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重庆棕榈泉项目汇报万创设计管理中心090812目录土地条件市场产品开发待决策事项:•项目商业模式的决定•TH的产品模式•建筑风格确定及建筑师的选择1、土地条件●地价总额：6.815亿平均楼面地价：1734元/平米技术经济指标：总用地：13.8万计容建筑面积：37.26万容积率：2.7住宅建筑面积：30.12万商业建筑面积：6.98万1.沿街街铺：1.48万2.LOFT公寓：5.4万3沃尔玛：0.1万（地下1.4万）幼儿园（四班）：0.06万社区配套：0.1万4项目位于重庆近几年重点发展的三北区域，西面紧临金开大道，地块内地形平坦，有少量植被覆盖宗地内现状宗地内现状南侧紧邻金开大道项目东侧市政道路地块不利因素包括较小面积的拆迁及道路噪音、高压线塔等。该等不利因素均可控不利因素详细说明规避方案拆迁宗地内现为临时停车厂，约数百平米临建。积极与政府协调，按时交地。风险可控。噪音紧邻金开大道，有市政交通噪音。临路设计2000平米临街商业隔离噪音。现状高压线塔、项目北侧沿市政路有少量高压线后期与政府协商做下地处理2、市场市场和竞品分析竞争策略2、市场：①区位情况•7•宗地片区位于重庆近几年重点发展的三北区域，所在片区被定位为居住、商贸、高新技术为主的城市综合性开发区，项目处于重庆高档住宅核心区，可以在约30分钟内到达市区各大核心商圈及中央商务区。•该区域道路畅通,公交系统正在逐步改善•区域集中了重庆大部分中高端消费人群，现已形成重庆的新富人区。•本案•冉家坝•商圈•观音桥•商圈•江北•CBD•解放碑•商圈•10分钟•25分钟•15分钟•25分钟•15分钟•北部新区•江北区•沙坪坝区•渝中区2、市场：①土地现状•8土地属性土地属性因子属性描述配套设施文脉属性北部新区高档居住区教育配套北大附中实验学校(奥林匹克花园)，人和试验小学，川外附属双语学校、西南政法大学、重庆耀中国际学校、育才中学、鸳鸯中学、金科巴蜀中学、商业配套奥园畅谷商业街、蓝调天街、龙脊金山名郡、融科蔚城、美镇上街、西部建材城等。戴斯大酒店、近邻在建中的新世纪超市，各大银行，近距离商业配套贫乏。文化体育配套蓝湖郡体育公园、保利高尔夫球场、奥园海水游泳馆等众多高档体育设施业已建成并投入使用；医疗配套金山医院（待建中）鸳鸯卫生院，重庆医科大学附属医院、重庆医科大学附属儿童医院及重庆多伦多国际医院正在筹备建设交通条件公共交通距人和立交交通网络线约5分钟，同时乘车沿金开大道10分钟即可抵达龙湖大社区，经金山大道、五童路仅20余分钟又可到达渝中区，地块旁的有公交线路：126、116、870、607、889、617等。主要到达为北部片区，到全市需要转车。车况较差，车辆少。道路交通金开大道与210国道两条并列的快干道,将项目与江北\渝中\渝北等区联系在一起,目前近8条公交线路经过项目,自驾车20分钟车程可到达本市各大商业中心；交通拥堵项目无交通拥堵障碍交通噪音紧邻金开大道和十字转盘路口，噪音对南侧地块影响较大环境景观可视景观高层可远眺5000亩照母山植物园、300亩古木峰公园.距离景观区距离距离照母山植物园5km，距离蓝湖郡体育中心1公里，据保利高尔夫3公里城市角色产业发展趋势规划为高档居住历史接受度高•该区域主要以北部新区生态、景观、道路畅通、别墅及花园洋房等高档居住社区氛围为主要环境特征；项目周边公交系统正在逐步改善。2、市场：①项目土地分析适合客户群对应客户排序•9土地属性解读交通教育商业医疗景观发展前景结论本项目要点便利交通，金开大道与210国道两条并列的快干道,将项目与江北\渝中\渝北等区联系在一起,目前近8条公交线路经过项目,自驾车20分钟车程可到达本市各大商业中心；靠近北大附中、西南政法大学、重庆耀中国际学校、渝高中学、育才中学，教育体系完整。奥园畅谷商业街、蓝调天街、龙脊金山名郡、西部建材城等。综合商场有重客隆超市人和店、重百超市人和店、新世纪超市等商业配套已趋完善。