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（简本）第一部分第一部分第一部分第一部分城市城市城市城市发展策划发展策划发展策划发展策划一一一一、、、、项目核心问题的界定项目核心问题的界定项目核心问题的界定项目核心问题的界定2008年，国家发改委公布了《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》，珠三角城市群的发展上升到了国家战略高度。2010年，佛山新一届领导班子确定，明确提出了“智慧佛山、四化融合”的发展思路，佛山迎来了新一轮的大发展契机。在这样的大背景下，东平新城CBD项目的发展定位意义重大，需要达成三大目标：1、打造成为佛山市级强核心；2、展现佛山现代城市形象；3、促进佛山产业转型和升级。世联进行了如下思考：思考1：项目“站位”。佛山是制造业主导的城市，商务办公市场发展滞后，对于这样的二产发达的城市，CBD的发展应有别于传统的CBD。我们应如何站位，充分发掘自身优势？思考2：项目“错位”。从目前珠三角的CBD版图来看，广州、深圳凭借自身的城市地位，引领珠三角的商务办公市场，而东莞、珠海等其他兄弟城市也纷纷进行了CBD规划，即使在佛山市，也规划了季华路、千灯湖等商务区。在这样的市场环境下，本项目应如何和其他CBD错位发展？因此，本项目发展策划需要解决的核心问题是：作为制造业发达城市，应如何打造CBD差异化的竞争力，为佛山的产业升级和城市建设做出贡献？二二二二、、、、项目发展战项目发展战项目发展战项目发展战略略略略世联通过对一线城市CBD的研究（包括上海陆家嘴、深圳福田CBD、广州珠江新城等），发现传统大都市CBD普遍存在的问题：过分强调仪式感、缺乏人性化的沟通和交流空间，体现的是高压力、快节奏的大都市生活方式。在这样的CBD环境下，道路和空间尺度过大、商业和商务功能分离，不利于人们的活动和对空间的使用。出于对传统CBD的反思，一些新型CBD开始在国际上出现，此类CBD注重交流、环境宜人、充满活力、体现的是张弛有度的新商务生活方式，充分展现了人性化和人文关怀，称为“后商务时代CBD”。本项目发展战略本项目发展战略本项目发展战略本项目发展战略：：：：面向未来面向未来面向未来面向未来，，，，定义华南后商务时代定义华南后商务时代定义华南后商务时代定义华南后商务时代CBD！！！！要实现项目的发展战略，需把握住两大趋势：广佛一体化趋势和佛山制造业升级趋势。广佛一体化趋势分析：广州是国家级中心城市，拥有强大的资金、信息、技术、人才平台。广佛一体化的全面推进，将大大提升佛山城市能级，增强佛山CBD的产业辐射力。本项目通过“后商务时代”生活方式的营造，将和广州CBD形成差异化，对泛珠三角的总部、服务型企业产生巨大吸引力。制造业升级趋势分析：佛山是制造业发达城市。随着制造业的升级发展，企业对品牌提升和技术创新需求日增，总部经济产生，需要在城市中心区聚集，对品牌展示、融资、信息、人才有了更多的需求，而佛山目前的总部企业办公环境难以满足最优秀企业的需求，这正是本项目发展CBD的机会及努力打造的方向。三三三三、、、、项目定位项目定位项目定位项目定位（（（（一一一一））））商务办公功能定位商务办公功能定位商务办公功能定位商务办公功能定位1、、、、产业定位产业定位产业定位产业定位本项目将站位广佛一体化本项目将站位广佛一体化本项目将站位广佛一体化本项目将站位广佛一体化，，，，以总部经济为核心以总部经济为核心以总部经济为核心以总部经济为核心，，，，打造多层次的产业集群打造多层次的产业集群打造多层次的产业集群打造多层次的产业集群。。。。一方面，广佛一体化后，佛山的城市辐射力和CBD的产业辐射力将大幅提升，为佛山打造世界级现代制造业基地和泛珠三角地区的产业服务中心打下良好的基础，另一方面，在产业发展规划的指导下，佛山制造业的发展将带来总部经济的快速发展。因此，本项目将站位广佛一体化，以总部经济为核心，打造多层次的产业集群，成为服务华南、影响全国的区域性产业服务中心。