承接查验办法

1/47承接查验工作办法1.0承接查验工作职责1.1地产公司委托物业公司对项目进行承接查验，应与物业公司签订《物业承接查验协议》并承担为其发生的全部费用和酬金，（物业公司结合当地实际情况同地产协调约定收取承接查验费用）。1.2地产公司需预留三个月以上的时间给物业公司进行查验，以保证查验质量及对查验所发现的问题进行相关整改工作，达到物业接管标准。因施工进度造成不能及时查验，物业承担责任。1.3物业与地产明确承接查验的流程、内容及标准，并按照《保利地产委托物业承接查验业务规范》和《接管验收标准》重点查验楼栋户内、物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能，并建立书面验收档案，提交《承接查验意见反馈表》。1.4前介工程师与地产项目负责人协调好查验事项、查验日期、进度等，制订《物业承接查验计划方案》1.5前介工程师按承查工作要求分专业对查验小组成员进行专业培训，以保证承查小组的专业水平及查验工作质量。1.6前介工程师负责所管项目承查人员安排、按户内、公共区域、设备设施分项进行查验，并收集整理数据向公司汇报。1.7物业公司在各阶段承接查验工作（初验、复验、终验）结束后，分系统、类别对查验的问题进行汇总形成《承接查验意见反馈表》递交地产；交楼后2月内提交《承接查验报告》到总公司和地产。1.8地产在承查开始前应向物业提供项目总平图、户型图、设备设施、管网施工图，便于物业查验。1.9地产对承接查验的发现的问题、物业公司提出的意见及建议，须以书面形式给物业公司回复处理意见和时限。1.10施工单位对承接查验问题进行整改，达到国家强制性规范、标准、项目规划设计和商品房买卖合同的要求。2/472.0过程和方法2.1物业承接查验主要依据下列文件：2.1.1物业买卖合同；2.1.2临时管理规约；2.1.3前期物业服务合同/协议；2.1.4物业规划设计方案；2.1.5建设单位移交的图纸资料和施工合同；2.1.6建设工程质量法规、政策、标准和规范。2.2物业承接查验的条件物业承接查验是在项目竣工验收合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。应满足的条件为：2.2.1建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、质监等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；2.2.2供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；2.2.3教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；2.2.4道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；2.2.5电梯、二次供水、高压供电、消防设施、电子安防监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；2.2.6物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；2.2.7法律、法规规定的其他条件。2.3承接查验的工作流程3/47物业承接查验接管流程图地产项目部发出接管验收联络单物业公司接收联络单组建接管验收小组，进行人员分工及培训汇总查验结果，交地产项目工程部，确定责任单位及整改时限组织相关单位对初验的项目进行复验，对初验发现的问题，逐一检查复检发现新的问题或初检的问题整改不彻底，由地产项目部督促整改完成符合移交接管基本条件进行工程施工质量的移交，办理移交手续，记录不合格项进行图纸资料移交，办理移交手续，记录不合格项正式接管跟踪遗留问题的整改物业公司审核是否符合承接验收的前提条件，并书面回复地产项目部制订承接验收时间表，与地产项目部约定时间进行验收在售房合同约定交楼日期前三个月整改时间控制在二十天对各系统及户内进行检查初验仍存在问题，但需现状接管进行设备移交，办理移交手续，记录不合格项手续，记录不合格项办理移交手续，将所有问题记录在移交单上，或另附附件4/472.4承接查验的工作要求2.4.1成立查验小组物业在承接查验前就应根据承接物业的类型、特点、不同的验收对象，组织公司相关专业的技术人员按系统进行验收。