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复习题一、单项选择题1、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离中越来越受重视的是（）。A、空间直线距离B、交通路线距离C、交通时间距离D、至市中心距离2、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/m2。A、3214B、3347C、3367D、34583、房地产估价中的价值，一般是指（）。A、使用价值B、交换价值C、投资价值D、账面价值4、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。A、100B、300C、600D、9005.某前后两面临街、总深度为60米的矩形宗地，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重置价值估价法，其前街影响深度为（）米。A.20B.40C.50D.606、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。A、开发时间结束时的时间B、购买待开发房地产时的时间C、房地产的现时价格资料D、估价人员选取的价格资料7、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（）。A、物质折旧B、功能折旧C、经济折旧D、会计折旧8、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（）。A、资本化率应较高，价值较低B、资本化率应较低，价值较高C、资本化率应较高，价值较高D、资本化率应较低，价值较低9、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。A、0.060B、0.940C、1.060D、1.06410、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）估价。A、比较法B、成本法C、假设开发法D、长期趋势法11、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。A、195B、210C、213D、21713、某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2%。一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，则该写字楼增值了（）万元。A、40B、100C、160D、20014、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。该房地产目前的价值为（）万元。A、923B、1111C、1353D、187215、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。A、售价B、租金C、潜在毛收入D、净收益16、某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为（）元/m2。A、2600.00B、2386.30C、2832.84D、3003.4517、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。A、保持现状前提B、装修改造前提C、转换用途前提D、重新利用前提18、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。A、估价时点B、搜集该可比实例时C、进行房地产状况修正D、成交价格所反映19、收益法适用的条件是房地产的（）。A、收益能够量化B、风险能够量化C、收益或风险其一可以量化D、收益和风险均能量化20、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运用费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的收益价格为（）万元。A、457.40B、476.98C、686.10D、715.48二、多项选择题1、成本法中的“开发利润”是指（）。A、开发商所期望获得的利润B、开发商所能获得的最终利润C、开发商所能获得的平均利润D、开发商所能获得的税后利润A、开发商所能获得的税前利润2、区位状况比较修正的内容包括（）修正。A、繁华程度B、临街状况C、容积率D、使用年限E、周围环境3、路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。A、深度百分率B、资本化率C、收益率D、物价指数E、其他价格修正率4、从一段较长时间来看，房地产价格上涨率要高于（）。A、一般物价上涨率B、餐饮业利润率C、国内生产总值增长率D、特殊物业投资收益率E、土地开发利润率5、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。A、求得的路线价已是正常价格B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例C、该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致D、该路线价与待估宗地价格都是现在的价格E、路线价是标准宗地的平均水平价格6、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。