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银泰中心踩盘报告吉信行/方圆置业•成都棕榈泉费尔蒙公寓项目2二、产品分析三、推广分析一、项目概况四、客户分析五、踩盘小结1、项目概况项目整体概况项目名称成都银泰中心项目地址四川省成都市天府大道北段开发商银泰置地·成都银城置业有限公司物业形态精装豪宅、酒店式公寓总占地（平方米）70000平方米总建面（万㎡）720000平方米分布情况公寓1栋。住宅2栋，写字楼2栋总套数华悦居337套、华悦府312套绿化率15%容积率2.40面积区间（㎡）华悦居（76—240㎡）华悦府（260—390㎡）层高3.5装修标准华悦居带家具家电、华悦府不带车位比列1：2.59物管公司华悦居仲量联行、华悦府待定物管费（元/月）待定·遵循顶级购物中心的功能布局，以成都高端商务人群为目标客群。围绕顶级奢华酒店、精品公寓、5A级办公楼和高档住宅，营造一个豪华舒适的、令人愉悦的高端城市综合体；·项目建筑面积为74万平方米，一栋包含华尔道夫酒店的公寓华悦居、两栋住宅华悦府、两栋写字楼，目前均在建设中；公寓华尔道夫酒店商业写字楼住宅开发商分析成都银城置业有限公司成立于2010年8月31日，注册资金35000万元，是由银泰国际投资有限公司控股的中外合资企业。银泰置地（集团）有限公司创立十余年来聚焦百货、地产、能源三个行业的营运和投资，持续提升经营管理和业务整合能力。银泰置地集团总部设于北京，主要业务是在全国进行中高端城市综合体的开发和运营。成都银城置业有限公司开发项目项目名称物业类型地址泰悦湾（在售）豪华住宅高新区红星路南延线和锦城大道交汇处成都银泰中心（待售）酒店式公寓、豪华住宅高新区成都市高新区天府大道北段1199号银泰城（在售）写字楼、商铺高新区益州大道与天府四街的交汇处泰悦湾银泰中心银泰城区域规划成都银泰中心位于成都市高新区天府大道北段1199号。位于成都天府新区，成都金融商务区核心地带，地理位置优越。毗邻新南天地商业区、会展中心片区。成都金融商务区是成都建设西部金融中心、吸引金融总部机构聚集和促进金融产业发展的区域载体。区域规划总面积约为5平方公里，位于成都市科技商务中轴天府大道两侧，北起繁雄大道——石胜路，南至孵化园北干道——外环路500米绿带边线，西连益州大道，东临成仁路，横跨锦江。（成都银泰中心）交通配套道路交通对接天府大道中轴线、毗邻益州大道、剑南大道、红星路南延线、府城大道、三环路等交通主干道，道路交通便利。纵向：天府大道、益州大道、剑南大道、红星路南延线横向：三环路、府城大道、交子大道公交路线84路、118路、102路、225路、298路、504路公交、机场专线4号线等。地铁距地铁一号线金融城出口800米。周边配套学校成都七中、泡桐树小学、金苹果幼儿园等银行中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、交通银行、招商银行、民生银行等商业成都银泰购物中心、美美百货、九方购物中心、茂业百货、仁和春天百货、宜家、苏宁广场、凯丹广场、富森美等酒店华尔道夫酒店、洲际酒店、医院成都市第一人民医院、华西妇幼医院、华西口腔医院、瑞丽医院、国际医院交通地铁一号线、公交84路、人民南路南延线、简评：成都银泰中心目前所在的站南板块，虽然高端项目集中，虽区位位置独特，但交通不是特别便利，地铁站，公交站点都比较远；且项目周边在建项目多，小区入住率偏低，生活配套不是很完善。项目规划195米办公楼195米办公楼15万平米商场下沉广场175米高端住宅住宅大堂及服务设施泳池溜冰场位于6层30,000平米百货商店双层叠加12厅电影院屋顶天窗屋顶餐饮平台220米标志塔楼10层以下为商业10-32层为酒店式公寓、33-52为华尔道夫酒店公寓产权40年住宅产权70年项目建造情况项目售楼部正在内装，预计9月低对外开放（北京的展示中心位于朝阳区建国门外大街2号，北京银泰中心银泰写字楼LL层，中心已经于2013年6月正式开放），塔楼已修盖13层左右。围挡项目概况结合公益信息围绕整个外立面。2、产品分析销售排期本地低调营销•售楼部9月底呈现，预计10月中旬开盘北京•北京银泰铺垫，主要靠圈层影响，目前走量40套左右，主力户型80㎡香港…•锁定客群狂轰式宣传、寻客重点销售地户型配比华悦居户型配比面积80㎡120㎡160-172㎡162-172㎡210㎡250㎡合计户型C（标准间）B（一室一厅一卫）A（两室两厅两卫）A1（两室两厅两卫）D（两室两厅两卫）F（三室两厅三卫）套数11611626262627337套比例40%40%4.95%4.95%4.95%6.5%100%华悦府户型配比面积266㎡289㎡371㎡394㎡合计户型A2（三室两厅两厨三卫）A3（三室两厅两厨三卫）A4（四室两厅两厨四卫）A1（四室两厅两厨四卫）套数78787878312套比例25%25%25%25%100%在售产品分析华悦府华悦居华悦府•精装高档住宅•楼层：4-42层•1、2号楼，每栋楼2个单元，3梯2户，层高3.5M•物业公司：暂未定•推售时间未定华悦居•酒店式公寓•楼层：10-32F•梯户比：5梯15户•物业公司：仲量联行•目前推出130套房源（80㎡、120㎡85套，160㎡-250㎡45套）认购41套，签约27套，均价24000-30000，一次性优惠6-10个点，按揭分期2-10个点华悦府-户型分析A1户型建筑面积：394㎡梯户比：3梯2户户型分析：电梯独立入户，充分保证了业主的私密性。