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易居产品月报2008.3易居视点2综合品质4叠拼别墅新样板上海华润橡树湾5新中式人居典范广州云山诗意人家14建筑26微缩版赖特风情别墅上海佘山3号27彩色铝板立面重庆一米阳光32景观38紫金山别墅型公寓南京栖霞天泓山庄39纯中式园林别墅苏州西山恬园三期44户型56结构灵活的情趣洋房重庆融侨·诺丁阳光57报告选读62全装修住宅拎包入住的效率生活63住宅地下车库研究报告87资讯速递98政策法规99建筑产品100规划设计102建材技术103展会活动103©2008克而瑞信息技术有限公司版权所克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延路140号邮编：200072电话：563886861易居产品月报2008.3易居视点我们中国是一个经济快速增长的国家，经济的快速增长带来了人们生活质量的迅速提高，生活方式的不断变化，而生活方式的不断变化就给我们的住宅产品塑造带来了新的动力，谁摸准了这个时代发展的脉搏，谁做出了成功的产品创新，谁就获得了更高的利润、更多的瞩目和认可。华润作为国内一线的品牌开发商，在住宅的开发水平上正越来越高，“橡树湾”无论在立面选择、房型设计、景观风格、建筑技术等各方面都既把准了时代的热点，又不失创新之处，综合高品质的打造已显纯熟之感。现代中式是近年来的热点，万科第五园风靡一时，可喜的是看到如同“广州云山诗意人家”，已经不仅仅在产品上加一个中式的帽子这么简单了，项目中，我们可以看到徽派艺术在立面、景观、房型中都有国粹的精髓，现代中式又有了新的阐释，新的发展。佘山3号，作为一个成名已久的名盘。发掘出了顶级地段中低总价的细分市场，难得的是在一个相对于独栋别墅而言很高的容积率，做出了并不显得拥挤的视觉感受，这里相对明快的赖特风格和层次众多的景观塑造起到了重要的作用，这些都是开发商所愿意看到的案例。很多客户观察楼盘，首先是看立面，特别是年轻人，因此重庆的一米阳光，就在立面的设计动了脑筋，虽然还只是停留在模型阶段，但已经起到了很好的效果。现在豪宅的打造越来越注重景观，因为档次的体现已经不仅仅局限在户型上，景观怎么做才算做符合豪宅的品味，南京栖霞天泓山庄是一个可看的案例。苏州园林这几年也是越做越不输于旧朝时的水准，在苏州，它永远是有市场的。“西山恬园”让我们不怀疑这种古老的文化会消逝。小户型又在采用新概念，全周期概念是一种先进的理念，也是适应生活方式改变的最好途径，但在目前的中国还是概念重于实质，我们希望“诺丁阳光”只是一个开始。©2008克而瑞信息技术有限公司版权所克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延路140号邮编：200072电话：563886862易居产品月报2008.3全装修无疑会是未来住宅发展的方向，因为随着收入水平越来越高，我们也越来越无法承受装修对工作的影响，更何况开发商应该更专业，对开发商而言，税收上的优惠应该是其动力所在。易居花费了很大的精力专注于全装修的研究，这次刊登了一部分的节选。地下车库是以往开发商忽视的一点，更多是政策上的推动而建的。它的销售状况如何？如何营销？如何进行系统的地下车库产品塑造？它的价值点何在？易居也做了专题研究，一些摘要以供参考。行业资讯也是重要，我们将尽量涵盖各个领域，了解最新的动态和变化。希望我们能供给大家越来越多的有价值的产品信息，给决策带来一定的帮助。©2008克而瑞信息技术有限公司版权所克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延路140号邮编：200072电话：563886863易居产品月报2008.3≥综合品质■叠拼别墅新样板上海华润橡树湾新英格兰风格建筑。项目以庭院为核心主题，贯穿规划设计、建筑设计、景观设计，创造了丰富的室内外空间。拥有更宽敞的南向面宽，多达15米。每一户均设置独立入户楼梯，增强私密性。目前该盘因预售许可证尚未得到批准，因此开盘时间未定，但样板房已开放，可供参观。■新中式人居典范广州云山诗意人家本案是将民居形式大胆而成功的运用于高层建筑的典范。以白色墙面为主基调的立面，配以黛瓦坡顶、木隔窗，马头墙，玻璃加钢的栏杆，体现了徽式建筑、中式园林与高层建筑的完美结合。