全椒房产项目XXX公馆前期策划案--

前期策划案我们不仅仅是在销售房子我们更是在销售一个圈子我们提供的不仅仅是一套房子更是一个沟通的平台和人脉资源XX康熙皇帝，每年春节都要亲笔御书大「福」字，赏赐给有功的王公大臣，以表示天子对臣下的恩宠。而王公大臣如能获得皇帝赏赐的「福」字，会喜出望外，受宠若惊，感到皇帝对自己的信任、预示着官运享通，飞黄腾达。大公馆大公馆一词出于欧洲文明古国卢森堡大公国，卢森堡是现今欧洲大陆仅存的大公国，位于欧洲西北部，最高元首是大公，卢森堡的大公的居所大公馆又称大公宫殿。大公系我国对封建体制下的皇帝的尊称，也就是欧洲人对国王的称谓。卢森堡是欧洲文明古国、其文明发展史可以追溯到古希腊时代、它有着欧洲历史最为悠久的欧洲文明和古堡文化等。同时卢森堡又被称为欧洲的森林公园。工业较为发达，全球最大的金融中心之一。字义定位尊贵、皇族、福地、金融中心一、项目分析二、项目定位三、营销推广与实施计划四、推广形象定位设计五、项目销售模式六、推广载体及费用预算相邻楼盘简介主要特点项目名称：托斯卡纳1、开盘价位较低均价：3680元/平米2、平民化建筑，建筑风格较为普通开发商：安徽文一投资集团用地面积：67734平方米建筑面积：150000平方米一、住宅面积为143719平方米，商业面积为4696平方米，住宅部分分多层和小高层。二、容积率是2.19三、建筑密度是24.85%四、绿地率是35%五、总户数是1619户六、90平方以下的占总面积的82.03%90平方以上的占总面积的17.97%七、机动车位有1018辆非机动车位有3238辆托斯卡纳鸟瞰图托斯卡纳是意大利建筑风格，以多层、高层住宅构成，巧妙排布形成浩瀚天际线。4月30日开盘最新动态：1、一期加推21#楼，18层，面积约：88~97活动：2000抵200002、公摊面积有增加，现阶段公摊为13%21#户型户型特点：建筑面积82m²实际可利用面积90~130m²优惠后单价3497.37~3837.24之间相邻楼盘简介主要特点项目名称：唐宁公馆1、设有较大的户型，超前的设计理念开发商：乐顺置业有限公司2、游泳池、网球场等配套设施完善用地面积：53909㎡3、整个小区设计定位较高，不适合当前全椒市场建筑面积：167398㎡其中：1、高层面积是118839㎡2、中高层面积是9467.3㎡3、会所面积是213㎡4、商业和办公面积是5343㎡4、大地下室面积27150㎡5、地下非机动车是5475.6㎡唐宁公馆鸟瞰图近期基本情况：1、5月28日开盘，特价房价位为3680元/平方，当天成交30余套，实际成交价3852.70。2、1期开盘共两栋即1、2号楼，户型分为4种，面积约95.8平方—111平方之间。优势：赠送面积比较大，得房率较高，实际公摊面积在10个平方以内，大户型加上赠送面积，实际公摊面积仅有5个平方。唐宁公馆俯视图户型相邻楼盘简介主要特点项目名称：盛世豪庭开发商：1、低档次住宅小区，没有明显的景观等设施用地面积：160亩2、小区面积较大，得房率较高，绿化率也相对高一些地理位置：大吴路西与儒学路交叉口建筑面积：200000平方米项目位置：全椒县襄河镇站前路北侧，大吴路西侧主力户型：两房83-105㎡；三房94-117㎡物业类别：多层高层1、物业费：多层0.4元/㎡/月高层未定元/㎡/月2、在售一期17-20#116㎡户型房源，按揭99折，一次性94折；在售二期80-120㎡左右房源交房时间：2012年9月交1期物业类别：多层装修状况：无装修建筑类别：框架交通状况：3路公交、10路公交占地面积：10万平方米绿化率：36.50%容积率：1.65总建筑面积：3854.45平方米鸟瞰图一期房源已基本售完二期正在销售中的是14#、15#、16#、17#户型相邻楼盘简介项目名称：儒林新城开发(投资)商：用地面积：28万平房米建筑面积：1000000平方绿化率：35%以上销售价格：均价4800元/㎡左右最低价3900元/㎡、最高价5200元/㎡主要特点1、进驻全椒市场较早2、在全椒地区的口碑较好，影响力较大3、推广较好，结合全椒当地风俗举办一年一度的节日活动。