验收组组成建议如下：组长：物业公司总经理/分管副总经理小组长：服务中心经理、物业工程负责人、各专业工程师/技术骨干组员：承查小组人员2.4.2查验队伍组建原则：四个专业：专业人员、专业服装、专业培训、专业工具。2.4.2.1专业人员工程系统各专业工程师、各专业技术骨干、技术人员，查验工作实行专职加兼职模式，由各区域公司根据实际情况决定。2.4.2.2专业服装按集团总部下发服装样板配备承接查验专业服装，执行承接查验工作时必须统一着专业服装，以确保查验队伍形象。2.4.2.3专业培训按《产品咨询学习培训制度》要求，组织所有参与查验工作人员经过相关工作培训，培训内容有：a、学习规范、研读施工相关技术图纸资料；b、参与承查人员明确查验范围、内容、要求、标准及方法；c、参与承查人员明确分工与查验职责、汇报途径、问题处理方式报表的编写等。2.4.2.4专业工具万用表、绝缘摇表、接地电阻测试仪、激光水平仪、激光测距仪、红外测温仪、网络测试仪，内外直角检测尺（阴阳角尺）、楔型塞尺、空鼓锤（25g）、卷尺、靠尺、电笔、插座检测器2把（三孔验电插头10A、16A）、通球试验用球等5/473.0承接查验的主要内容与方式3.1承接查验的主要内容3.1.1物业资料现场查验10日前，地产公司应当向物业服务企业提供下列资料：施工总平面图，单体建筑、设备施工图，配套设施、地下管网工程施工图等资料；便于承查小组熟悉现场和设备。3.1.2分户查验住宅工程质量分户验收应以检查工程观感质量和使用功能为主，户内验收主要检查以下内容：室内空间尺寸偏差；门窗安装质量；地面、墙面和顶棚质量；防水工程质量；栏杆安装质量；空调/采暖系统安装质量；给排水系统安装质量；室内电气工程安装质量；其他有关规定、标准中要求分户检查的内容；有关合同中规定的其他内容。3.1.3物业共用部位按照《物业管理条例》的规定，物业管理企业在承接物业时，应对物业共用部位进行查验。主要内容包括:3.1.3.1建筑物的主体结构基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙等；3.1.3.2共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗、门厅、楼梯间;3.1.3.3公共卫生间、阳台;3.1.3.4公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。3.1.3.5电梯井道、架空层及设备间、管道井。3.1.4共用设施设备物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有:低压配电设施，柴油发电机组，电气照明，插座装置，防雷与接地，给水排水、电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联运系统，排烟送风系统，安全防范系统，采暖和空调等。6/473.1.5园林绿化工程3.1.5.1园林绿化分为园林植物和园林建筑。物业的园林植物一般有花卉、树木、草坪、绿(花)篱、花坛等，园林建筑主要有小品、花架、园廊等。3.1.5.2其他公共配套设施物业其他公共配套设施查验的主要内容有:物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心(会所)、停车场(库、棚)、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。3.2物业查验的方式3.2.1物业的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查设备等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查。3.2.2承接查验还可以提前参与设备安装调试和参与内部验收的方式进行，安排设备管理人员、维修工参与设备安装、调试；及早发现问题和提出合理建议。3.2.3参与地产公司组织的内部验收，掌握工程质量情况，学习验收方法及技巧。对于影响物业管理的设计、施工缺陷提出改进建议。