03第三章--土地使用控制-(1)

第三章土地使用控制第一节用地面积与用地边界第二节土地使用性质控制第三节土地使用兼容•控制性详细规划的主要内容——用地控制•土地的使用性质是用地控制的主要内容。•其他：用地大小、用地边界、用地兼容等。•熟悉国标——分类。•熟悉用地兼容性规定。第一节用地面积与用地边界•一、用地边界•用地边界是规划用地和道路或其它规划用地之间的分界线，用来划分用地的权属。一般采用红线（用地红线）来确定，并表示在该线范围内的地上、地面、地下空间的开发权和使用权等。•二、用地面积•用地面积是指红线划定范围内用地的平面投影面积。单位一般多采用公顷，精度一般保持小数点后2~3位。•由于城市规划的最主要工作就是对用地的规划和管理，尤其在控制性详细规划中，用地边界线的划分还有很多不同的类型，如蓝线、绿线、黄线、橙线、紫线等，还有建筑后退线，分别代表了不同的含义。•详见“各线”规定。•在开发建设中，还有征地拆迁边界和用地边界的区别。一般征地拆迁边界大于用地边界，主要是因为拆迁征地范围内的用地，有时还需要安排其它的用地，如：道路。•用地边界与地籍的关系也存在着密切的关系。•（地籍是土地管理部门颁布给土地使用者合法使用的证明和所属关系的行政规定。）•一般，在控规中应尽量使用地边界与地籍吻合，从而方便管理。•三、控规中的用地划分•划分不同的用地成为规划设计首要的任务。•控规用地边界划分的一般原则如下：•1．严格根据总体规划和其它规划、根据用地部门、单位划分地块；•2．以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质；•3．至少有一边与城市道路相邻；•4．结合自然边界、行政界线划分地块；•5．考虑地价的区位级差；•6．地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发；•7．考虑文物保护的要求；•8．符合“专业规划线”的要求；（指：蓝线、绿线等）•9．尊重现有土地使用权的边界；9各类地块划分面积推荐表用地类别地块面积（hm²）地块（细分）最小面积（hm²）备注新区旧城区居住用地10.0～30.03.0～20.02.0商业用地1.0～2.00.5～1.50.5特殊控制时地块可细分至0.5公顷工业用地2.0－1.0最小控制面积以产业门类生产需要为依据；小于1公顷的或能进入标准厂房的工业企业不应单独供地；旧城区原则上不增加工业用地绿地0.04公园面积参照专项规划确定，居住区绿地不小于城市居住区规划设计规范中关于绿地设置的要求其它用地－依据规划要求及专业要求确定•江苏省城市规划管理技术规定：•2.3建筑基地控制指标•2.3.1建筑基地最小面积不应低于表2.2.3的规定。•表2.3.1建筑基地面积下限指标•2.3.2建筑基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且不妨碍规划实施的，城市规划行政主管部门可以核准建设：•2.3.3.1邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的。•2.3.2.2因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。•2.3.3城市规划区内的成片开发地区，必须编制详细规划，经批准后实施。表2.3.1建筑基地面积下限指标住宅建筑非住宅建筑建设项目类型低层多层高层低层多层高层建筑基地面积(平方米)50010002000—10003000第二节土地使用性质控制•用地性质：指用地的主要用途、用地的主要功能。•城市中还有很多综合（混合）性的用地。如：学校中的宿舍用地，仍属于学校，仍属于教育用地。•还有一些用地在目前的用地标准上没有。如：研发用地、物流用地、商住兼容（或混合）用地、三产服务用地等，都是在新形势发展下的新问题，也说明目前规划学科上的一些有缺陷的问题没解决。用地性质确定应考虑的主要因素有：•．