04第四章--环境容量控制

第四章环境容量控制第一节容积率第二节建筑密度第三节居住人口密度第四节绿地率•环境容量：主要指城市自然环境容量和城市人工环境容量两个方面。两者的关系就如同我们以前讨论的三要素是一致。•城市人工环境容量主要表现在市政基础设施和公共服务设施的负荷状态上。•适当的容量对城市环境的影响较大。但也是一个较难确定的问题。第一节容积率•一、容积率概念•容积率是楼板面积率的含义。（floorarearatio）（简称：FAR）。与建筑面积密度一致，单位表达不同。•指某用地范围内的容积率一般指总的容积率（即总的建筑面积，但不包括地下建筑面积）。而建筑面积密度则分：住宅建筑密度、公共建筑面积密度等。•容积率指标是对用地开发控制最为重要的指标，也是对环境影响最为重要的指标，又被称为开发强度（指标之一）。5制定时主要依据为：（1）保证土地的合理使用和良好的环境质量。（2）与地块的区位、地块性质、建筑高度、建筑间距和建筑密度等因素综合考虑，保证其可操作性。（3）旧城区改造的拆建比与新区开发的环境容量。具体操作时给出上下限的幅度，便于在实际中调节。（4）可制定容积率奖励与补偿规定。如开放空间容许增加容积率等，参照“江苏省城市规划管理技术规定”。•二、容积率的相关问题•（一）容积率与城市开发的关系•主要表现在前期投资费用、开发利润总额以及开发资金的循环速度三个方面。•（二）容积率与永续发展的关系•容积率过高，造成过分拥挤和环境恶化，将引起人们心理上的紧张和不安定感，进而诱发一系列的社会问题。另一方面，环境因素对开发建设活动的经济效益也至关重要，环境质量的下降无疑会引起地租及房价下跌，导致开发利润减少。•（三）容积率的奖励•《民用建筑设计通则》（GB50352——2005）中规定：“当建设单位在建筑设计中为城市提供永久的建筑开放空间，无条件地为公众使用时，该用地既定建筑密度和容积率可给予适当提高，且应符合当地城市规划行政主管部门有关规定。”•（四）容积率与建筑密度、建筑平均层数的关系•三者存在一定的数学关系。容积率=建筑密度×建筑平均层数•（五）建筑面积的计算方法对容积率的影响•阳台计算问题；•LOFT风格住宅因层高高而带来的实际面积计算问题；•（六）容积率与地下空间开发的关系•容积率计算不包括地下建筑的面积。•北京：半地下室高度超过1.6米是，建筑面积计入其中。•最新《建筑工程建筑面积计算规范》中规定：把地下室、半地下室、底层车库、杂物间、坡地的建筑吊脚架空层、建筑物顶部有维护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房、雨篷结构等建筑面积计入总建筑面积（以高度2.2米为界，大于全计，小于按一半计入）。但也有一些城市并不计入。•其理由或认识不同和多样。•《城市地下空间开发利用管理规定》：（见课本第四版教材P327）附：江苏省城市规划管理技术规定：•容积率奖惩规定•在符合消防、抗震、卫生、交通等有关规定和本规定的前提下，在自身功能需要以外为社会公众提供开放空间的，可按表2.3.6的规定增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过该建筑基地的规定建筑面积的百分之二十（规定建筑面积=建筑基地面积×该基地允许建筑容积率）。表2.3.6开放空间增加建筑面积指标允许建筑容积率每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（平方米）＜21.5≥2-＜42.0≥4-＜62.5≥63.0注：开放空间的条件和计算方法见附录四。•附录四开放空间的条件和计算方法•1、开放空间是指在建筑基地内，为社会公众提供的广场、绿地、通道、停车场（库）等公共使用的室内外空间（包括平地、下沉式广场和屋顶平台）。