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XX集团长兴岛高尔夫项目沟通二零一零年五月谨呈：xx集团控股有限公司报告框架1、项目核心特性3、系统分析研究4、市场定位结论2、整体分析思路1.1项目核心特性1.2项目核心问题提出2.1宏观环境判断2.2用地条件分析2.3市场环境研究2.4潜在市场判断3.1客户定量导向验证3.2客户定性导向验证3.4项目定位策略4.1项目整体定位4.2项目整体形象定位4.3客户定位项目核心特性/核心问题1.1项目核心特性1.2项目核心问题提出项目核心特性核心特性一：区位优势•项目位于长兴岛临海片区——集高尔夫、生态居住、旅游度假、休闲娱乐、商务会议为一体的功能型复合区域•长兴岛作为辽宁省重点规划“五点一线”新战略中第一站位置，以及国家级经济技术开发区政策的出台，区域未来发展潜力巨大我们项目怎么依附在长兴岛整体区域属性下发展，项目的调性是什么？我们项目能否利用经济技术开发区资源的聚集效应，吸纳产业人群，项目的客群是谁？跋鱼圈长兴岛项目核心特性核心特性二：内部功能•规模与功能复合——本项目是包含高尔夫球场、住宅、公建，物业类型复合的项目•FAR——本项目可开发产品丰富，是产品形式多样的复合项目我们项目中住宅和球场与公建之间不同物业类型之间的关系是什么？我们项目住宅物业中的不同产品之间的关系是什么？住宅球场＋功能复合•产品形式•价格策略•客群来源•品质提升•文化内涵•拉动住宅公建＋•整体形象•功能定位•建筑形式项目核心特性核心特性三：FAR与周边环境之间的协调关系•FAR——如何平衡低密度与开发率之间矛盾，体现更多的产品价值，降低项目整体运营风险，提升收益•周边环境限制——如何平衡较高容积率产品与球场环境之间的矛盾如何平衡规范限制和开发高价值产品之间的矛盾？目前的市场环境下，低密度可以低到什么程度？我们项目的产品形式规模组合？常规住宅产品形式常规容积率极限容积率高层2.02.8小高层1.52.0洋房0.91.5叠拼0.81.0联排0.60.8双拼0.50.6独栋0.30.5项目核心问题核心问题一：项目调性本项目核心特性一：长兴岛区域提出要求•整体定位•现状条件•未来规划•用地条件•产品定位•规划分期•开发策略长兴岛区域的属性是什么？如何针对已有资源，确定我们项目的调性？项目核心问题核心问题二：功能定位本项目核心特性二：规模与功能复合关键因素•用地条件•竞争环境•潜在市场•综合因素•整体档次•居住属性•商业配套如何确定项目特性、项目指标的关系，各产品之间的关系？项目核心问题核心问题三：物业配比核心特性三：FAR与高尔夫环境本项目拉动•区域市场研究•中低密市场研究•产品研究•住宅产品导向•配比最优解区域市场内不同产品的供给和需求特征是怎样的？我们项目物业配比的最优解？整体分析思路2.1宏观环境判断2.2用地条件分析2.3市场环境研究2.4潜在市场判断2.1.1大连城市背景研究2.1.2长兴岛区域特性解读2.1.3用地片区特性分析宏观环境判断大连城市背景研究城市概况大连市位于辽东半岛南端，东濒黄海，西邻渤海，南与山东半岛隔海相望，北倚东北三省及内蒙古东部广阔腹地。大连市总面积12574平方公里，人口约600万,具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明。年平均气温10.5摄氏度，年降水量550--950毫米，全年日照总时数为2500--2800小时。市辖10个市、县、区：瓦房店市、普兰店市、庄河市3个市，西岗区、中山区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区6个区。•距沈阳约400公里•是中国东三省最大的沿海开放城市•文化底蕴深厚，物产富饶作为东三省最大的沿海城市，历史悠久，城市文化底蕴深厚东北亚经济中心环渤海地区经济中心之一东北最大的沿海开放城市中国东北第一大港外包产业、物流成为未来城市发展新兴动力以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络北方重要的经济中心，环渤海经济圈重点城市“环渤海经济产业带”，成为继珠三角、长三角后中国经济增长第三极。