城市总体规划或分区规划对土地使用的控制要求；保证规划的延续性。•．公共设施配套的要求；总体规划和分区规划不可能对低等级公建设施作安排，“控详”应根据性质、规模和特点进一步明确落实。•．市政设施配套建设的要求；一方面落实总体和分区规划已确定的项目，另一方面完善规划区内市政设施的配套，如环卫所，垃圾站等。•．调整因特殊原因，或上一级规划不当的用地性质。•《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）用地分类分为10个大类、46个种类、73个小类。——该标准正在修改。•《江苏省控制性详细规划编制导则》对一些用地进行了补充。尤其是对小类进行了补充，以便于在用地规划时，有标准可依，规范文本和说明。•用地兼容性控制•城市建设用地的兼容性控制执行《江苏省城市规划管理技术规定》（2004年版）表2．2．3的规定。•江苏控规导则，新增用地分类。（见下页表格）新增类别：是指在“国标”类别的基础上细化增加的用地类别。为便于数据统计对比分析，新增用地类别主要在现行国标的类别中进行再细分。主要新增用地分类的中、小类及类别的级数（如原用地类别为小类，则细分为小小类），不新增城市用地大类。用地分类适应新用地类型的变化，遵循细分类、灵活使用的原则。新增用地类别不将用地性质不兼容的用地类别混合。•各地新增城市用地分类允许在现行国标的小类基础上进行细分，不宜增加中类用地类别，不得增加大类用地类别，并不得与本导则城市用地分类冲突、重复和交叉。•新增用地类别的编码与现行国标编码方法采用统一规则确定。新增城市用地分类：中类（7项）、小类（16项）、小小类（7项）•新增中类（7项）：居住用地中新增宿舍公寓用地Rx、公共服务设施用地Rc、居住商业混合用地Rb；公共设施用地中新增商办混合用地Cb、商住混合用地Cr；仓储用地中新增物流设施用地Ww；水域和其他用地中新增风景名胜区用地Es。新增小类（16项）：居住用地中新增单身宿舍Rxd、老年公寓Rxl、酒店式公寓Rxj、小区综合公共服务设施Rcz、小区教育设施用地Rcj；小区医疗卫生Rcy、小区文化体育设施Rct、小区市政公用设施Rcg、小区商业服务金融邮电设施Rcs、小区行政管理及其他Rcx、公共设施用地中新增社会福利设施C9s、宗教设施用地C9z；市政公用设施用地中新增防洪设施用地U9f、消防设施用地U9x；风景名胜区用地新增风景游赏用地Esf、游览设施用地Esy。•新增小小类（7项）：居住用地中新增幼托Rcj0、小学Rcj1、中学Rcj2、九年一贯制学校Rcj3、高级中学用地Rcj4；市政公用设施用地中新增轨道交通用地U21g、公共加油及加气站用地U29j。表2新增城市用地分类和代号表在用地分类国标代号中位置新增城市用地类别代号新增城市用地序号大类中类小类中类小类小小类类别名称新增城市用地类别表述备注1宿舍、公寓用地单独占地的宿舍、公寓用地2Rxd单身宿舍用地单身职工、学生集体居住且能够单独划出的用地，包含小型配套设施用地3Rxl老年公寓用地老年人集体居住的宿舍区，包含小型配套设施用地4R11R21R31R41RxRxj酒店式公寓用地5公共服务设施用地居住小区及以下各级公共服务设施用地将各类居住用地的公共服务设施合并为中类并细分6Rcz小区综合公共服务设施用地单独占地的小区综合性公共服务设施用地综合布置的各类社区中心设施应归入此类7小区教育设施用地小区级教育设施用地8Rcj0幼托用地单独占地的幼儿园、托儿所用地9Rcj1小学用地10Rcj2初级中学用地11Rcj3九年一贯学校用地12RR1R2R3R4R12R22R32R42RcRcjRcj4高级中学用地职业高中、完中归入此类13Rcy小区医疗卫生用地单独占地的居住小区级医疗卫生设施用地14Rct小区文化体育设施用地单独占地的小区文化体育设施用地15Rcg小区市政公用设施用地单独占地的小区市政公用设施用地16Rcs小区商业服务、金融、邮政设施用地单独占地的小区商业服务、金融、邮政设施用地17R11R22