物业管理计划书

莱绢社区物业管理计划书莱阳雅馨物业管理有限公司2015年12月15日物业管理计划书第一章管理服务理念和目标1、“诚信孕育亲情，细节成就完美”服务理念项目的性质决定了当前的物业管理方式及内容，当居住在莱绢社区的广大业主们见到物业人员那天起，我们首先让他们感受到的就是两个字：诚信。让诚信孕育亲情，让亲情融入我们物业服务的各个环节。这里居住的不仅仅是单纯的社区居民，更是我们莱绢公司的职工，物业管理公司在管理细节上将采用一站式,全天候、全方位、全过程的贴身服务与管理。2、建立素质优良的员工队伍在物业管理实施过程中，我们力求挑选一批“品德好、素质好、身体好”的有志之士充实到队伍中来，充分发挥员工的各项优势，同时对他们实施科学培训，规范管理，使其不断得到充电和提升，我们将为表现出色的员工不断提供培训的机会，来提高员工的自身素质。3、创造艺术社区、丰富社区文化生活在接管项目后，我公司将在莱绢社区组织多种多样的文体活动，创造小区和谐氛围。每年跟业主一起举办一至两次文体比赛和联谊活动，进一步增进业主之间、同事之间感情沟通，广交朋友，丰富广大职工的生活情趣。4、有效投入立竿见影我公司在进入项目后，务必起到企业与职工、业主之间的处理问题的桥梁作用，配合企业及时解决社区存在的各类历史遗留问题、脏乱差问题及硬件设施、设备存在的安全、消防隐患，下大力气彻底改变社区面貌，让老区再换新颜。5、安全防范物业公司24小时为业主提供高质量的安全保障，让业主有安全感。小区实行24小时保安服务，加大技防设备十二时投入；保障燃气管道、电气线路、消防及安防系统安全稳定运行，使业主真正安居乐业，小区内安祥宁静，居民无忧无虑。6、管理目标业主满意，“三效”统一----这就是雅馨物业管理有限公司的管理目标。我们物业管理企业存在的意义和价值，就是使物业的主人安居乐业，使主人的物业历久长新。所以让业主满意，理所当然成为企业管理目标的核心内容。“三效统一”是指创造社会效益、环境效益和经济效益的最佳结合。创社会效益，为社会服务，使家庭、环境、社会、经济协调发展；创环境效益，为用户服务，创造方便、清洁、安全、文明的时空环境；创经济效益，为企业服务，促进企业不断发展壮大。第二章项目管理机构运作方法与管理制度一、雅馨物业管理有限公司支持并保证莱绢社区项目部正常运作根据项目的实际情况，我们将依靠自身雄厚的优势资源，分别在以下几个方面做好充分的准备：人力资源人才储备：所有人员都经过严格仔细筛选，具有与古城小区同类型物业项目管理经验两年以上的管理人才和操作层员工；所有人员由高级专业培训师对入场人员进行入场接管培训教育，用很短的时间熟悉项目实际情况，即可进入工作角色。物业接管验收工作支持：公司将派驻多名具有丰富验收经验的工程师到现场主持并亲自进行接管验收，减少遗留问题发生，为项目部后期管理奠定坚实的基础。安全保卫工作支持：公司将派驻强有力的安全保卫队伍接管项目部，保证在物业接管期间、物业管理期不出现安全隐患，同时对项目部安全保卫工作提供大力支持。丰厚的财务资金支持：在项目部接管期间，财务资金来源是物业项目部的主要问题，我们有能力、有实力保证财务资金不出现不足问题。我们将预先准备好相关资金到位，在特殊情况下随时可以使用。二、管理服务机制1、计划目标管理雅馨物业公司将根据《莱绢小区物业管理方案》中的服务要求与最终签订的委托管理合同条款，制定各项详细服务标准和管理目标。依此标准和管理目标，公司与项目管理部签订《目标管理责任书》，实行奖罚目标管理。管理处将目标和服务标准进行分解，落实到各职能中心和个人进行量化考核。2、行政监督管理项目部在项目现场采用以下管理方式对各部门、各职能中心和班组实施管理，保证服务工作的正常运行。（1）经济手段：公司与员工签订《劳动合同》，明确岗位职责和薪金制。（2）规范管理：由公司统一制定完整标准化的规章制度和工作流程，以此指导员工的言行，提高工作效率和工作质量。（3）日常行政管理：项目管理部每周召开一次工作例会，制定每周详细的工作计划，各部门每日召开15分钟晨会，布置当日工作，总结前一天的工作情况，分析存在的问题，提出解决办法。