流系统支持或依赖新国展的展览展示企业重点项目分析MAX空港企业园国轩国际研发中心41市场结论：企业独栋办公型产品受北京整体经济发展影响，正蓬勃发展。各项目依托区域经济发展，政策扶持优势明显。各项目强调生态办公的同时打造独特的产品形象。通过结合区域产业发展，打造项目自身产品优势成为项目发展的关键。项目价值挖掘及定位项目价值挖掘及定位客户定位国轩国际研发中心43项目价值挖掘规划园林立面户型注重集中景观打造，独特设计弧形绿化广场，辅以坡地绿化景观丰富了景观空间的视觉效果。时尚、简洁、明快的设计理念，由外而内，由静至动的空间设计。商业、办公