（A、“正月十六走太平”放烟花、书画比赛、农副产品文化节、儒林风，走太平等活动。B、点对点宣传，拉网式宣传等。）当前部分优惠：1、VIP卡办理时交款XX元，赠送一年电梯费XXX元，优惠计算在总房款内。2、VIP认筹时每平方优惠XXX元。项目区位图项目SWOT分析优势分析（S）1、政府：全椒政务区的南迁，政府大力发展主体方向区域，成熟的学区环境2、交通：地处火车站、汽车站周边，交通极为便利3、商业：地处全椒新城商业中心（CBD中心）劣势分析（W）1、区位：地处城乡结合部，短期内发展前景较差2、产品：紧邻项目的同类产品同时开发，竞争力度较大3、关注：紧邻项目产品的售价低，得房率高，适合全椒购房人群的经济收入机会分析（O）1、交通：便利的交通路线，加速城南新区的国民经济的发展2、商业：全椒未来经济发展商业中心3、人气：周边大商业快速启动，带来人气威胁分析（T）1、产品：周边部分同类产品售价较低，给销售带来一定的影响2、商业：周边大商业的快速启动，对于项目商业部分的影响3、人气：城乡结合部，新街区，百货商业，人群不能长时间停留人群定位分析1、区域区域主要分布在全椒县城，周边乡镇农村，少量周边地区2、人群人群主要分布在全椒县城拆迁户、新婚、打工者、乡镇农民3、职业私营老板、公务员、打工者、乡镇农民4、关注点地段环境、房型、价位、得房率项目的基本情况本项目位于全椒县城内，由全椒XXX房地产开发有限公司全额投资建设，项目规划用地XXX万㎡，规划总建筑面积约XXX万㎡。计容总建筑面积约XXX万㎡。设计理念以人为本低碳生态内部体验1、适合现代人群的生活方式，实现功能最大化，流线清晰。2、功能空间合理性，最大限度地满足现代生活的空间需求。3、良好的景观环境，良好的采光度，良好的保温等建筑质量。外部视觉1、现代主义建筑设计理念，遵循唯美的景观及建筑设计原则。2、优化室内外造型、色彩、室内外环境，使空间感受与空间属性吻合。项目总体规划图本项目基本数据总用地面积：6.6335万平方住宅用地：4.3635万平方，比重为70%总建筑面积：165273平方米计容建筑面积：145273平方米住宅总面积：131380平方米商业面积：11393平方米地下建筑面积：20000平方米规划住宅总套数：1300套规划居住人口：4160人户均人口：3.2人每户容积率：2.19建筑密度：25%绿地率：38.4%机动车总停车位：780辆非机动停车位：3084辆规划布局1、根据周边环境、路网、建筑布局、空间环境等内在联系的基础上，构成相对独立的有机整体。2、形成功能分割，方便、安全、互不干扰的商业和居住环境。功能分区商业组团：1、分布在地块东、北两边沿街面2、地块南侧规划块状商业区。商业部分将分期建设，延续商脉。住宅组团：1、多层组团布置地块南侧，高层组团布置地块北侧，两者有机融合。2、空间建筑规划上，尊重城市环境、街道、城市轮廓线等等，大环境之间的关系，形成良好的城市空间环境。交通系统1、以人为本，形成各得其所的空间环境，设计环形道来组织外部交通。2、车辆出入口分别设置在地块东侧和北侧，设计双进双出的车辆出入口。3、小区内部的主体道路呈环形建设。合理分配人流、车流和车辆停放等问题，创造安全、方便的空间环境。绿地规划1、公共绿地：二期中心景观和一期中心绿化的有机融合，统一整体。2、道路绿地：利用道路边缘及分隔带布置绿岛等零星绿地。3、其他绿地：结合地面停车位，布置阵式绿化、植草砖铺地，形成特色绿色空间。