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傲胜中国办公楼物业管理方案我们的报价：物业管理费43173元(每月).傲胜中国办公楼·物业管理方案上海同涞物业管理有限公司目录众城大厦·物业管理·投标书上海同涞物业管理有限公司11.公司简介傲胜中国办公楼·物业管理方案上海同涞物业管理有限公司2傲胜中国办公楼·物业管理方案上海同涞物业管理有限公司3傲胜中国办公楼·物业管理方案上海同涞物业管理有限公司4傲胜中国办公楼·物业管理方案上海同涞物业管理有限公司52.合作意向2.1物业概况·物业名称：傲胜中国商业有限公司办公楼·物业类型：办公楼。·座落地址：上海市浦东新区严桥路326号。·总建筑面积：4200平方米。·建筑总层数：六层。·地上停车位若干。2.2合作意图·“一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一流的机制”这样才能使物业保值、增值，才能使业主住得安心、满意；贵方要求在物业管理市场上中选聘一家拥有高档办公楼管理经验的物业管理公司；·我公司正具备管理“傲胜中国办公楼”的资质和能力，而且一旦接受委托管理后，将在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业安全健康管理体系，来达到贵方对物业管理公司要求的管理目标傲胜中国办公楼·物业管理方案上海同涞物业管理有限公司63.物业管理介入方案和计划序号工作计划计划要点实施时间备注1签定物业管理合同管理服务费、停车费协商与傲胜中国公司商定交接前物业保险建议签定物业管理服务合同2成立物业服务中心协商确定服务中心办公场所与傲胜中国公司商定交接中装修服务中心办公场所办理服务中心有关运作手续人员配置、培训服务中心办公设备配置上墙资料配置3物业接管接管资料与傲胜中国公司和前任物业公司商定交接中、后接管物业不合格项改进跟踪售后服务单位接管问题备忘4建立标识系统动线设计与傲胜中国公司商定人流标识车流标识物流标识设备、设施标识企业名录标识施工过程监督5业主关系管理业主意见征询随时业主投诉解决回访傲胜中国办公楼·物业管理方案上海同涞物业管理有限公司74.物业服务分项标准与承诺参照《全国物业管理优秀示范大厦标准》，我们对“傲胜中国办公楼”物业管理的各项指标承诺如下：物业管理承诺指标序号指标名称全国物业管理优秀大厦标准公司指标管理指标实施措施１房屋完好率98%98%落实责任人，实行巡视制度，建档记录，无违章搭建及损坏公共设施。2房屋零修、急修及时率100%100%接到维修通知10分钟内到达现场，及时完成并建立回访档案记录。3维修工程质量合格率99%99%分项检查，一步到位，并进行回访制度，以确保维修工程合格，满足客户需要。4清洁保洁率99%99%落实责任人进行保洁工作，实行巡查制度，建档记录，服务中心主管监督执行，以确保大厦内垃圾日产日清，空气清新，设施完好。5道路完好率及使用率95%95%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，服务中心主管监督执行，以确保道路完好畅通。6雨水井、污水井完好率100%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，服务中心主管监督执行，以确保沟、渠、井完好，并定期畅通、清理。7排水管、明暗沟完好率100%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，服务中心主管监督执行，以确保排水管畅通无阻、无塌陷。8路灯完好率95%95%落实责任人，实行巡查制度，建档记录，服务中心主管监督执行，以确保路灯无损、正常使用并进行定期清洁、养护。9办公楼内治安案件发生率1‰以下0秩序维护经培训考核后方能上岗，每周训练与每月训练相结合，以保障秩序维护队伍的素质和状态，落实秩序维护岗位职责，明确责任，以确保大厦的安全。10消防设施设备完好率100%100%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，服务中心主管监督执行，并定期维护和检修，以确保消防设施完好无损、正常使用。11火灾发生率1‰以下0服务中心全员义务消防员制，并定期进行培训和演习，加大宣传，设置专人负责日常巡视，发现隐患，及时处理并通知服务中心，确保大厦消防安全。12客户有效投诉率及处理率投诉率1%月处理率95%1%98%按照政策规定，做好各项工作，同时加强与客户的沟通，了解客户的愿望和要求，满足客户的需要，发生投诉即使处理并记录，同时建立档案跟踪处理结果。13维修服务回访率100%对于进行维修的项目，实行回访制度，建档记录，以确保维修服务满足用户的需要。傲胜中国办公楼·物业管理方案上海同涞物业管理有限公司814客户对物业管理满意率95%95%在日常工作中及时收集客户的需求信息，尽可能地满足客户的需求，加强双方的沟通，以确保客户对物业管理工作的满意。傲胜中国办公楼·物业管理方案上海同涞物业管理有限公司95.项目预算5.1部门分工及人员配置部门岗位人数说明服务中心经理1全面负责大厦物业管理工作设施设备维修部维修工2日常水电维修秩序维护部秩序维护员6负责办公楼门岗日常工作环境部保洁工3负责办公楼日常保洁工作总计12人傲胜中国办公楼·物业管理方案上海同涞物业管理有限公司105.2物业管理费预算年度物业管理费用支出预算表项目月预算额（元）年预算额（元）备注1办公接待费用774192892见表一2秩序维护费用15990191880见表二3保洁服务费用726787204见表三4设备管理费用717786124见表四5管理酬金300036000按固定酬金提取6税收及附加19982004按国家税率5.55%计算小计43173518076编制说明：1本预算表根据委托方的要求、物业地理位置、总体功能定位、同类相似物业水平、业主消费水平及当地现有物价水平进行编制；2本预算表根据国家及当地物业管理有关法律法规进行编制；3本预算表根据委托方提供的文字数据及口头数据进行编制；4本预算表中涉及的管理人员人事费用是根据国家的有关规定月计提费以44％计算，由养老金（22％）、失业保险金（2％）、医疗保险金（12%）、金公积金（7％）、工伤保险费（0.5％）、生育保险金（0.5%）组成；5若实际情况与上述编制情况有较大差异，双方应予以协商，再作相应调整。