4.0承接查验问题的处理4.1物业承接查验数据通过IPAD上传到明源验房系统，地产客服部整理派单到施工单位进行整改。4.2物业按系统查验问题明细表分类整理查验数据，形成查验报告经公司领导审核交地产项目部签字确认；物业跟进整改进度。4.3初验、复验、终验均形成查验报告物业与地产项目部签字确认，对整改不及时的施工单位，可按公司《遗留工程处理流程》安排第三方施工单位整改，产生费用由原施工单位承担。5.0承接查验标准5.1户内查验标准5.2公共设备设施查验标准7/476.0参考文件6.1《华侨城物业承接查验服务协议》6.2《承接查验方案》6.3《遗留工程处理流程》6.4《毛坯房质量细部查验标准》（详见附件一）6.5《精装房质量细部查验标准》(详见附件二）6.6《物业设备设施移交接管标准》（详见附件三）7.0表格7.1《分户查验实测表格》7.2《公共区域查验表格》7.3《物业管理承接查验意见反馈表》7.4《XX项目承接查验工作总结报告》8/479/47项目分户抽检数据分析表栋单元楼户型备注:本表中所有数据单位均为mm;客厅层高极差墙面平整度最大值门洞极差高天棚板平整度极差墙面垂直度最大值地坪平整度极差开间进深宽备注：主卧层高极差墙面平整度最大值门洞极差高天棚板平整度极差墙面垂直度最大值地坪平整度极差开间进深宽备注：次卧层高极差墙面平整度最大值门洞极差高天棚板平整度极差墙面垂直度最大值地坪平整度极差开间进深宽备注：项目房屋本体共有部位及设备的查验表10/471、屋面检验要点问题简述备注屋面1、平屋面完成面找坡坡向屋面出水口，不得有明显积水；2、平屋面地坪表面分隔缝，内嵌油膏，分隔间隔不大于6米，缝宽20mm,面层无开裂。3、屋面的防雷带是否完整，避雷带安装焊接可靠，焊接处使用防锈漆至少二次涂刷，无锈蚀。4、结构墙、女儿墙完整无污染、翻碱5、屋面保温层透气管需高出屋面完成面25cm，并保护无损坏。6、污水透气管高度保持一致。7、屋面上人扶梯加设安全防护圈；8、屋顶试验消火栓水柱不低于10米；9、屋顶水箱管道阀门是否完好，是否能蓄水（液位观察器）；10、风机的防雨防雷设施、是否锈蚀；11/4711、落水管散排时有撮箕口2、楼层及通道栋号：单元：楼层：检验要点问题简述备注楼层1、天棚、墙、地面无损坏，安装规范2、防火门完好开闭灵活，闭门器完好12/47及通道3、消火栓箱内物品齐全，按钮功能正常4、灭火器的数量（100㎡不少于1A），压力正确5、应急照明、疏散指示灯正常6、公共照明完好（入户门前室）7、各指示牌功能正常无损坏，安装规范8、水井防水层完好（上翻300mm以上）、管道无漏水；标示清晰且有照明、门扇开关正常无掉漆9、电井管线、设备箱安装整齐规范；标示清晰且有照明、门扇开关正常无掉漆10、风井百叶安装完整无损坏，安装规范11、信报间锁具正常，照明完好12、入户大堂装饰装修（含门禁、门、窗扇）规范，照明完好13/473、地下室（车库）栋号：单元：楼层：检验要点问题简述备注地下室1、墙、地面，天棚、伸缩缝位置无渗漏2、顶棚、墙面无损坏及污迹3、车场地面无大面积起砂现象4、管网安装规范（无散排）；5、集水井内无沉淀物，排水畅通14/476、电梯底坑无积水，设施无锈蚀，排水通畅7、照明系统完好8、消防配套设施安装规范、齐全9、门禁、道闸系统安装规范、齐全4、园林景观（硬景、软景）检验要点问题简述备注园林景观1、取水点位置合理、安装规范2、园区路面规范、无积水现象3、康体、儿童游乐设施安装规范、牢固4、路灯、垃圾桶等配套设施安装规范、编号明确5、水体功能正常，无渗漏、水电独立计量6、门禁系统功能正常、位置合理7、植被存活率达标，无15/47大面积枯死、坏死8、雨污水井盖配置正确（专项专用）、严禁采用水泥盖板5、供配电系统检验要点问题简述备注供配电系统配电室1、室内装饰装修（含涂料、灰色地坪漆、配电柜前后1000mm宽绝缘地垫、顶棚N型耐水腻子工程）达标，孔洞封堵规范2、管线、设备箱安装整齐规范、标识清晰3、气体灭火系统，烟、温感工作正常、手报安装规范4、应急照明系统完好（防爆灯）5、油变压器安装地点是否符合规范要求，工作接地是否良好，温度、噪声是否正常6、干式变压器通风、工作接地是否良好，温度、噪声是否正常7、双回路电源切换，电气、机械互16/47锁正确8、无故障停电记录9、设备接地牢固10、电缆沟内干燥