目前在售为2007年12月8日的一期开盘的房源，均价为9000元/㎡©2008克而瑞信息技术有限公司版权所克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延路140号邮编：200072电话：563886864易居产品月报2008.3叠拼别墅新样板——上海华润橡树湾关键词：橡树湾叠拼别墅新江湾上海华润橡树湾位于杨浦区新江湾城政和路1088号，距离杨浦区中心五角场车程５分钟。项目地处上海外环线内。规划为中低密度的花园社区。项目所在的新江湾城是上海市区仅存的一块宜居生态湿地，园区内有原生态的自然河流以及树林，空气质量尤佳。©2008克而瑞信息技术有限公司版权所克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延路140号邮编：200072电话：563886865易居产品月报2008.3新江湾城规划有建筑面积6000平方米的文化中心；7500平方米的体育中心和12000平方米的滑板公园，以及总建筑面积约14万平方米的地区商业中心等，辅以其他行政、治安、福利、道路交通设施，可全方位地满足居住人群需要。©2008克而瑞信息技术有限公司版权所克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延路140号邮编：200072电话：563886866易居产品月报2008.3叠拼别墅的新样板万科将层层退台的公寓定义为花园洋房，引领了一股风潮。其独特的产品配合了营销的概念，也形成了一类新的产品模式。随后的独院别墅概念的推出，借着独栋别墅高档的光环，也促成了一类新产品的诞生。在橡树湾，我们也看到了这样一类产品——联院叠拼别墅，从反馈来看，大多客户都被此概念所吸引。©2008克而瑞信息技术有限公司版权所克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延路140号邮编：200072电话：563886867易居产品月报2008.3从建筑的外立面来看，很难发现有明显的特别之处。类似普通多层，但楼层较少；类似花园洋房，却没有标志性的层层退台。在看了户型图之后，此类产品的特征就十分清楚了。地下、一层为一户；二层、三层为一户；四层、五层为一户，并且每户都有独立的庭院。它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。©2008克而瑞信息技术有限公司版权所克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延路140号邮编：200072电话：563886868易居产品月报2008.3橡树湾叠拼别墅解读橡树湾叠拼别墅的购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。它的稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是第一居所。橡树湾叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，叠下有可爱的半地下室，叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。为了突出“庭”的概念，又在底层设置了各户独立的花园。针对顶层客户购买抗性的问题，一方面将一层与地下空间组合，另一方面顶层又附送了大露台，考虑比较周全。©2008克而瑞信息技术有限公司版权所克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延路140号邮编：200072电话：563886869易居产品月报2008.3建筑技术结合了项目紧邻生态湿地的特点，橡树湾引用了28项环保技术。比如同层排水、自平衡风系统、墙体保温、断桥隔热铝合金窗等。在目前的项目开发中，建筑技术应用为卖点的楼盘层出不穷，其中包括锋尚系列产品、中环凯旋宫、万科系列住宅产品等。随着生活水平不断的提高，对住宅功能的需求越来越细化，除去项目规划、景观、房型的噱头之外，客户们逐渐开始重视产品中更实质的方面，即住宅的舒适度。在橡树湾中使用的此类环保技术在许多项目中也被采用，以下将选取其中几个较为成熟的技术进行介绍。