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惠东县双月湾地区控制性详细规划·1·目录1.总则..................................................................................................................12.控制图则使用及管理规定..............................................................................23.发展目标与定位..............................................................................................24.规划结构..........................................................................................................25.地块划分及编码..............................................................................................36.建设用地性质控制..........................................................................................37.用地控制..........................................................................................................38.土地开发强度及容量控制..............................................................................49.奖励与惩罚......................................................................................................510.道路交通及设施控制..................................................................................511.公共空间景观控制......................................................................................612.配套公用设施控制......................................................................................613.建筑物的管制..............................................................................................71.总则1.1本次规划的目的是以实现高质量的开发利用双月湾地区滨海旅游资源，为双月湾地区开发过程中的规划建设管理提供技术依据。1.2规划编制依据（1）《中华人民共和国城市规划法》；（2）《广东省城市控制性详细规划编制指引》；（3）《惠东县城市总体规划（2007-2020）》；（4）《平海、港口城镇总体规划》（2008—2020）；（5）其它相关规划法规、技术标准、规范以及管理文件。1.3规划原则（1）环境优先作为大珠三角地区滨海资源较为优越的地区，完好的生态、优美的环境和宝贵的旅游资源本底是其赖以发展的根本。因此，必须认识到任何的开发行为必须以保护本地区完好的生态环境作为首要原则，从建立城市良性循环生态体系的角度，立足城市生态系统的完整和优化，协调自然、城市、生活、产业和游憩等环境之间的关系，实现城市生态系统的完整性和连续性。（2）社会公平度假区空间和设施应为不同阶层人群服务，在功能安排上尽可能把不同人群的需求考虑进去，让不同人群共同使用优美的滨海资源；空间安排上体现公共利益最大化，体现社会公平，严格控制公共活动空间关乎公共利益的空间环境。（3）市场弹性规划的目标仍需通过市场的开发活动来实现，在关注公共利益的同时应考虑旅游开发的市场需求，为后续开发活动保留适当的弹性空间，以应对不断变换的市场环境。（4）整体协调双月湾旅游开发地区与平海及港口镇区的发展有着密切的联系，应在功能布局、交通组织、基础设施、城市风貌等方面协调一致。（5）循序渐进惠东县双月湾地区控制性详细规划·2·从科学发展观的角度，尊重城市生长的发展脉络和客观规律，合理确定城市开发的时序与质量，实施城市的可持续发展。（6）历史传承从传承城市历史和文脉的角度，尊重与保护地域风情和文化特征，重视现代城市文化品质的营造，提升人文环境质量。1.4规划范围本规划适用范围（以下简称本片区）为：惠东县平海镇内海、榜山、张家墩河及南门海围合的海滨地区，规划区范围6.13平方公里。2.控制图则使用及管理规定2.1.本规划控制性图则是有关双月湾地区城市建设的控制性法规文件，在双月湾内进行各项建设活动的任何单位和个人，执行本规划图则的有关规定。2.2.有关名词解释及其他技术规定详见附件《双月湾控制性详细规划说明》（以下简称《说明》）。《说明》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。2.3.本规划涉及的所有技术指标（本规划中特别注明者除外）依据《惠州市城市规划标准与准则》确定。2.4.在本规划区内编制修建性详细规划或城市设计，均应以本图则的要求为依据进行。2.5.本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围等，可能在下阶段详细设计时略有修改，但须在满足规划要求的前提下，经城市规划行政主管部门核定。2.6.本规划自县规划主管部门批准签发之日起实行。该地区原有的控制性详细规划自动废止。