佛山市南海罗村泰兴商贸城项目前期策划报告

佛山市南海罗村泰兴商贸城项目前期策划报告佛山市南海罗村泰兴商贸城项目前期策划报告佛山市南海罗村泰兴商贸城项目前期策划报告佛山市南海罗村泰兴商贸城项目前期策划报告（（（（报告终稿报告终稿报告终稿报告终稿））））2010年年年年8月月月月2研究内容及汇报纲要研究内容及汇报纲要研究内容及汇报纲要研究内容及汇报纲要1.佛山市宏观环境研究佛山市宏观环境研究佛山市宏观环境研究佛山市宏观环境研究2.项目场地分析项目场地分析项目场地分析项目场地分析3.物业市场研究物业市场研究物业市场研究物业市场研究
禅城区及南海区零售物业市场研究
禅城区及南海区四星级酒店市场研究4.项目业态适应性分析项目业态适应性分析项目业态适应性分析项目业态适应性分析5.项目开发结论与建议项目开发结论与建议项目开发结论与建议项目开发结论与建议（（（（非住宅物业非住宅物业非住宅物业非住宅物业））））6.示意性财务分析示意性财务分析示意性财务分析示意性财务分析1.佛山市宏观环境研究佛山市宏观环境研究佛山市宏观环境研究佛山市宏观环境研究4近年佛山经济持续快速增长，国内生产总值年增长率保持在13%以上。08年受金融危机影响，增长放缓，同比增长率较07年下降4个百分点。但09年下半年整体经济企稳回升，全市国内生产总值4,815亿元，年增长率为13.5%，同比下降1.7个百分点，跌幅较08年收窄。佛山经济总量在全省位列第三，仅次于广州和深圳，而增长速度在珠三角城市内则居首位，成为省内重点发展区域之一，发展趋势良好。国内生产总值国内生产总值国内生产总值国内生产总值佛山近年国内生产总值佛山近年国内生产总值佛山近年国内生产总值佛山近年国内生产总值资料来源：各市统计公报珠三角城市国内生产总值比较珠三角城市国内生产总值比较珠三角城市国内生产总值比较珠三角城市国内生产总值比较（（（（2009年年年年））））0100020003000400050006000200420052006200720082009亿元亿元亿元亿元0%5%10%15%20%25%国内生产总值国内生产总值国内生产总值国内生产总值（（（（左轴左轴左轴左轴））））年增长率年增长率年增长率年增长率（（（（右轴右轴右轴右轴））））9113820148153763103884615641355010002000300040005000600070008000900010000广州广州广州广州深圳深圳深圳深圳佛山佛山佛山佛山东莞东莞东莞东莞中山中山中山中山江门江门江门江门珠海珠海珠海珠海肇庆肇庆肇庆肇庆亿元亿元亿元亿元5经济结构经济结构经济结构经济结构第二产业发展蓬勃，是本地经济的主体，亦是增长的主要驱动力，形成以工业为主导，以制造业为核心的产业结构。佛山民营企业生产总值所占比例逐年上升，成为佛山经济发展的主导力量。09年达1,667亿元，占全市工业总产值的57%。当地民营企业的“植根性”赋予经济较大的活力及稳定性，孕育出众多知名品牌企业，包括：科龙、美的、格兰仕等等。与珠三角东岸城市相比，佛山内向型经济特征明显。佛山产业结构佛山产业结构佛山产业结构佛山产业结构佛山民营经济发展状况佛山民营经济发展状况佛山民营经济发展状况佛山民营经济发展状况资料来源：佛山市统计公报0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%200420052006200720082009第一产业第一产业第一产业第一产业第二产业第二产业第二产业第二产业第三产业第三产业第三产业第三产业0%10%20%30%40%50%60%20052006200720082009增长率增长率增长率增长率占全市工业总产值的比重占全市工业总产值的比重占全市工业总产值的比重占全市工业总产值的比重6人口结构特征人口结构特征人口结构特征人口结构特征佛山人口保持稳定增长，2009年年末常住人口接近600万人，户籍与外来人口比例为61:39，外来人口流入速度较珠三角其他城市缓慢，有利于城市维持稳定发展。