（4）宣传教育：通过各种宣传教育手段，培养员工的敬业精神、责任意识，加强员工培训，不断提高员工的自身素质和业务水平。（5）多方监督：物业公司将于社区居委会建立起完善的监督、协管制度，让我们的管理与服务进一步完善。三、管理服务流程图提供服务指导监督沟通协调监督检查指导监督、检查、指导查指导监督莱绢社区项目部雅馨物业管理有限公司莱绢公司、社区居委会政府相关主管部门业主、使用人及各类访客监督和沟通项目办客服部工程部安保部第三章管理服务人员配置为实现我公司提出的“安全、舒适、周到、温馨”的八字服务方针，管理机构的设置要体现精干、高效、反应快、行动快的特点；人员专业素质高、服务意识强；部门管理严而有序、分工合理、职责明确、管理到位。项目物业管理机构设置：“一室四部”即：项目办公室、客服部、保洁部、安保部、工程部。一、管理服务人员配备1、项目经理办公室：（共2人）项目经理1名、文员1人。2、客服部：（共2人）客户服务主管1人、客服人员1人。3、绿化保洁员（12人）。5、安保部（共4人）6、工程部（2人）水电1名,设施设备管理1名以上人员配备共计：22人。二、重要岗位的任职人员及简介项目经理：[个人简介]年龄：性别：教育程度：身体状况：执业简介：执业资格证书：客服部主管：[个人简介]年龄：性别：教育程度：身体状况：执业简历：工程部主管：[个人简介]年龄：性别：教育程度：身体状况：执业简历：专业知识：第四章物业管理用房及相应的管理设施的配备一、配置原则•坚持必须、实用、节俭的原则；•为满足管理服务需要，物质装备力求精良、先进；•经久耐用，以精简节约为原则，产品符合相关国家质量验收标准；•无浪费，无人为损坏，使用操作简单。二、管理用房•办公用房：由莱绢公司提供配套物业管理用房作为物业办公使用，根据该项目的组织架构，希望配备相应的办公用房。•生活用房：希望由提供物业员工生活和值班用房。三、物资装备配置序号项目单位数量单价金额一办公设备购置费1电脑及附件台25000100002激光打印机台1400040003喷墨打印机台1100010003传真机台1250025004复印机及备品台1800080005照相机台1200020006税控器台1300030007票据打印机台1400040008文件柜个535017509办公桌椅套325075010更衣柜个320060011工装套4010040012其它办公用品批120002000二保安、消防器具购置费1对讲机台3120036002手电筒个21002003应急灯个2200400三清洁设备购置费1垃圾收集车台450020002扫把、拖把、抹布、簸箕等批150005000四工程设备购置费1应急灯个21503002兆欧表（1000VA）台11801803万用表（数字式）只180804钳形电流表只12102105电锤、镐台1150015006手枪钻台18608607套丝扳手套21302608管钳子（250mm-350）只21503009其它批1500500四、物资装备计划了保证物业公司的服务质量及满足物业管理工作的顺利进行，物业公司将根据接管进度安排物业服务物资装备，具体情况如下：1、为保证本项目顺利接管，我们在进场后将制定开办费费用列项及使用计划。并上报开发单位审核，并由开发商提供开办费资金。在开办费审核未果前，我司可先行垫付所需使用的资金。2、物业管理合同签定后一周内所列资金到位，用于开办费的先行垫付；3、接管验收前一周开始按计划购置办公、维修工具及其它物资；4、人员入场开始办公之前一周，相关需求物资配置到位；5、如根据预算资金不足，我们将申请进行追加。第五章物业管理费用的收支预案一、雅馨物业管理费预算汇总表项目名称莱绢小区（东西区）物业公司名称莱阳市雅馨物业管理有限公司物业管理资质级别三级物业管理费单价单价面积面积/年费多层元／平方米／月商铺元／平方米／月物业管理费年总价二、雅馨物业管理费用支出预算汇总表序号支出项目年费用1管理人员工资、保险、福利费等2物业公用部位、公用设施日常运行维护费3物业管理区域清洁卫生费4物业管理区域绿化养护费5物业管理区域秩序维护费6办公费7固定资产折旧8合计一、测算依据及说明1、国家及山东省相关法规和文件。