同层排水同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上，它从根本上解决了卫生间的许多问题，尽可能的避开上下邻居排水之间的相互干扰。在房间的空间布置上，也比较灵活，不会再受坑距、排水管道的限制。在欧洲，几乎所有的公寓类项目均采用了同层排水，施工技术非常成熟。以瑞士吉博力为首的欧洲排水厂家，完全能够应对国内项目的标准，返修率较低。©2008克而瑞信息技术有限公司版权所克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延路140号邮编：200072电话：5638868610易居产品月报2008.3砌块隔墙橡树湾采用100mm厚粘土陶粒砼空心砌块，分户隔墙采用中间一道100mm厚粘土陶粒砼空心砌块墙体，两边为轻钢龙骨纸面石膏板，中间夹岩棉的做法。隔墙与砼墙、柱交接处沿墙高每隔2-3层砖应设墙拉筋，门窗洞口处现浇过梁和构造柱。其具有重量轻、孔隙率大、隔热性能好的特点。在万科的部分项目中采用的ALC墙板从原理上与陶粒砼空心砌块类似，也已成为标准配置，表面粘贴纸面石膏板也能够简化装饰工程相应的工作。断桥隔热铝合金窗在铝型材中间穿入隔热条，将铝型材断开形成断桥，有效阻止热量的传导，断桥比非断桥铝型材门窗降低40%-70%热量传导。将铝合金型材断开形成断桥，防止热量传导。©2008克而瑞信息技术有限公司版权所克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延路140号邮编：200072电话：5638868611易居产品月报2008.3采用中空玻璃，降低噪音、防止冷凝；三密封结构，优良的气密性和水密性。在部分高档项目中，可考虑使用LOW-E镀膜玻璃以反射紫外线，进一步提升生活质量。建筑技术是未来房地产项目开发的一个方向，以当前房价来判断，能买的起房的客户大多对生活品质有一定的要求，也有能力承担随之而来的那部分费用。当追求品质成为一种趋势的时候，建筑技术将成为项目是否受欢迎的重要标准之一。©2008克而瑞信息技术有限公司版权所克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延路140号邮编：200072电话：5638868612易居产品月报2008.3上海华润橡树湾的联庭叠拼别墅是产品结合概念的一次非常好的尝试，是通过营销手段来扩大产品的特点的又一成功案例。项目概况：上海华润橡树湾开盘时间：未定均价：暂无户型面积：182㎡-240㎡开发商：华润置地有限公司建筑形态：小高层;联体别墅（包括叠加别墅、联排别墅）总占地面积：144247㎡总建筑面积：230795㎡容积率:1.60©2008克而瑞信息技术有限公司版权所克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延路140号邮编：200072电话：5638868613易居产品月报2008.3新中式人居典范——广州云山诗意人家关键词：云山诗意人家徽式民居中式园林广州云山诗意人家地处广州白云山麓，西门路段、黄边路南侧。项目总平面规划结合地形特点，以折线型住宅与半地下会所围合下沉式小区中心花园，令狭长的内院得以充分利用，整体空间协调，平面过渡流畅自然。云山诗意人家主体建筑平面引入空中花园，使户内户外形成丰富的流动空间，景观更好；小区住宅底层架空绿化，结合似断还连的景墙，步移景异的院落设计，着重突出中国传统造园理念和人文精神；“云山诗意·人家”的建筑设计和户型设计，也表现人与自然和谐共生：每栋建筑均有前庭后院，部分楼宇首层设前庭和过院，看似独立确又连通，与中心大花园形成相对封闭而又开放的空间。©2008克而瑞信息技术有限公司版权所克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延路140号邮编：200072电话：5638868614易居产品月报2008.3规划篇一期总平图一期规划由16栋高低错落的小高层组成。建筑物外围首二层为商用物业，内部首层为架空花园。琴韵居和诗意居并列一字排开，内部围合的园林命名为“东方神韵”，中心园林造型象一古琴，将亭台楼阁、琴棋书画、道儒佛禅等元素点缀在“古琴园林”上。会所采用下沉式阳光设计，别有洞天、曲径通幽、设施齐全，把功能性和艺术性完美的结合，与小区园林景观相互辉映。整个小区人车分流，机动车限制在小区以外，保障住户有一个洁净、安全的生活