人口主要集中在南海和顺德区，分别占全市总人口的35%和34%，庞大的人口数量为零售市场提供了强有力的需求支持。0.7%0.5%1.1%1%增长率2009200820072006年份佛山近年常住人口佛山近年常住人口佛山近年常住人口佛山近年常住人口佛山各区人口分布佛山各区人口分布佛山各区人口分布佛山各区人口分布（（（（2008年年年年））））资料来源：佛山市统计公报585.83592.33595.29599.68575580585590595600万人万人万人万人2006200720082009禅城区禅城区禅城区禅城区16%南海区南海区南海区南海区35%顺德区顺德区顺德区顺德区34%高明区高明区高明区高明区6%三水区三水区三水区三水区9%7居民收入及支出居民收入及支出居民收入及支出居民收入及支出随着经济的逐步发展，佛山城镇居民收入水平持续提高，2009年为24,578元，略低于广州地区，同比增长9.3%，是典型的“藏富于民”城市。较高的城镇居民可支配收入对零售物业的发展提供了有力支撑。收入的提升亦拉动消费支出上涨，2009年人均消费支出增长9.9%，居珠三角城市首位，显示当地居民拥有较强的消费力。资料来源：佛山统计公报佛山近年城镇居民可支配收入和消费支出佛山近年城镇居民可支配收入和消费支出佛山近年城镇居民可支配收入和消费支出佛山近年城镇居民可支配收入和消费支出省内其他城市居民收入比较省内其他城市居民收入比较省内其他城市居民收入比较省内其他城市居民收入比较0500010000150002000025000300002006200720082009元元元元7.80%8.00%8.20%8.40%8.60%8.80%9.00%9.20%9.40%9.60%城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入（（（（左轴左轴左轴左轴））））城镇居民人均消费支出城镇居民人均消费支出城镇居民人均消费支出城镇居民人均消费支出（（（（左轴左轴左轴左轴））））收入增长率收入增长率收入增长率收入增长率（（（（右轴右轴右轴右轴））））29245276102457833045230882285905000100001500020000250003000035000东莞东莞东莞东莞深圳深圳深圳深圳广州广州广州广州佛山佛山佛山佛山中山中山中山中山珠海珠海珠海珠海元元元元8零售消费总额零售消费总额零售消费总额零售消费总额南海区南海区南海区南海区32%禅城区禅城区禅城区禅城区23%三水区三水区三水区三水区8%顺德区顺德区顺德区顺德区33%高明区高明区高明区高明区4%庞大人口数量和不断增长的居民收入，使消费市场保持旺盛，从06~09年增幅维持在20%以上，08和09连续两年增长速度高于广州、深圳、东莞、中山等地同期水平。2009年社会消费品零售总额为1,429亿元，增长21.3%。从商品销售种类分析，享受型高档商品销售畅旺，服饰类、音像电器类、通讯类、汽车类商品零售保持强劲的增长势头。南海、顺德是主要消费区域，两区零售总额占全市的65%，这与其区内集中多个大型批发市场有关。佛山近年社会消费品零售总额佛山近年社会消费品零售总额佛山近年社会消费品零售总额佛山近年社会消费品零售总额佛山各区社会消费品零售总额比重佛山各区社会消费品零售总额比重佛山各区社会消费品零售总额比重佛山各区社会消费品零售总额比重资料来源：佛山市统计公报02004006008001000120014001600200420052006200720082009亿元亿元亿元亿元0%5%10%15%20%25%30%社会消费品零售总额社会消费品零售总额社会消费品零售总额社会消费品零售总额增长率增长率增长率增长率9罗村经济发展状况罗村经济发展状况罗村经济发展状况罗村经济发展状况罗村经济呈稳步上升趋势，自05年起国内生产总值保持15%以上的增长速度。