4、垂直绿化：利用屋顶的空中花园、平台布置竖向绿化。公共配置根据规划的基础设施条件和建筑规模，进行合理配置。A、文体设施：布置在地块的东南角B、社区服务：布置在地块的东北角C、市政公用：开闭所：详见总图。水泵房：位于地下室。管线：电力、电信、有线电视、宽带网均采用电缆地预埋，保持环境优美。标志：商业标志牌的设置统一，标志清晰、美观。行政管理及其他配置：1、物业管理用房：按照总建筑面积的0.3%的标准配置，布置在地块住宅底层。2、人防工程：根据人防部门的管理规定另行进行设计人防工程。项目项目阶段：1、项目分两期开发，一期为多层，二期主要为高层。2、一期即可独立成区，又能和二期融合，两者合二为一。分期开发目的：1、实现资金最大的合理化使用2、实现项目利益最优化3、确保项目抗风险性4、保障了项目市场抗压性主力户型定位多层、户型图高层、户型图“XX地产”自身定位建绿色小区，做精品专家“XXX公馆”全椒市场形象定位让全椒步入精品时代项目主题核心定位词“---------------”项目核心卖点1、材料：注重室内、保温、恒湿等特点，注重环保材料的应用。2、绿化：注重小区整体环境、景观绿化建设3、休闲：注重小区内文体建设，满足生活社区需求，做到老少皆宜。4、安全：注重小区智能化巡更系统和入户对讲系统，24小时守护。5、物业：邀请口碑较好的王牌物业，让业主无后顾之忧。6、设计：法式建筑设计风格，追求现代主义唯美表现。核心优势分组定位主体建设定位：1、设计：欧洲中世纪法式皇家公馆为设计基础思路，进行升华和优化。2、材料：恒温、恒湿、恒氧设计理念，打造“会呼吸的住宅”3、特性：中世纪凯旋门门廊设计，大气而不张扬。配套设施定位：1、设施：五星级休闲文体设施，休闲设施照顾到各年龄层次，做到老少皆宜。2、景观：中世纪皇家景观山水园林，把小区伪装成袖珍型的森林公园。3、道路：人性化设计理念，主题道路呈环形道设计，地下车库采用双进双出的设计，安全美观。4、学校：全椒县唯一一家双语智力启蒙教育基地，让孩子赢在起跑线上是每个年轻父母的意愿。5、商业：五星级法式皇家商务会所，接待亲朋更显尊贵。6、政府：全椒新政务及经济发展中心，随着行政服务中心、检察院、县医院、移动公司等陆续的迁入，加速了新区的经济发展。物业定位：1、国家一级资质物业团队进驻管理，拥有一级的管理团队，一流的服务理念，及时解决业主烦恼。2、168小时保姆式家政，一站式服务，省时省心更省力。智能化设施定位：1、安全性：科技改变生活，365天防盗报警巡更系统，让危险无处可躲。2、人性化：24小时可视化求救系统，人性化的具体体现之一。3、优越性：高速信息入户系统，双数字化光纤入户，精彩世界一览无余。十分钟共享圈：1、十分钟内；享受双学区优质教育资源2、十分钟内；快速畅享双高交通（高速、高铁）3、十分钟内；乐享全椒商业集散中心，繁华盛景就在身边。4、十分种内；无忧服务，全椒县行政中心、县中心医院、移动公司等。产品定价定位根据本项目结合全椒市场基本特性，将直接采用等比定位法。多层户型1F、3888——3988（由东到西至中）2F、3988——41883F、4088——43884F、4188——42885F、3880——40886F、3680——3988高层户型3888——4688项目推广核心1、推广关键词：①、商业中心、高端商业。②、法式园林，现代主义。③、精品小区、优雅环境、格调生活。2、推广点提炼：①、城南新区CBD核心地块、新政务中心。②、成熟学区，让孩子将来比我强。③、发展差异化、慢节奏的商业，留住人群，留住人气。④、现代主义法式园林设计，构筑精品小区。⑤、合理的园林绿化建设，让小区伪装成公园。⑥、合理化的小区配套设施，照顾到各层年龄段的居民。⑦、寻求较好口碑的物业公司，让业主无后顾之忧。项目推广方式1、形象：以