城市定位各经济圈三类产业结构长三角4.1：55.3：40.6珠三角3.3：50.6：46.2环渤海7.0：45.3：47.6共计4.8：50.4：44.8城市定位大连城市背景研究城市经济东三省核心城市•环渤海区域统筹发展，释放大连城市发展空间。•在辽宁沿海经济带发展规划和振兴东北老工业基地的大背景下，大连整体城市发展迅速。所属环渤海经济圈•作为环渤海经济圈的重要组成部分，京津门户，发挥东北经济龙头的作用大连影响逐渐增大，未来城市经济增长潜力巨大大连城市背景研究•大连市经济发展水平已进入经济增长高峰期，成为国内经济最具活力、发展最为稳健的区域之一。大连经济实力排在全国大中城市前列，国内调查机构的相关统计显示，大连市在城市基础设施建设和经济总量等方面，位居全国大中城市前十强。2005-2009金州经济发展走势图102122207.1282338.4225268348410482010020030040050020052006200720082009计划0%25%50%75%100%全社会固定资产投资额GDPGDP增速固定资产投资额增速大连市自2003年开始经济增长速度始终在10%以上的高增长平台上平稳运行•至2008年，大连市整体经济运行良好，人均GDP突破3万元大关，且09GDP全市完成总额高达4410亿元增幅位于全国第六位•拉动大连市国民经济平稳较快发展的需求结构发生明显变化，内需特别是消费需求拉动作用上升，外需拉动作用减弱,成为大连经济持续增长的主因截至09年，大连市整体人均GDP实现连续增长态势，而瓦房店区在长兴岛开发区的带领下，人均GDP同样实现大幅度上涨；09年瓦房店市人均GDP增长率达到20%以上，实现全面快速突破；242.6300.2367.6450.1562.5703.1833.2100202004006008001000120020022003200420052006200720082009大连开发区GDP走势城市经济大连城市背景研究03年后，大连市总体固定资产投资额涨势迅速平均比例高达20%以上，09年总值突破3000亿元09年固定资产投资额占同期GDP的53.6%，投资结构进一步调整。大连房地产开发一直保持稳定增长，09年全年累计达454.72亿元，环比增长幅度为3.8%；固定资产投资中房地产开发投资额保持16%的占比为19.2%比重；城建指标保持基本面稳定发展；投资强势增长，其主因为房地产开发投资增长较快，保障性住房建设规模扩大；城建指标大连固定资产投资额走势图大连城市背景研究城市规划•城市性质：东北重要贸易、旅游、海防城市环渤海地区经济重要组成部分中国东北最大的沿海开放城市•发展目标：国际港口大都市（大大连）中国软件和服务外包中心生态宜居城市•区域角度：国际旅游和会展中心环渤海地区中转物流和南北水运物流的主枢纽辽东半岛综合性物流中心东北经济区国际物流中心•自身角度：以现代商贸、现代物流、金融保险、房地产、旅游会展、信息咨询等产业为主的区域性服务中心；历史文化名城生态环境良好的宜居城市国际港口大都市中国软件和服务外包中心生态宜居城市大连城市背景研究大连将成为环渤海经济发展带中至关重要一环，一跃转型成为现代复合型经济发展体；大连城市发展动因——城市定位更高经济增长第三极环渤海经济圈发展城市化进程加速经济增长全面提速经济发展更快产业拉动更强五点一线功能带动大连经济发展引擎北部沿海区域跳上大连发展核心舞台为本项目创造了一个良好的开发背景一个结果大连城市背景研究概况长兴岛区域特性解读长江以北第一大岛，中国第五大岛；位于辽东半岛中西部，大连瓦房店市西侧，四面环渤海，仅一桥与陆地相连。全岛面积252.5平方公里，为长江以北第一大岛，人口5万人。全岛东西长30公里，南北宽11公里，环岛岸线91.6公里，所属海域100平方公里，滩涂1500公顷。