第二产业为主导，形成皮革、玻璃制品、照明灯饰、铝材、建筑陶瓷、电子、针织为骨干的工业体系。经济总量在南海区内排名靠后，主要原因在于以传统制造业为主的工业格局，经济附加值低，加上缺乏行业龙头企业，导致经济水平远落后于其他街道。为改变经济困局，罗村政府以陶瓷和玻璃行业为重点，逐步淘汰落后产业，以新光源产业为龙头，积极推进第三产业发展，尤其是商业和房地产业，规划形成都市型产业格局。鉴于罗村经济对传统制造业依赖性较强，区内商贸氛围缺乏，房地产业尚处于起步阶段，预计短期内以传统工业为主体的经济结构难以改变。0102030405060702005200620072008亿元亿元亿元亿元0%5%10%15%20%25%30%国内生产总值国内生产总值国内生产总值国内生产总值（（（（左轴左轴左轴左轴））））增长率增长率增长率增长率（（（（右轴右轴右轴右轴））））36916565.6286.18234127.9280.2395.13050100150200250300350400狮山狮山狮山狮山大沥大沥大沥大沥桂城桂城桂城桂城里水里水里水里水西樵西樵西樵西樵九江九江九江九江丹灶丹灶丹灶丹灶罗村罗村罗村罗村亿元亿元亿元亿元罗村近年国内生产总值罗村近年国内生产总值罗村近年国内生产总值罗村近年国内生产总值南海区各街道经济总量比较南海区各街道经济总量比较南海区各街道经济总量比较南海区各街道经济总量比较资料来源：各街道办事处、罗村社区网10禅城97万人罗村人口结构罗村人口结构罗村人口结构罗村人口结构2008年末，罗村常住人口约13.7万人，其中户籍人口6.7万，外来人口所占比重相对较低。一般而言，户籍人口消费力高于外来人口，此人口结构有利于提升零售商业的发展水平。镇中心住宅楼盘集中；北面的新区在建和规划多个大型楼盘，预计未来人口将进一步向镇中心聚集。辖区面积小，加上西部以工厂、仓库为主，居住人口远少于周边街道。本项目周边以村庄平房为主，罗村本地人居多，人口数量相对较少，对大型零售项目需求有限。5550.238.4824.9721.913.6916.7160102030405060桂城桂城桂城桂城大沥大沥大沥大沥狮山狮山狮山狮山里水里水里水里水西樵西樵西樵西樵九江九江九江九江丹灶丹灶丹灶丹灶罗村罗村罗村罗村万人万人万人万人15万人以下15~30万人30~40万人多于50万人南海各街道常住人口南海各街道常住人口南海各街道常住人口南海各街道常住人口（（（（2008200820082008年年年年））））资料来源：各街道办事处注：★为本项目西部厂区西部厂区西部厂区西部厂区镇中心镇中心镇中心镇中心东部村庄东部村庄东部村庄东部村庄/厂区厂区厂区厂区人口少人口少人口少人口少，，，，分散分散分散分散人口密集人口密集人口密集人口密集人口偏少人口偏少人口偏少人口偏少，，，，集中集中集中集中11罗村零售消费总额及消费模式罗村零售消费总额及消费模式罗村零售消费总额及消费模式罗村零售消费总额及消费模式2008年罗村农村居民人均收入为10,611元，低于南海区整体水平5%，显示居民消费能力较弱。受人口数量和地域限制，市场需求不足，零售市场发展较落后，市场规模偏小。以小型超市、社区便利店为主，缺乏大中型零售物业，仅能满足居民日常生活消费。临近禅城、桂城的地理位置，导致居民消费外流现象严重，尤其以服饰、娱乐消费占较大比重。禅城、桂城商圈商业设施计划总，规模较大、业态丰富、交通便利，已成为罗村居民主要消费区域。1189310611123191086910753107479500100001050011000115001200012500桂城桂城桂城桂城大沥大沥大沥大沥西樵西樵西樵西樵里水里水里水里水狮山狮山狮山狮山罗村罗村罗村罗村元元元元罗村常住人口占南海区罗村常住人口占南海区罗村常住人口占南海区罗村常住人口占南海区比重比重比重比重罗村批发零售和住宿餐饮业罗村批发零售和住宿餐饮业罗村批发零售和住宿餐饮业罗村批发零售和住宿餐饮业营业总额占南海区比重营业总额占南海区比重营业总额占南海