鸳鸯卫生院，重庆医科大学附属医院、人和医院及重庆多伦多国际医院正在筹备建设5000亩照母山植物园、300亩古木峰公园、240亩天湖公园、人和公园、规划中的1000亩火凤山公园等、蓝湖郡体育中心，保利高尔夫。所在片区处于重庆高档住宅核心区，未来的北部新区将打造成为内陆开放示范区、中国的第三新区，充当重庆经济发展的发动机。C土地属性，交通便捷，可快速到达，离城市成熟区域较近，相对市中心居住密度低，地块所在区域居住氛围良好（水质、空气质量好）。对首置有利不利不利有利有利对首置不利现有公共交通不够方便义务教育较远，周边学校收费较高近距离商业不够繁华对首改有利有利不利有利有利对首改不利车行交通便利近距离商业不足对再改有利有利有利有利有利有利对再改不利车行交通便利周边多所知名学校周边景观资源较好属于重庆富人区对TOP有利有利有利有利有利有利对TOP不利车行交通便利周边多所知名学校周边景观资源较好属于重庆富人区•根据项目土地资源，适合的客户群排序为：TOP、再改、首改。2、市场：①竞争片区分析•10•通过片区库存结构与主城区平均库存结构对比得出片区库存压力排序：首置〉首改〉TOP〉再改•从片区近期机遇与08年成交结构分析片区产品线成交量增加可能性：TOP〉再改〉首改机遇威胁劣势中期两江新区成立将带来区域发展，项目周边公园建设完成北部片区有大量联排供应地块周边有部队，工厂等不利因素长期区域公共配套逐渐成熟，轨道交通建设完成•结合形势与库存状况判断，TOP成交增加可能性最高，再改（洋房）由于供应减少价格可能上行。竞品项目库存万㎡说明棕榈泉13由棕榈泉集团开发。离项目最近，项目以高层豪宅和独栋别墅为主，品质较高，对项目产生直接竞争，但后续供应量不大，竞争压力较小。奥林匹克花园3由融创集团开发，多产品线，品质低，产品力弱。以较低价销售。对本项目竞争压力较小。融科尉城1.2融科集团开发，普通两房、三房高层，品质低，产品力弱，别墅项目拥有较好资源，产品品质较高，具备对项目的较强竞争。复地别院12复地集团开发，多产品线。离项目较远，产品品质不高，竞争关系不强。恒大华府16由恒大集团开发,产品品质一般，以高层及大平层为主，后续存量15万㎡，对项目竞争压力大。保利高尔夫8保利集团开发，离项目较远，产品品质较高，地段及配套较差，有一定竞争关系。后续供应量较少。•融科橡树澜湾•棕榈泉地产•6000元/㎡(高层）•20000元/㎡(别墅）•存量：900套•首改、TOP•冉家坝商圈•观音桥商圈•江北CBD•复地别院•保利高尔夫•奥林匹克花园•棕榈泉国际花园•融科地产•10131元/㎡（别墅）•4200元/㎡（高层）•存量：2000套•首置、再改、TOP•复地地产•6000元/㎡（洋房）•7500元/㎡（别墅）•存量：1000套（高层）•首改、再改•保利地产•14450元/㎡（别墅）•4600元/㎡（高层）•存量：1000套•首置、首改、TOP•融创集团•9000元/㎡（别墅）•4000元/㎡（高层）•存量：12000套•首置、再改、TOP•恒大华府•恒大地产•6600元/㎡(小高层精装）•6000元/㎡(大平）•存量：500套•首改、再改•注：图上的存量为包括剩余土地的所有可能供应量。2、市场：①项目初步定位•项目机会•项目难点•最终定位•成熟豪宅区域首改、高端产品的C类社区•（高端产品以创新形式避免与周边项目的同质竞争）项目位于重庆富人区，高端客户对区域认知度高。项目位于重庆市重点发展区域，后期区域前景看好。项目交通配套便捷，通达性好，距离市区核心仅10分钟车程；项目临近保税港区，2010年保税港1期完工，将推动区域发展项目容积率提供了做高端产品的机会。区域生活配套不足。周边项目可能会有后续放量，存在同质竞争可能性。2、市场：①项目初步定位•本案商业产品布局及定位商业布局项目总方量38万㎡，其中指标商业6.9万㎡自身需要设置配套商业1万㎡，引入沃尔玛山姆会员店约1.5万㎡。其余4,4万㎡定位于创意产业LOFT销售。