A、农用地改为非农建设用地B、在写字楼旁新建大型游乐场C、住宅区内道路禁止货车通行D、在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路E、常常遭受洪水威胁7、权益是房地产中无形的部分，包括（）。A、权利B、权力C、利益D、收益E、利润8、投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的（）等来确定的。A、规划用途B、新旧程度C、规划限制条件D、所在地区未来经济状况E、投资者管理水平10、从某种意义上讲，房地产价格是（）。A、个别人的价值判断B、估价人员的主观定价C、由市场力量决定D、市场参与者集体竞价的结果E、由交易双方委托经纪人确定三、简答题1、什么是房地产？房地产有哪几种存在形态？2、房地产的自然特性有哪些？3、房地产估价报告撰写的要求有哪些？4、成本法估价的操作步骤。5房地产价格影响因素三、计算题1、某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。请求取该写字楼的净收益并计算其收益价格2、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。3、某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值均为零。试计算该宗房地产现时的价格（土地资本化率为8%）。4、评估某块城市规划确定的住宅用地，土地总面积为1500平方米，估价人员在附近地区调查得到了A、B、C、D、E五宗类似交易实例，（1）收集有关具体资料如下表：实例A实例B实例C实例D实例E成交价格(元/M2)1200900170011501380成交日期2004年2月20日1991年4月20日2004年2月20日2004年4月20日2004年7月20日交易情况0%+1%+21%-3%+5%（2）该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示：月份123456789价格指数100100.398.5102.6101.3102.8103.5103.3103.8注：表中的价格指数为定基价格指数（以2002年1月为100）。（3）房地产状况的比较判断结果，如下表所示：房地产状况权重实例A实例B实例C实例D实例E因素10.6+2%+1%-2%+4%0因素20.25-3%+6%0-1%+5%因素30.15+6%+13%0+2%-3%试运用上述资料选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该土地2004年9月20日的正常市场价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。若能觅得一方喜欢的山水，在空旷的风里，种上淡暖如许，清欢如许。我愿用无尘的诗句，沾染些许晨露，轻叩那些老去的时光，让曾经的你我，重走一遍依旧开满鲜花的小径。时光里的我们，不说话。只是凝望着彼此旧时的模样，任凭花落清溪，任凭日暮烟霞。陌上的时光，匆匆如流。指尖，一直贪恋着世间所有的暖香。而那些没有着落过往，早已随风而散。往事已旧，一切，终会在念与不念，忘与不忘之间，莞尔一笑，变得风轻云淡。岁月的风，就这样翩跹而过。还好，总有一些不离不弃的相伴，安暖着岁月的荣辱沧桑。然后，在玲珑的小字里尘埃落定。珍惜着，不早也不晚的缘分。愿你永远在我文字的四季，可以与那些草木葳蕤的深情一样，青青又青青。纵使某天，错过了所有，只剩下一个人忧伤，也不要怪罪时光。时光里那些牵过的手，给错的爱，都是情不由衷。开始与结束，一样美丽。我们应该，原谅时光，记住爱！那些过往里的施与舍，恩与惠，何必计较太多。我们在山水间喂养清风，在草木间描摹明月，云淡风轻一天又一天。任凭年华一去不返，依旧无怨无悔，不负岁月，不负时光。那些风花雪月的重逢与离别，终将陨落在时光深处，被过往的烟尘一一覆盖。当时光里，那些被岁月漂白的光阴，再回首时，风住尘香，缘已渺渺，我们也不必遗憾。苍茫处，风景依旧，繁华笙歌，人事无恙。那些散落在流年深处的芬芳，也是依旧静美如初，相宜静好。不如，安静着，于寂寂红尘中，为自己开一扇般若门，将一切浮云过往都放逐在红尘之外，只留一颗琉璃心，只守一池为我而开的莲荷，一粥一饭，一笔一墨，闲渡流年。未来的路，那么远。从未想过会遇见谁，也从未想过会错过谁。今朝，一壶浊酒，一扑流萤，几许明媚，几许嫣然，我依然是那个朴素的琉璃女子。不敷衍，不趋势，简单的行走，简单的生活，简单的爱与被爱。当时光里，那些被光阴漂白的过往，再回首时，风住尘香，缘已渺渺，我们也不必遗憾。苍茫处，风景依旧，繁华笙歌，人事无恙。那些散落在流年深处的芬芳，也是依旧静美如初，相宜静好。若是，光阴辞去旧年，初心不改。我依然愿意，在心里种半亩花田，在文字里养一个春天。这样，无论你来不来，在不在，我都一样安静的开落。那样，你偶尔回眸，看到的风景，都是春天般，含着香，透着暖。喜欢让心在那一刻，静如菩提明镜。那么，且许我一程走旧的岁月，温一壶经年的雨水，煮一段曾经的往事，不提花开，不说花落。就让那所有的喜怒哀乐，淡暖清欢，如茶般，氤氲出缕缕清香。而你我，亦愈来愈通透，有了茶的芬芳，即使喝到无味，亦有一股回甘，令人回味留恋。桃花酿酒，醉了光阴。春水煎茶，赴了风雅。我人生四季，永远是那一抹剔透的琉璃色，不必虚张，不必声势，只做安静的自己，善待生命里遇见的一切，感恩并珍重，且温柔的对待。若有一天，我们隔着茫茫人海，穿过人流车流，你是否会一眼将我认出，并且微笑着喊出我的名字。若有一天，经年的路口，人烟渺渺。你是否会收集所有花香，用思念为我铺一条洒满落花的小路。那些失落的前尘往事，你是否愿意陪我一一捡拾，然后一起装帧成流年里最美的那一册画卷。人生云水一梦，寻一份清幽，养一颗禅心。那些迎面而来的风景，让我们微笑着迎接，并且一一纳入流年的画卷。愿世间美