•开放空间必须同时符合下列条件：•（1）沿城市道路、广场留设，不得设置封闭设施；•（2）任一方向的净宽度在6米以上，实际使用面积不小于150平方米；•（3）以净宽1.5米以上的开放性楼梯或坡道连接基地地面或道路，且与基地地面或道路的高差在±5.0米以内（含±5.0米）；•（4）提供室内连续开放空间的，其最大高差为-5.0米至+12.0米，且开放地面层；•（5）向公众开放绿地、广场的，应设置座椅等休息设施；•（6）建设竣工后，应设置相应的标志，并交有关部门管理或经批准由建设单位代行管理；•（7）常年开放，且不改变使用性质。•2、开放空间有效面积的计算公式如下：•F=M×N•式中：F-开放空间的有效面积。•M-开放空间向公众开放的实际使用面积，N-有效系数。•有效系数（N）按下列条件确定：•（1）室外开放空间在地面层的，其地坪标高与道路或基地地面的高差在±1.5米以内（含±1.5米）时，N=1.0；•（2）室外开放空间在屋面上或为下沉式广场的，其标高与道路或基地地面的高差在±1.5米至+5.0米（含+5.0米）或-1.5米至-5.0米（含-5.0米）时，N=0.7；•（3）提供室内开放空间，其标高与室外基地地面的高差在±5.0米以内，或提供室内连续开放空间，其标高与室外基地地面的高差在-5.0米至+12.0米时，N=1.0。•三、容积率确定需要考虑的因素•（一）用地的使用性质•这是主要因素之一，不同使用性质决定了功能的不同，容积率差异较大。•（二）地块的区位•区位条件也是较为重要的影响因素。区位条件影响土地利用的价值和用途，同样的使用性质，区位好的用地，意味着可能在开发强度上提高，容积率增加。•（三）地块的基础设施条件•基础设施条件好，才能支撑高容积率的开发。•（四）人口容量•人口因素也是影响的重要因素。老城区一般多因人口密度高而需要增加建筑密度，但适当的规划调控是非常需要的。•（五）地块的空间环境条件•空间环境条件，一般更多的是从景观需要，形态需要、绿化等因素考虑来决定容积率的适宜范围。•（六）地块的土地出让价格条件•土地出让价格实际上与容积率形成了一个互动的关系，一般成正相关关系。其前提是受让者必须获得开发利润。过分强调土地出让价格，必影响环境和社会效益。•（七）城市设计要求•城市设计是一个非常综合的要求。包括对文物古迹、风貌特色保护等方面的问题。视线走廊、城市特色、整体面貌等因素。•（八）建造方式•建造方式的影响因素并不明显，但在一定程度上与开发建设的具体活动有关，因此，也不能忽视。一个特殊的情况：值得重视—容积率下限？开发商在取得用地后并不急于开发，或限于政策规定很少量地开发，待地价升值后转手，赚取土地差价—俗称“炒地皮”。另外，过低的开发强度，影响城市景观的形成，达不到整体效益的体现。针对此情况，确定容积率下限指标。下限是容积率必须达到的指标。—阈值。•下限：城市综合效益的最低体现。•社会的效益——城市功能•经济的效益——开发成本和经营者的利益。因开发初期规模小，不宜过多投资。•环境景观的效益——城市景观面貌的形成。避免长期抛荒。居住用地容积率（资料集）工业仓储用地容积率（资料集）资料集经济分析：资料集P62-76第二节建筑密度•建筑密度指；用地范围内各类建筑基底面积总和占用地总面积的比例，一般用百分比表示。也可以理解为建筑覆盖率。（buildingdensity,buildingcoverage）•这是一个既影响容积率，又影响舒适的指标。•有两个层面的问题值得思考。•一是：什么样的建筑密度是合适的？非常难确定。•二是：密度最大和最小的界限在哪里？同样难确定。•规划设计需要了解和掌握一般不同的建筑密度，对不同功能的影响。建筑密度的确定，应该有较强的实践经验。•如：住区用地，底层住区、多层住区、高层住区的不同；•如：工业、仓储建筑的差异；•如：商业建筑群；小块商业建筑的建筑密度可能高达60~70%等。22建设基地建筑密度、容积率上限指标（江苏省城市规划管理技术规定）建设类型建筑密度（%）容积率新区旧区新区旧区Ⅱ类气候区Ⅲ类气候区Ⅱ类气候区Ⅲ类气候区Ⅱ类气候区Ⅲ类气候区Ⅱ类气候区Ⅲ类气候区住宅建筑低层333535401.01.11.11.2多层262828301.61.71.71.8中高层242525281.92.02.02.2高层202020203.53.53.53.5公共建筑办公建筑类多层45502.53.0高层35405.06.0商业建筑类多层55603.54.0高层50555.56.5工业建筑类低层45501.01.2多层40452.02.5第三节居住人口密度•这个指标实际上作为引导性指标来理解和实施的。