R32R42RcRcx小区行政管理及其他用地单独占地的小区行政管理及其他用地18RR1R2R3R4Rb居住商业混合用地居住商业混合用地在居住小区用地内的商住楼用地19Cb商办混合用地商业办公混合用地20C1C2Cr商住混合用地商业居住混合用地位于居住小区用地以外的商业居住混合用地21C9s社会福利设施用地包括社会福利中心、养（敬）老院、儿童福利院、收养中心等用地22CC9C9z宗教活动场所用地23轨道交通用地轻轨、地铁交通在地面以上独立的站场、线路及附属设施用地25U2U29U29j公共加油、加气站用地26U9f防洪设施用地27UU9U9x消防设施用地28风景名胜区用地29Esf风景游赏用地向游人开放，游览欣赏对象集中区的用地30EEsEsy游览设施用地直接为游人服务而又独立于景点之外的旅行游览接待服务设施用地绿化用地分类第三节土地使用兼容•用地的兼容性表现在功能的综合和功能的协调共处、联系和替换的可能。•兼容性也是用地弹性、灵活性、适建性的表现或近义词。•绝对的功能分区、功能单一化，只能造成城市的“贫血症”。现代城市规划思想和理论，已不是简单强调功能分区。同样在城市建设中，应允许用地兼容的可能。控规要体现这一思想，但也要有所管理和控制，一般采用兼容规定。•一．国外港澳台土地使用兼容的规定•纽约市将土地使用分为：居住用途区、商业用途区、工业用途区三大类；•二．国内的土地兼容性规定•上海市用地兼容表江苏省城市规划技术规定：2.2建设用地的适建性规定（江苏技术规定）2.2.1各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性的原则，符合经批准的详细规划的规定。2.2.2尚无经批准的详细规划的建设用地，应由城市规划行政主管部门根据分区规划或总体规划（小城市）的规定进行建设适建性划分。2.2.3城市建设用地的适建规定见表2.2.3。2.2.4表2.2.3中未列入的建设项目，由城市规划行政主管部门根据建设项目对周围环境的影响和基础设施等条件，确定其适建性。2.2.5需改变经批准的规划用地性质或超出表2.2.3规定的适建范围的，应对规划进行调整，并按规定程序和审批权限批准后方可实施。2.2.6城市新建居住区应按国家和省城市规划行政主管部门规定，同步安排教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类公共服务设施用地，为居民提供必要的公共活动空间。第四节用地策划•“江苏省控详导则”内容：•四、用地策划•1．用地策划目的•用地策划是通过对用地的开发建设策略和利用方式进行深入研究，使得制定的规划控制要素更加科学合理、切实可行，综合效益或指定效益达到最优。•2．用地策划的基本要素•（1）开发潜力•通过对地块周边自然条件、区位条件（产业、功能）、交通条件、文化背景等发展条件的研究，比较该地块在不同使用条件下可能发挥的潜力和作用。•（2）用地布局•充分利用该地块的区位优势和设施配套条件，以提高地段活力和环境质量为目标，综合考虑经济、功能、景观、设施配套等多种因素，有利于配套设施利用、城市景观组织和地块价值的体现，对各类功能用地进行合理布局。•（3）开发强度•通过成本——收益分析，估算合理的容积率指标，确定开发强度应兼顾地块的环境效益和经济效益。•（4）实施时序•综合考虑开发时序和配套时序对地价的影响作用、对城市功能和空间发展的意义，以及旧区改造的迫切性和投资的可行性等，确定规划实施时序。•（5）设施配套•根据相关规划要求，按照该地块发展目标，综合考虑地价、环境质量响等要素，明确相应的公共设施、市政公用设施和公益性设施的配置标准和用地布局，保障其必需的用地，合理确定规划控制指标。•对用地划分，首先涉及到的是用地规划，是城市规划设计的“灵魂”。用地意味着用地布局、用地的合理开发和利用、意味着城市功能。用地策划，实际上就是对用地开发、规划的构思和设想。就是整个控制性详细规划的把握。•该内容将结合城市设计内容再讨论和学习。