合作共赢的房地产融资模式分析

龙源期刊网合作共赢的房地产融资模式分析作者：赵震来源：《环球市场》2017年第22期摘要：在当前经济发展的过程中，房地产行业得到了快速的发展，因房地产投资较大，需要资金量大，在融资的过程中要不断创新模式，做到合作共赢的合作模式。关键词：合作共赢；房地产；融资模式1.前言在房地产开发的过程中，融资是一项重要的投资方式，在施工过程中要不断转化融资模式，实现合作双赢。房地产开发是资金密集型行业，开发周期长。面对国家严格的宏观调控政策，房地产开发企业的融资受到严格的限制，常用的银行贷款是房地产开发贷款，而房地产开发贷款使用的时间短，成本高。因为需要四证（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）齐全银行才放款，等到房屋销售，就需要解押还款，从取得贷款至拿到房屋预售许可证，只有很短的时间。资金的使用时间短，成本应该低，但房地产开发贷款由于咨询费、顾问费等中间业务费的存在，这些费用是按单收取，与贷款金额和贷款时间无关，使得其贷款的固定成本较高。尽管使用时间较短，但总成本却很高，最重要的是房地产开发贷款不能满足房地产开发业务的需要。房地产开发企业从取得土地使用权开始到房屋的开发建造直至销售，哪一环节都需要巨额资金的支持，而房地产开发贷款只满足了其很小一个环节的需要，并不能真正解决房地产开发企业的资金缺口。在当今越来越紧的宏观政策背景下，如何解决房地产开发企业的融资难问题成为摆在房地产企业面前的一道亟待解决的难题。如果让房地产开发企业与施工企业合作，施工企业作为贷款主体，向银行进行流动资金贷款，房地产开发企业以其土地作为抵押物，施工企业垫资为房地产开发企业进行施工，房地产开发企业对施工企业进行让利，会达到双赢的效果。2.新型融资模式2.1房地产信托房地产信托指的是由信托公司通过向公众发行房地产信托受益凭证的方式来获得资金，然后再将这部分募集到的资金应用于房地产企业，与房地产企业共同参与房地产项目的开发。当项目获得收益时，房地产企业扣除相关的开发费用和佣金，其余的受益则要归还给信托凭证的持有人。目前，信托融资模式已经在我国房地产企业获得一定的应用空间，较为常见的是贷款融资模式和股权融资模式。贷款融资是指的是投资者与信托公司之间签订合同，将资金用贷款的方式提供给房地产企业，当贷款期满时，房地产企业需要按照一定的利率向信托公司偿还贷龙源期刊网款。股权融资模式指的是在投资者的委托下，由信托公司购入房地产开发企业的股份，当房地产企业获益时，则可以向其收取相关的投资成本以及收益。2.2房地产投资基金房地产投资基金指的是房地产企业的资金达到一定数额要求时，便可以委托基金公司组建产业，进行产业投资，然后再按照资金投入的比例获得相应的效益。2_3海外融资海外融资的方式主要是针对一些具有海外开发项目的房地产企业，其实现方式通常是海外市和海外发行债券。如今，随着房地产行业的快速发展，海外融资上市的方式已经逐渐受到房地产企业越来越多的关注，其在缓解房地产资金紧张的问题方面发挥了重要的作用，也将成为房地产企业新型融资模式的主要趋势。2.4可转换公司债券可转换公司债券，是指发行人承诺，债权人在一定期间内可以依据规定的条件，将手中债券转换成公司股权的形式，带有股票看涨期权的性质。其发行方不一定要求是上市公司，也可以是没有上市的股份有限公司，但是可转债发行方必须要在约定债转股的时间到达前实现上市，因为实践中没有办法确定，所以目前我国可以发行可转债的还是上市公司。3.基于合作共赢背景下的商业地产融资模式探讨3.1施工方与地产商的合作类型考虑到商业地产的融资难度，以及融资成本。商业地产商可以借助于施工方的名义进行贷款，以达到减少融资成本，达成项目开发目标，提高项目利润空间的目的。基于合作共赢背景下的商业地产融资模式是指联合商业地产与施工企业两者，促进地产商与施工方的合作，以施工方为贷款主体向银行申请贷款。作为合作方，地产商以土地作为贷款抵押物与施工方进行合作，施工方得到银行贷款后以垫资的形式进行项目施工。商业地产在施工过程中给予施工方一定的让利，进而达成融资的目的，实现双赢。在这样的方式下，商业地产企业一方面可以巧妙地避开大局势下对地产企业的融资要求与牵制，解决了融资难题。另一方面，商业地产借用施工企业的名义进行贷款，也就增加了实际上的开发成本，可以获得1.3倍的土地增值税抵税效益，进一步减少了项目开发支出，取得了良好的经济效果。从施工方角度来说，申请贷款的举动不仅可以扩大施工方的经营业务范围，直接带来资金流。同时还可以拿到在施工过程中的垫资收益。再加上在银行的角度，施工企业的还贷风险相应较小，而且还可以拿到商业地产的土地使用权作抵押，所以在贷款的发放上也就更为便捷。3.2注意事项龙源期刊网在这种融资模式下，商业地产开发商应权衡操作过程中的成本付出。这种方法的使用应注意政策的影响与项目管理细节。如在进行商业地产融资时，应选择资质达标，工艺满足施工要求的施工企业进行合作。同时，根据施工企业的规模与融资能力，优化贷款模式。结合税法与政策形式来规划商业地产融资方案。在这个过程中，商业地产企业在预算方案制订时应考虑多种贷款组合结构，并根据不同的贷款组合来设定相应的让利幅度。当然，商业地产商在让利幅度的设定方面，应根据市场情况进行，避免融资成本过高，后期经营管理不畅。而作为施工方，应考虑到垫资的风险性，根据自身的企业规模进行风险与收益的平衡处理。3.3预租预售与定金类型这一种融资模式属于内部融资的一种。在当今商业地产行业发展迅猛的大前提下，利用买方的竞争白热化趋势，用预租预售的方式进行过渡性开发。通过这样一种提前开发方式，把产品推向市场，滚动开发减少地产商的资金压力，从而降低了项目的开发风险，提升了地产商的经营效益。一般来说，预租预售款是结合商业地产的营销手段，通过预售来带动资金回笼，也得以提高了项目的影响力，进而可以为后期的楼盘销售打下良好的基础。4.结束语综上所述，在房地产开发的过程中，垫资是一种常见的融资方式，会给企业带来丰厚的回报，给施工企业带来巨大的收益。