如同我们要准确把握城市人口一样困难。居住人口密度是一个数学上相对的数值而不是精确数值，本质上人口密度是社会问题而不是城市建设的问题。•有人口毛密度和人口净密度之分。毛：总人口/居住用地（或总用地）；净：总人口/住宅用地。•一般非居住用地或与居住无关的综合性用地，不设该指标。•适宜的人口密度应该是多少？难以回答。第四节绿地率•一、绿地率的概念•（一）绿地和绿地率•绿地——简单地理解就是有绿化的用地；绿化——有绿色植物的状态。•因此，我们可以这么理解绿地率：有绿色植物状态的用地占总用地的比例。（不是定义，仅是理解。）•概念：地块内绿化用地总和占总用地面积的比例。（是用地的概念，对用地的分析、对用地的界定。）•《园林基本术语标准》•3.2.5绿地率greeningrate,ratioofgreenspace•一定城市用地范围内，各类绿化用地总面积占该城市用地面积的百分比。•问题的关键在于：什么样的地是绿地？——规划应有定义。•实际的城市规划实践中，无论是规划设计还是管理，较难操作。•绿化覆盖率：用“绿色覆盖率”似更准确。航拍统计所得。在很大程度上能较好地反映城市绿化状态。•可以这么理解：绿地率是前提，绿化覆盖率是效果。•（二）绿地的分类和组成（对用地分类的补充）•1．看看基本概念：•摘自《园林基本术语标准》•3城市绿地系统•3.1城市绿地•3.1.1公园绿地publicpark•向公众开放，以游憩为主要功能，兼具生态、美化、防灾等作用的城市绿地。•3.1.2公园park•供公众游览、观赏、休憩，开展户外科普、文体及健身等活动，向社会开放，有较完善的设施及良好生态环境的城市绿地。•3.1.3儿童公园childrenpark•单独设置，为少年儿童提供游戏及开展科普、文化活动的公园。•3.1.4动物园zoo•在人工饲养条件下，移动保护野生动物，供观赏、科普及科学知识、进行科学研究和动物繁育，并具有良好设施的绿地。•3.1.5植物园botanicalgarden•进行植物科学研究和引种驯化，并供观赏、游憩及开展科普活动的绿地•3.1.6墓园cemeterygarden•园林化的墓地。•3.1.7盆景园penjinggarden,miniaturelandscape•以盆景展示为主要内容的专类公园。•3.1.8盲人公园parkfortheblind•以盲人为主要服务对象，配备以安全的设施，可以进行触觉感知、听觉感知和嗅觉感知等活动的公园。•3.1.9花园garden•以植物观赏为主要功能的小型绿地。可独立设园，也可附属于宅院、建筑物或公园。•3.1.10历史名园historicalgardenandpark•历史悠久、知名度高，体现传统造园艺术并被审定为文物保护单位的园林。•3.1.11风景名胜公园famousscenicpark•位于城市建设用地范围内，以文物古迹、风景名胜点（区）为主形成的具有城市公园功能的绿地。•3.1.12纪念公园memorialpark•以纪念历史事件、缅怀名人和革命烈士为主题的公园。•3.1.13街旁绿地roadsidegreenspace•位于城市道路用地之外，相对独立成片的绿地。•3.1.14带状公园linearpark•沿城市道路、城墙、水系等，有一定游憩设施的狭长型绿地。•3.1.15专类公园themepark•具有特定内容或形式，有一定游憩设施的公园。•3.1.16岩石园rockgarden•模拟自然界岩石及岩生植物的景观，附属于公园内或独立设置的专类公园。•3.1.17社区公园communitypark•为一定居住用地范围内的居民服务，具有一定活动内容和设施的集中绿地。•3.1.18生产绿地productiveplantationarea•为城市绿化