傲胜中国办公楼·物业管理方案上海同涞物业管理有限公司11表一办公接待费用预算表项目月预算额（元）年预算额（元）备注1人事费用598071760服务中心经理（1人）5980717604500元+44％的计提费2工作餐费16119321人×7元/天×23天3服装费用506001人×1200元/套，24个月折旧4办公费用1001200印刷、办公用品等费用5手机通讯费1501800150元/人·月×1人6交通费用50060007不可预见费用8009600含政府规费、节假日布置等小计774192892备注：办公室固定电话、上网设施设备由业主方提供，费用业主方支付；办公室饮水也由业主方统筹。表二秩序维护费用预算表项目月预算额（元）年预算额（元）备注1人事费用14511174132秩序维护员（6人）137521650241500元+792元的计提费国定假日加班费759910811天，3工2工作餐费966115926人×7元/天×23天3服装费用33840566人×1350元/套，24个月折旧4物料费用1001200印刷、电池、耳塞等易耗费用5培训费用75900300元/人·2年小计15990191880傲胜中国办公楼·物业管理方案上海同涞物业管理有限公司12表三环境部服务费用预算表项目月预算额（元）年预算额（元）备注1人事费用552166252保洁工（3人）5154618481450元+268元的计提费国定假日加班费367440411天，3工2工作餐费48357963人×7元/天×23天3服装费用637563人×250元/套，12个月折旧4物料费用7008400易耗品等5公共大理石地坪打蜡5006000小计726787204表四设备管理费用预算表项目月预算额（元）年预算额（元）备注1人事费用601372156维修工（2人）5760691202000元+44％的计提费国定假日加班费253303611天，3工2工作餐费32238642人×7元/天×23天3服装费用425042人×250元/套，12个月折旧4日常维护保养费用5006000更换灯泡、辅助材料等费用5设备人员培训审证费用3003600300元/人·年小计717786124备注：以上设施设备费用为清包费用，如办公楼有空调、弱电等设备的维修保养费由业主自行支付。傲胜中国办公楼·物业管理方案上海同涞物业管理有限公司136．各部门管理职责和权限6．1各部门分工范围6.1.1管理中心工作范围·制定和完善服务中心各项内、外部管理制度及规定；·编制、调整管理费年度预算及控制管理成本；·编制管理方案、工作计划及采购计划并组织实施；·监督各部门的日常工作。6.1.2设施设备维修部工作范围·承担楼内内供电、供水、照明、消防、秩序维护等公共设备的日常运行和操作及巡检监控工作，保持其24小时全天候的正常运行；·承担区内建筑物、公共部位、公共设施的一般巡检、保养和修缮工作；·负责楼内公共设备设施的图纸、资料及技术档案的管理工作；配合及跟进楼内各项工程、保养、维修的外委专业公司的施工项目；6.1.3秩序维护部工作范围·执行安全保卫有关规定、制度及操作规程，实施区内24小时全天候的安保、消防、车辆管理工作；·承担安保巡逻监控、人员进出管理值班工作；·担任消防管理工作，承担火灾报警监控、消防联动等设备系统的操作值班工作；·担任消防火灾设施的日常检查、维护保养工作；·担任交通道路秩序的维持及车辆停放的管理工作；·执行公共区域和公共设施的使用管理规定，维护公共秩序；·按应急预案程序处理各类突发事件，以避免或尽量减少对业主可能的人身及财产损失；6.1.4环境部工作范围傲胜中国办公楼·物业管理方案上海同涞物业管理有限公司14·实施道路、地面、环境、设施的清扫、消毒工作；·负责办公垃圾的收集工作，配合环卫部门对垃圾的清运；·负责配合污水井、雨水井、水管的定期疏通及建筑物的外墙清洗；6．2主要岗位职责6.2.1服务中心经理岗位职责·领导全服务中心员工完成公司下达的责任管理目标；·制定及完善楼内各项内、外部了的管理制度及规定；·编制、调整大楼管理费年度预算及控制管理成本；·编制管理方案、工作计划及采购计划并组织实施；·负责服务中心不合格项的处理及纠正、预防措施实施和跟踪；·负责大楼范围内安保／消防／设备设施运行、保养、维修的领导工作，组织制定相关工作文件、检查标准，并组织实施对员工的考评；·负责服务中心的月检工作；·主动、积极与业主进行沟通，保持良好的人际关系；·对服务中心的全面工作有决策指挥权，对服务中心的管理人员的任免、调动有建议权，对管理的作业层人员有聘用与解聘权。6.2.2设施设备维修部主管（本项目未设）：岗位职责·负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作；·每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；·组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督；·对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证；·每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度傲胜中国办公楼·物业管理方案上海同涞物业管理有限公司15评定办法》，填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》，经经理审核后上报公司主管部门；·每年根据四个季度检查情况，填写《房屋完好情况汇总表》，上报公司主管部门；·按《应急预案》规定负责处理突发事件；6.2.3秩序维护服务部主管（本项目未设）：岗位职责·负责秩序维护项目的服务工作，包括应急处理工作；·拟制秩序维护服务的费用预算和作业文件，并负责实施；·负责秩序维护服务过程的质量控制，发现不合格服务当场予以纠正，对违纪队员开具《违纪处罚单》；·负责行车与停车管理，包括机动车与非机动车、地面泊位、车场与地下车库的管理；·负责四防一保工作的具体实施；·负责对队员日常岗位督导，上岗前的队列操练，对各班秩序维护质量记录进行审核；·负责对外来施工