（（（（1））））成为传统产业的升级平台成为传统产业的升级平台成为传统产业的升级平台成为传统产业的升级平台。。。。家用电器、机械装备、金属材料加工及制品、陶瓷及其他建材、纺织服装、电子信息、食品饮料、塑料制品、精细化工及医药、家居用品行业年产值在1亿元以上的大中型企业营销、研发、品牌、设计总部。（（（（2））））成为战略新兴产业的发展平台成为战略新兴产业的发展平台成为战略新兴产业的发展平台成为战略新兴产业的发展平台。。。。战略新兴产业包括两部分内容：（1）生产性服务业，包括金融服务业、信息服务业、创意和设计业、法律服务业和咨询服务业。生产性服务业为CBD写字楼最主要的用户群体，也是本项目所重点锁定的目标客户群；（2）新兴制造业，包括光电产业、新材料产业、环保产业、新医药产业、新能源产业。目前新兴制造业多以产业园区的方式形成产业集群，对于企业办事处、销售、投资、咨询、设计、售后服务等业务可由本项目所承载。（（（（3））））成为国际产业的转移平台成为国际产业的转移平台成为国际产业的转移平台成为国际产业的转移平台。。。。CEPA通过各项开放措施，逐步减少和消除两地经贸交流中的制度性障碍，促进了内地与港澳之间经济要素的自由流动和经济的融合。因此，本项目可以把握的企业包括：国际制造企业华南区域总部；国际知名的金融服务、信息服务、法律服务企业；国内具有较多涉外业务的金融投资、法律咨询企业等生产性服务业。2、、、、服务配套服务配套服务配套服务配套建议建议建议建议（（（（1））））打造精品体验馆打造精品体验馆打造精品体验馆打造精品体验馆，，，，为企业提供产品与创新技术展示的平台为企业提供产品与创新技术展示的平台为企业提供产品与创新技术展示的平台为企业提供产品与创新技术展示的平台，，，，提升企提升企提升企提升企业品牌价值业品牌价值业品牌价值业品牌价值。。。。精品体验馆面向的企业行业可包括：家用电器、机械装备、金属材料加工及制品、陶瓷及其他建材、纺织服装、电子信息、食品饮料、塑料制品、精细化工及医药、家居用品、光电产业、新材料产业、环保产业、新医药产业、新能源产业等；精品体验馆的功能：新产品、新技术展示，行业信息交流，高端产品销售；精品体验馆的特点：注重消费者的体验和互动；精品体验馆的模式：精品体验馆从本质上说是商业（如ADIDAS、苹果体验店）。引入商业运营公司进行统一管理，对有意向的品牌企业进行招商。（（（（2））））打造金融打造金融打造金融打造金融、、、、信息以及人才服务平台信息以及人才服务平台信息以及人才服务平台信息以及人才服务平台，，，，为企业创造完善的配套支持体为企业创造完善的配套支持体为企业创造完善的配套支持体为企业创造完善的配套支持体系系系系。。。。通过政府政策、法律制度的建立，推动建立一个服务于产业的金融平台，整合民间资本，建立畅通、便捷的融资渠道，让产业和资本嫁接，促进产业升级。依托东平新城智慧大厦和信息化软硬件基础设施的建设，打造有针对性的生产性服务业智慧服务平台，包括研发创意平台、市场渠道平台、品牌展示平台、企业网络平台、电子商务平台等。从三个层次的打造，来形成对高素质人才的吸引：1、东平新城良好的居住环境和公建配套，以及便捷的交通体系；2、后商务时代的人性化的办公、生活方式；3、政府在政策上对总部企业引入高素质人才的鼓励和奖励。（（（（二二二二））））商业商业商业商业功能功能功能功能定位定位定位定位充分利用项目的便捷交通和生态资源，打造面向多元消费群体的都市休闲体验商业中心，和商务功能充分融合，共同构建CBD的“后商务时代生活方式”。形成三个层级的体系：1、、、、珠三角唯一的珠三角唯一的珠三角唯一的珠三角唯一的CBD生态滨水商业街生态滨水商业街生态滨水商业街生态滨水商业街。。。。充分利用CBD都市元素和生态滨水元素的冲突，以餐饮、酒吧、茶馆等休闲业态为主导，满足东平新城白领、中产及外地中高端游客的休闲娱乐需求；2、、、、佛山最高档的体验式购物中心佛山最高档的体验式购物中心佛山最高档的体验式购物中心佛山最高档的体验式购物中心。。。。