3.发展目标与定位3.1.发展目标本地区以生态环境保护为优先，充分挖掘和整合自然与人文旅游资源，努力拓展旅游产品，强化地方特色旅游产品品质，发展成为珠三角地区知名的滨海休闲旅游度假胜地。3.2.发展定位功能定位：综合性滨海休闲旅游度假区。项目定位：第二居所、度假村、酒店、娱乐、温泉疗养、购物、会议培训、文化观光、体育拓展和游艇会所等。形象定位：碧湾绿岛、双月彩邑、闲庭信步、山海风情。市场定位：以珠三角地区为主，国内其它地区游客为辅，争取吸引国际游客。主要服务珠三角地区，提供中高端旅游产品。4.规划结构4.1.功能布局结构依据功能用地、土地增值规律、道路结构体系和地形环境变化特征，将规划区划分为“七大功能区、两大休闲带”。（1）七大功能区1)文化展示区：沙咀尾片区作为度假区和渔港海上门户，是现代与传统的结合处，结合西北渔港避风作业区，依托内海渔港景观，规划博物馆、群众艺术馆、特色产品展示销售设施，作为展示地方民俗文化观光核心区域。2)综合旅游服务区：结合外海和内海滨水区景观资源，以经济型酒店、度假公寓为核心，集会议培训、商业服务业和休闲娱乐功能于一体的综合型旅游接待服务区。3)主题游乐区：依托滨海资源，规划以滨海体育、水上体验为主题的游乐园，适当配套酒店、会所等设施，打造滨海特色突出的主题公园。4)休闲度假区：挖掘内外海滨水景观资源，规划中低密度休闲度假村，引入温泉旅游设施，发展高档居住、第二寓所、度假和疗养功能。5)公共管理服务中心区：作为度假区行政管理、社会服务功能区，服务于度假区旅游人群和开发经营主体。6)高档酒店度假区：依托山海景观资源，建设高档次、配套完善的星级酒店群，适当结合榜山地形特点，开发低密度山海别墅，发展为集休闲度假、商务会议培训和娱乐等功能的高端滨海度假酒店区。7)综合性闲度假区：以低密度度假住宅为主体，配套体育休闲设施、会所、游艇码头等12惠东县双月湾地区控制性详细规划·3·休闲设施的高档次的度假区。（2）两大休闲带：滨海休闲带和内海休闲带1)外海滨海休闲带：以滨海步行道为主体，结合滨海商业服务设施和绿化带，塑造有滨海特色的休闲活动空间。2)内海滨水休闲带：利用内海滩涂资源，塑造以湿地为主题的滨水公园。5.地块划分及编码5.1.规划参照《惠州市城市规划标准与准则》中用地分类标准，主要依据现状地籍、道路等因素，结合旅游度假区项目策划，把本片区建设用地划分为3个街坊、38个地块。5.2.规划中确定的地块界线，在详细设计阶段等实际操作中可以根据具体情况将地块进行合并或按照基本原则进一步细分开发。5.3.为了提高旅游度假区整体品质，本规划鼓励成规模的单元开发，所划分的开发地块不宜进行进一步拆分。6.建设用地性质控制6.1.用地分类依据本片区的功能定位，确定本片区的主要土地用途为:居住用地（R）、公共设施用地（C）、道路广场用地（S）、市政公用设施用地（U）、绿地（G）、水域和其他非城市建设用地（E）等六大类。土地使用性质规划分至中类、在土地细分时分至小类。考虑到规划的弹性，部分用地土地细分只划分至中类。本片区内各地块土地利用性质详见本规划“图表”。6.2.规划所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导，现状合法的土地用途与规划规定用途不符的，原则上可继续保持其原有的使用功能，待时机成熟对这类土地进行改造与重建时，必须按照规划规定的用途实施。6.3.规划所确定的公共配套设施及市政设施，若安排在土地使用权已出让的地块内，规划主管部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权，并对拥有土地使用权的单位和个人给予相应补偿。6.4.规划对地块均规定了除土地使用性质外的两种土地兼容利用性质：一类兼容是指“须经县规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”；二类兼容是指“必须经县人民政府批准方可变更的土地利用性质”。6.5.考虑到土地的适用性与土地市场的需求，规定用地适建范围，通过规划管理过程进行调控。具体规定详见《各类建筑用地适建范围表》。6.6.双月湾建设用地平衡表：序号用地性质用地代号面积（公顷）比例（%）居住用地R87.8227.261其中一、二类居住用地R1R287.8227.26公共设施用地C143.6444.59行政办公用地C14.071.26商业金融业用地C2135.5142.07商业用地C217.62.36贸易咨询用地C2375.9823.59其中旅馆业用地C2551.9316.12文化娱乐用地C33.981.242其中文物古迹用地C70.070.02道路广场用地S31.69.81道路用地S129.689.21广场用地S20.910.283其中社会停车场库用地S31.010.31市政公用设施用地U1.320.41交通设施用地U20.950.34其中邮电设施用地U30.370.11绿地G57.7517.935其中公共绿地G157.7517.936总计322.141007.用地控制7.1.制定原则详细规定建设用地的各项控制指标和其它规划管理要求，用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境等，作为城市规划管理部门进行土地批拨、租让、建设管理的法规文件；指导修建性详细规划和城市设计的编制。7.2.控制内容（1）确定规划区域内各类城市用地的使用性质和用地界限，规定各类用地的适建范围；惠东县双月湾地区控制性详细规划·4·（2）规定各地块的建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率等控制指标，规定车辆出入口方位、停车泊位、建筑退线（红线、绿线）距离等要求；（3）提出各地块的建筑形式、建筑色彩、建筑材质以及环境要素等要求，为修建性详细规划和城市设计提供指导；（4）确定各级支路的红线位置、控制点坐标、高程；（5）根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和市政工程设施的用地界限。（6）制定相应的土地使用与建筑管理规定。各地块具体控制内容详见图例。7.3.以地块为整体成片开发时，地块用地边界及地块内的小区道路可根据实际开