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房地产开发流程及其涉及的法律法规目录•第一章房地产的相关概念•第二章房地产开发的流程•第三章房地产开发过程中涉及到的法律法规第一章房地产的相关概念•1.房地产的概念房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。房地产因为其固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。•2.房地产有三种形态：土地、建筑物、房地。•3.房地产开发的概念我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。第二章房地产开发的流程从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为一下五个阶段：1.可行性研究和项目决策阶段2.建设前期准备阶段3.建设阶段4.销售阶段5.交付使用阶段•第一阶段：可行性研究和项目决策阶段1.可行性报告这一阶段涉及到了关于房地产项目的可行性研究报告以及项目成立前的项目立项问题。可行性报告从一下五个步骤进行：①项目公司接受委托或集团公司董事会立项②调查研究③方案选择与优化④财务评价和经济评价⑤编制可行性研究报告2.项目立项对于项目立项的确定，需要通过中华人民共和国国家发展与改革委员会进行审批与核实。1、选定项目，签定合作意向书；2、初步确定开发方案；3、申报规划要点；4、申报、审批项目建议书；5、编制项目可行性研究报告；6、申报、审批项目可行性研究报告。第二阶段：前期准备阶段•1.获得土地使用权土地使用权取得行政划拨旧城改造兼并、收购联合开发转让取得出让方式招标拍卖挂牌协议出让•2.征地拆迁城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。拆迁人委托拆迁拆迁人自行拆迁政府组织拆迁征地拆迁方式申办拆迁许可证应提交以下申报资料：（1）填写《城市房屋拆迁申请表》（2）建设项目批准文件（3）建设用地规划许可证（4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）（5）拆迁代办单位和评估机构资料（6）拆迁安置计划和方案（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）（7）有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明•3.规划设计建设工程规划管理的主要内容有：（1）建筑管理（2）道路管理（3）管线管理（4）审定设计方案（5）核发建设工程规划许可证项目规划发展程序文件⑴申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》。并取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计（土地使用）条件。⑵持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。⑶申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。⑷申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。⑸申办《建设工程规划许可证》。申办完毕后开发商持《建设工程规划许可证》至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续；建设工程竣工后3个月内，开发商持竣工图申办《建设工程规划验收合格证》。•4.建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍（1）建设项目报建登记（2）审核“一费制”收费认定表、核发缴款通知填报《建设工程“一费制”收费认定表》按下列程序办理（3）投标申请人投标报名（4）招标人根据工程需要对投标申请人资格预审工作内容（5）投标文件的编制、内容、递交和接收工作内容（6）组织评标委员会工作内容（7）开标（8）定标(9)核准招投标情况报告、中标通知书的签发及中标人的公示公告(10)签订工程承发包合同第三阶段建设阶段工程建设阶段是将开发过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金资源聚集在一个特定的时空点上所从事的施工生产活动。施工阶段的工作包括：1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要；2、施工场地平整，达到施工条件；3、施工通道疏通，满足施工运输条件；4、施工图纸及施工资料准备；5、施工材料和施工设备的准备；6、临时用地或临时占道手续办理；7、施工许可批文及办理开工手续；8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验；9、组织图纸会审、设计交底；10、编制工程进度计划；11、设计、施工、监理单位的协调；第四阶段销售阶段•1.领取《预售许可证》•2.商品房销售及按揭办理㈠销售前期准备工作（可委托销售代理公司进行）⑴基础市场调研⑵物业卖点与利益点转换分析⑶推广主题的制定⑷各销售期的广告具体创意、传播媒介的确定及具体媒介发布计划第五阶段项目交房使用阶段•㈡媒介、电话告知客户1.