2、管理费按入住率达100％计算。3、测算中不含代扣代缴费用。4、测算面积为莱绢社区住宅面积平方米。5、固定资产、开办费分五年摊销。6、正式员工的保险福利按工资的30%计提，包括以下内容：养老保险：20.0％工伤医疗保险：10％二、物业服务支出分项明细1、管理、服务人员工资、保险、福利费等管理人员工资、保险、福利明细表部门岗位职务人数月薪标准月计提保险福利月费用年费用办公室经理1文秘1客服主管1客服人员1绿化保洁员12综合维修2安防监控4合计222、物业公用部位、公用设施日常运行维护费支出构成序号项目年金额月金额说明物业公用部位、公用设施日常运行维护费1人工费2污水泵维护费3中水设备维护费4各类仪器、仪表检测费5土建维修、电料、水暖配件等6公共能源费合计3、物业管理区域清洁卫生费支出构成序号项目年金额月金额说明物业管理区域绿化养护费、清洁卫生费1人工费2绿化用水3绿化耗品4绿化补植5绿化租摆6垃圾清运7化粪池清淘8日常保洁物耗9保洁设备维护10保洁用水合计5、物业管理区域秩序维护费支出构成序号项目年金额月金额说明物业管理区域秩序维护费1人工费2消防器材维修费3保安设备维修费合计6、办公费支出构成序号项目年金额月金额说明办公费1邮电、通信费2交通费3日常办用品公费4交际应酬费5工服更新费6律师、审计、杂项7报刊、印刷费合计第六章物业管理分项标准与承诺第一节“莱绢社区”物业项目管理方案实施承诺书根据“莱绢社区”项目的物业服务内容及要求，我公司承诺：一、严格按贵方招标文件及我方管理方案内容实施“莱绢社区”物业管理服务和履行我方应尽责任；二、承担我方在“莱绢社区”项目投标文件中所述各项管理承诺不能履行的法律责任和经济责任；三、我公司将在“莱绢”项目的实际物业管理过程中，达到管理方案的“物业服务内容及要求”各项标准和要求；特此承诺！莱阳市雅馨物业管理有限公司第二节分项标准与达标措施物业服务标准一、综合管理1、依据有关规定,与业主委员会签订规范的物业服务合同，各方权利义务明确。2、从业人员按照有关规定取得相应的专业培训合格证书。3、物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。4、服务人员佩戴标志，服务主动、细致、周到，用语文明。5、在物业服务部悬挂物业企业资质证书复印件、物业服务部经理照片，公示物业服务标准、收费依据、收费标准。6、在公共区域显著位置公示24小时报修电话，有服务人员接待住户，8：30-12：00、13：00-17：00受理住户的咨询和投诉，水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场，由专业机构负责的，发现问题应及时通知有关机构，有报修、维修记录。7、涉及住户正常生活的物业服务重要事项，在小区主要出入口、各楼单元门张贴通知，履行告知义务。8、每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安全检查，根据检查情况制定下一年度维修和服务计划，并按规定组织实施。9、对区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规的行为，及时劝阻，报告主管部门，也可依据管理规约等约定提起诉讼。10、建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能立即实施。11、冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行安全检查。12、设置意见箱，每年集中进行一次公开的物业服务意见征集，并将提出的意见与解决情况公示。13、公布公共服务的收支情况。14、小区内显著位置设立公共信息栏，配合街（乡）、社区进行公益性宣传。二、房屋维修养护1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，有检修记录和保养记录。2、根据房屋实际使用年