•产品类型为TOP类（别墅）+首改类产品（高层）2、市场：①细分TOP类市场的竞争格局•本案•蓝湖郡•棕榈泉•奥山•橡树澜湾•江与城•二期（在售）•三期（在售）•一期（售罄）•四期（规划中）•棕榈泉独栋别墅，尾盘•和黄逸翠庄园，未售•江与城原山联排别墅•一期售罄•橡树澜湾联排别墅•一期售罄•奥山联排别墅•在售•和黄逸翠庄园2、市场：重庆市北部新区09年上半年TOP类产品细分市场竞争格局图总价细分市场的容量（亿元）300㎡以上保利高尔夫（68，26957，14769）280-300㎡橡树澜湾（2，867，10606）恒大华府（3，889，11977）橡树澜湾（3，899，11551）260-280㎡橡树澜湾（2，558，9257）江与城（7，1829，11810）江与城（6，1579，12601）江与城（23，6162，14081）240-260㎡橡树澜湾（20，5112，7457）恒大华府（23，5611，5916）奥山别墅（7，1690，10160）橡树澜湾（3，771，9600）橡树澜湾（2，516，10382）江与城（6，1553，11019）江与城（8，2072，11867）江与城（3，777，12576）奥山（1，242，13236）220-240㎡江与城（16，3557，10414）橡树澜湾（11，2531，7390）江与城（20，4461，11060）江与城（21，4778，11898）江与城（11，2554，12482）江与城（8，1889，13122）江与城（2，474，13915）220㎡以下220－240万240-260万260-280万280-300万300-320万320-340万340万以上户型总价•注：项目名称（成交量套，面积，套内单价）•该价格段成交量大，且除江与城外竞品较少，后期属于市场空白段•TOP类细分市场的竞争格局：区域09年上半年别墅成交1013套，主要为160-220万的经济型联排别墅（70％）2、市场：TOP类竞品信息表竞品名称主力产品信息销售情况分析户型面积单价总价项目优势项目劣势江与城原山联排22026013090280、340万/套项目09年4月开盘销售，截止2009年6月推盘三次，共计推出159套房源，全部开盘售罄。品牌优势、1800亩大社区、江景资源优势、园林优势项目除自身少量配套外，外部配套无、周边老城，环境较差。橡树蓝湾联排、独立255、400联排8500独立16000220万/套、640万/套项目08年9月开盘销售，截止2009年6月，共计推出竞品房源124套，去化率90%，后期部分10年面市。4万平米鸳鸯湖景观优势、重庆富人区，交通优势项目自身配套较差，户型功能设计，示范区打造相对较差。和黄逸翠庄园联排、叠拼双拼300联排220叠拼110预计联排12000叠拼9000双拼400万/套、联排260万/套、叠拼100万/套项目目前没有对外销售，工程建设中，预计年底面市销售。品牌优势、紧邻保利高尔夫别墅，景观优势明显。项目周边配套稀缺，交通不便。2、市场：①未来两年市场容量项目名称区域位置物业形态未来2年供应套数预计面市时间销售均价江与城原山北部新区大竹林联排别墅92在售13000融科橡树澜湾北部新区鸳鸯立交旁联排别墅3002010年初11000和黄逸翠庄园北部新区斗溪联排别墅4002009年底12000合计792•TOP产品主要竞品为江与城、橡树澜湾、和黄逸翠庄园项目，预计在2009年11月面市，与项目形成直接竞争。2、市场：六、求解满足项目利润基本要求的总价下，片区再改市场的面积段容量分布1、片区竞品总价段分布TOP总价（万元）08年1季度08年2季度08年3季度08年4季度08年全年09年1季度09年2季度选择／放弃原因200-2206162211551018放弃不满足价格（利润）要求220-240118313633放弃不满足价格（利润）要求240-260638017543放弃不满足价格（利润）要求260-2806810529331可选容量稳定