时间、地点，所交单位门牌；2.清楚告知客户需要携带的手续，费用及费用清单；3.物业使用说明书及保修说明书。•㈢物业管理的准备1.物业管理协议；2.小区氛围的营造；3.前期管理费用的收取。第三章房地产开发过程中涉及到的法律法规1.立项-国家土地管理局国家土地管理局关于印发《建设项目用地预报和审批备案制度(试行)》的通知：(1)凡依照法律规定须报经上级人民政府审批的划拨、出让和使用农村集体土地的乡（镇）村建设等各类建设项目用地，在正式报批前，必须向上级土地管理部门预先报告。(2)预报程序：按照土地管理法律、法规和国务院规定的土地审批权限，由项目所在地的市、县（市）土地管理部门向有批准权的上级人民政府的土地管理部门预报。其中向省级以上（含省级）土地管理部门预报的项目用地，须同时抄报市（地）和省级土地管理部门。(3)预报内容：根据拟采取的土地供应方式，按照《建设项目用地预报表》所列内容逐项填报。(4)预报时间：对划拨用地、协议出让国有土地使用权及使用集体土地的项目用地，市、县（市）土地管理部门接到用地申请后应及时进行初审，对基本具备用地条件的，应在5日内上报.招标、拍卖国有土地使用权及政府统一开发、统一出让用地，在出让方案或开发规划方案确定后5日内上报。(5)有批准权的人民政府的土地管理部门接到《建设项目用地预报表》及有关材料后，及时组织现场踏察，审核用地方案，指导下级土地管理部门做好正式报批的准备工作。(6)本规定确定的《建设项目用地预报表》，是审批建设用地的必备材料。(7)对违反本规定不履行预报的，在正式报批用地时，应写出书面检查，补填《建设项目用地预报表》，并由上级土地管理部门酌情给予通报批评等处理。2.土地使用权-国土资源部⑴按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。⑵依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。⑶《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》⑷中华人民共和国城市房地产管理法：土地使用权出让与划拨⑸2006年，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）和《财政部国土资源部中国人民银行关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》（财综〔2006〕68号）-监察部⑹房屋拆迁-城市房屋拆迁管理条例-中华人民共和国国务院令第305号⑺根据我国《城市房地产管理法》42条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”3.建设项目-国土资源局⑴建设工程质量管理条例⑵工程建设项目施工招标投标办法⑶建筑施工企业安全生产许可证管理规定-中华人民共和国建设部令第128号⑷中华人民共和国城市规划法⑸《商品住宅装修一次到位实施导则》-建设部⑹《住宅装饰装修工程施工规范》4.销售阶段㈠预售-⑴《城市商品房预售管理办法》第五条规定①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书②持有建设工程规划和施工许可证③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。⑵《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。⑶建设部关于修改《城市商品房预售管理办法》的决定-中华人民共和国建设部令第131号㈡商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则㈢房地产估价机构管理办法-中华人民共和国建设部令第142号㈣中华人民共和国城市房地产管理法-⑴房地产转让⑵房地产抵押⑶房屋租赁⑷中介服务机构⑸房地产权属登记管理4.交付使用⑴《商品房屋租赁管理办法》-中华人民共和国住房和城乡建设部令第6号⑵《房屋权属登记信息查询暂行办法》（建住房[2006]244号）-建设部⑶房屋登记办法-中华人民共和国建设部令第168号⑷城市房地产权属档案管理办法-中华人民共和国建设部令第101号⑸城市房地产转让管理规定-中华人民共和国建设部令第96号⑹物业服务企业资质管理办法-建设部⑺城市房屋白蚁防治管理规定-中华人民共和国建设部令第72号1999年11月1日起施行⑻城镇廉租住房档案管理办法-建设部⑼房屋登记办法-中华人民共和国建设部令第168号⑽经济适用住房管理办法-建设部国家发展改革委国土资源部⑾《个人住房担保贷款管理试行办法》⑿中国人民银行个人住房贷款管理办法中国建设银行个人住房贷款办法中国工商银行个人住房担保贷款管理试行办法⒀城市房地产中介服务管理规定-中华人民共和国建设部令第97号5.房地产涉及到的法律汇总⑴最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释⑵中华人民共和国城乡规划法⑶中华人民共和国城市房地产管理法⑷中华人民共和国物权法⑸中华人民共和国土地管理法⑹中华人民共和国行政许可法⑺中华人民共和国居民身份证法⑻中华人民共和国婚姻法⑼中华人民共和国行政复议法⑽中华人民共和国合同法⑾中华人民共和国建筑法⑿中华人民共和国行政处罚法⒀中华人民共和国担保法⒁中华人民共和国档案法⒂中华人民共和国继承法C:\DocumentsandSettings\Administrator\桌面\法律细节条款.doc