以“主力店＋次主力店＋专门店”的租户组合形式，将名品购物业态和休闲业态相结合，满足佛山中高端消费人群购物需求；3、、、、东平新城的区域配套商业东平新城的区域配套商业东平新城的区域配套商业东平新城的区域配套商业。。。。以写字楼底商为主要形式，以超市、便利店、干洗、印刷等业态为主，满足周边人群办公、生活的基本商业需求。（（（（三三三三））））项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位把握广佛一体化及制造业的发展趋势，充分利用项目生态环境、区域配套、信息化建设优势，营造注重交流、沟通的新型办公、生活方式，形成项目区别于所有传统CBD的独特竞争力，成为面向未来、定义华南后商务时代的新型CBD——智慧CBD，大佛山智慧之心。智慧的三大内涵：1、生活方式的智慧——本项目代表的是后商务时代注重沟通、交流、体验的人性化的CBD生活方式；2、产业发展的智慧——立足广佛一体化和制造业产业的发展趋势，打造集传统产业升级、战略产业发展、国际产业转移于一体的产业平台；3、支持平台的智慧——包括精品体验馆的打造、智慧大厦的建设、融资平台的建设、政策的支持等。第二部分第二部分第二部分第二部分城市规划设计城市规划设计城市规划设计城市规划设计1.1规划目标规划目标规划目标规划目标本规划力图将东平cbd打造成为佛山提升服务能级、展现生态创新、凝聚智慧活力、彰显城市魅力的综合商务信息服务平台，具体分解为：智慧创新之核——财智要素汇集，自主发展创新的动力之源服务集聚之核——现代服务集群，功能多元复合的活力之都体验交流之核——佛山文化提粹，交流沟通自由的开放之城高效低碳之核——交通体系通畅，低碳永续节能的生态之地1.2.发展策略发展策略发展策略发展策略根据场地的现状及周边建设情况提出五大发展策略：1.2.1行动规划策略行动规划策略行动规划策略行动规划策略基于城市建设的长期性，本规划以行动规划为核心理念，将时间维度作为制定规划的重要考虑要素，根据城市发展计划、市场动态要求、市民需求动态分析规划范围内的各地块开发的成熟度，并制定整个项目价值不断提升的途径和目标。规划提出将高强度开发区域安排在滨河地带，便于CBD相对成熟后，土地价值的发挥；出于CBD建设初期，高端市场需求先对较弱，考虑，将当前相对较成熟的枢纽周边以及西侧濒临体育公园、佛山公园一侧的开发强度设置较低，既能发挥枢纽与周边大型市政设施的带动作用，又能迅速形成建设效果。1.2.2区域协同策略区域协同策略区域协同策略区域协同策略——广佛核心广佛核心广佛核心广佛核心，，，，实现区域共荣实现区域共荣实现区域共荣实现区域共荣作为整个广佛都市圈作为一个重要组成部分，东平新城应在广佛都市圈乃至珠三角的层面上配置主导产业以及配套设施，形成广佛都市圈中的重要核心之一。同时东平新城CBD的产业、功能、交通、空间形态要与东平新城的其他部分相协调。确保视线中心区各板块间的合作与支撑，形成良好的空间环境品质，提升东平新城的服务能级与水平。1.2.3功能复合策略功能复合策略功能复合策略功能复合策略————创造创造创造创造24小时活力区小时活力区小时活力区小时活力区为营造地区的２４小时活力，创造服务整个CBD的集餐饮、零售、休闲于一体城市活力平台——智慧轴，并通过二层系统、地面步行道、地下通道与各商务板块间建立密切联系。形成一轴三带六片区的城市功能格局。同时，在内部个地块土地开发上倡导商务办公、商业、公寓、酒店、文化娱乐的有机混合，形成商务办公综合体。1.2.4.智慧提升策略智慧提升策略智慧提升策略智慧提升策略————————对话自然文化对话自然文化对话自然文化对话自然文化、、、、创造展示平台创造展示平台创造展示平台创造展示平台滨河休闲游憩带、智慧轴、综合体共享空间等一系列感悟自然与交流碰撞、展示智慧，体验文化的场所建设，使东平新城CBD成为创造智慧、提升价值的平台。1.2.5.低碳高效策略低碳高效策略低碳高效策略低碳高效策略通过采用TOD的土地利用模式，立体开发的理念，便捷的路网体系以及人车相对分离的多层次立体交