岛上地势呈丘陵地貌特点，西部较高，中东部较低，平均海拔55米，最高山峰塔山328.7米。2010年，经国务院批准，大连长兴岛临港工业区升级为国家级经济技术开发区，定名为大连长兴岛经济技术开发区，实行现行国家级经济技术开发区的政策面临由单一旅游与制造业转型为多元化发展国家级经济技术开发区的重大机遇。跋鱼圈长兴岛区位多城市规划组团环绕国家经济产业规划省内轴心双极引擎特殊的地理区位决定了项目与全省整体经济发展规划的关系极为密切沈大高速沿途重要区域长兴岛区域瓦房店普兰店庄河“北三市组团”金州开发区“金州新区组团”大连新市区组团长兴岛区域特性解读辽宁省沿海经济带“五点一线”第一站“五点一线”战略第一站交通沈大高速公路关屯出入口至长兴岛省一级公路将长兴岛至大连行车时间缩短至50分钟；2010年将建成长兴岛北高速，起点为长兴岛大桥南，经仙浴湾，复州城北，终点于复州河服务区与沈大高速相连接，进一步缩短与大连市内行车时间；岛内双向疏港高速顺利推进，大连方向预计将于2011年竣工通车，沈阳方向即将动工；连接长兴岛与西中岛海底隧道工程2011年即将动工；长兴岛中心港口拥有5万吨级以下泊位10个，3年内将扩建成为大连散装货物专项大港，预计年吞吐货物将达到1000万吨；与新建哈大铁路相连的入港铁路将于未来2-3年内竣工通车；水陆交通便捷，已形成一定规模立体交通网，新建高速项目将长兴岛纳入“大连一小时经济圈”长兴岛区域特性解读经济09年地区生产总值34.4亿元，增长62%；社会固定资产投资132亿元，增长65%，多于06-08年三年总和（129.1亿元）；地方一般财政收入9亿元，增长86%，多于06-08年总和（8.15亿元）；实际使用内资50亿元，增长67%，多于06-08年总合（48.8亿元）；实际使用外资10亿美元，增长89%，多于06-08年总和（8.47亿美元）；全省沿海经济带29个重点发展与支持区域共使用外资29亿美元，本区域占据1/3；09年地区经济取得了突飞猛进发展，2010政府将为实现更高目标而努力，长兴岛已成为东北最优化的经济发展高地长兴岛区域特性解读产业与经济“强二、兴三、优一”的产业发展思路，三项产业结构趋于稳定与合理•以铸造、建材等为主的第二产业快速稳步增长，结构不断优化•涌现出一批新型重点工业企业•临港产业园区建设已初具规模•运输仓储业及“第三方”物流有一定的发展基础•新型商业业态大量涌现•区域市场体系初步形成•旅游度假村为龙头的旅游业颇具增长潜力•港口经济产业不断优化•高附加值工业产业发展迅速•主要港口相关上下游产业链形成•相关产业向集约化规模化快速发展第二产业稳步增长第三产业持续快速发展第一产业向区域化、特色化、优质化、产业化的方向发展长兴岛区域特性解读规划全面对接辽宁省环渤海经济圈重点建设区，借助“国家级经济技术开发区”概念全速发展转变经济发展方式，优化提升经济结构加快城市化进程，建设宜居型中等港口城市集成式推进科技创新，提高临港产业园区的质量和水平集约化开发资源环境，开展资源节约型环境友好型社会的实验推进政府职能转变，促进社会事业大发展建设国际型、集约型、生态型的三型现代化经济技术开发区北部旅游度假资源区域港口重点建设区域重点规模化集约型产业园区现代化生活配套核心区长兴岛区域特性解读长兴岛区域特性小结区位：大连北部重要经济发展核心交通：“大连一小时经济圈”；沈大连线重要支点；经济：经济高增长；全市先进区行列；规划：国家级经济技术开发区；加快城市化进程，建设宜居中等现代化港口城市；建设国际型、知识型、生态型的三型现代化沿海重点产业园区；1、两极强力带动2、产业强势影响3、国家政策强烈影响思考：从区域的角度把握项目的定位目前项目与城市物理属性较远，但已成为政策导向下重点待发展区域；长兴岛区域特性解读概况片区位于长兴岛西北部，临近东山北海景区；区域属暖温带湿润大陆性季风气候，具有一线海景与临近西山原始森林景观双重旅游资源景观优势；区域规划中全长36公里旅游生活型海岸线将建设包括高尔夫球场、森林植物园、特色植物园和跑马场、风车广