次卧区域单独设置入户门廊，保证业主私密性。60㎡超大主卧，独立衣帽间。弧形270度观景，超大景观面，观景效果佳。华悦府户型配比（2栋）面积394㎡合计户型A1（四室两厅两厨四卫）312套套数78312套比例25%100%A2户型建筑面积：266㎡梯户比：3梯2户户型分析：优势电梯独立入户，充分保证了业主的私密性。次卧区域单独设置入户门廊，保证业主私密性。劣势主卧进深过深，采光差。餐厅光线较弱。景观面较少，整体采光很差。华悦府户型配比（2栋）面积266㎡合计户型A2（三室两厅两厨三卫）312套套数78312套比例25%100%华悦府-户型分析A3户型建筑面积：289㎡梯户比：3梯2户户型分析：优势电梯独立入户，充分保证了业主的私密性。次卧区域单独设置入户门廊，保证业主私密性。劣势主卧进深过深，采光差。餐厅光线较弱。景观面较少，整体采光很差。华悦府户型配比（2栋）面积289㎡合计户型A3（三室两厅两厨三卫）312套套数78312套比例25%100%华悦府-户型分析A4户型建筑面积：371㎡梯户比：3梯2户户型分析：优势电梯独立入户，充分保证了业主的私密性。次卧区域单独设置入户门廊，保证业主私密性。弧形270度观景，超大景观面，观景效果佳。劣势43㎡主卧，独立衣帽间，稍显小气。华悦府户型配比（2栋）面积371㎡合计户型A4（四室两厅两厨四卫）312套套数78312套比例25%100%华悦府-户型分析户型分析：优势•客厅6米开间，较开阔•客厅、卧室视觉广阔，采光好•西厨与起居室贯通，独特大餐台劣势•卫生间无窗，透气性差•餐厅与客厅公用空间，较拥挤•次卧开间2.6米，较窄A型160-172㎡两室两厅两卫华悦居户型配比（1栋）面积160-172㎡合计户型A（两室两厅两卫）377套套数26377套比例4.95%100%华悦居-户型分析A1型162-172㎡两室两厅两卫户型分析：优势•经典景观户型可揽收金融中心、天府大道全景•双主卧分开设定，有效避免相互干扰；•客厅与餐厅自然相连，使得空间开阔劣势•卫生间无窗，透气性差•衣帽间较小气华悦居户型配比（1栋）面积162-172㎡合计户型A1（两室两厅两卫）377套套数26377套比例4.95%100%华悦居-户型分析华悦居-户型分析B型120㎡一室一厅一卫户型分析：优势•经典景观户型可揽收金融中心、天府大道全景•客厅与餐厅自然相连，空间开阔劣势•卫生间无窗，透气性差•主卧3米开间较小气华悦居户型配比（1栋）面积120㎡合计户型B（一室一厅一卫）377套套数116377套比例40%100%C型，80㎡标准间户型分析：优势•酒店标准间设计•东向拥有阔景采光、观景面•静享奢侈品购物中心屋顶花园景观劣势•卫生间无窗，透气性差•厨房空间较小华悦居户型配比（1栋）面积80㎡合计户型C（标准间）377套套数116377套比例40%100%华悦居-户型分析D型210㎡两室两厅两卫户型分析：优势•独特弧形空间，270°阔景•客厅、餐厅开阔大气•双卧分区私密性强华悦居户型配比（1栋）面积210㎡合计户型D（两室两厅两卫）377套套数26377套比例4.95%100%华悦居-户型分析F型250㎡三室两厅三卫华悦居户型配比（1栋）面积250㎡合计户型F（三室两厅三卫）377套套数27377套比例5.1%100%户型分析：优势•独特弧形空间，270°阔景•客厅、餐厅开阔大气•客卧分区而设，私密性更强劣势•卫生间无窗，透气性差•次卧开间较小气华悦居-户型分析装修标准装修标准比照华尔道夫酒店，对外8000的精装标准彰显奢华大气！室内整个格局展现出极具特色的现代简约风格具体装修情况浴缸科勒、TOTO洁具科勒、TOTO龙头科勒、高仪、TOTO、布鲁克斯开关面板施耐德、西门子其他品牌无相关资料3、推广分析价值体系解读商业：成都银泰购物中心、美美百货、九方购物中心、茂业百货、仁和春天百货、宜家、苏宁广场、凯丹广场、富森美等教育：成都七中、泡桐树小学、金苹果幼儿园等物业：引入仲量联行，统一为酒店式管理酒店：华尔道夫酒店、洲际酒店等·社区·规划功能划分：居住、商业、酒店、三大功能区相拥而至，互相享用功能而不干扰布局方式：项由5栋超高层塔楼及超大型高端商业裙楼组成，集希尔顿全球旗下顶级奢华酒店华尔道夫酒店、超甲级智能写字楼、汇集数十家国际一线奢华品牌的购物中心、总裁官邸华悦府、服务式精品公寓华悦居于一体，拥有总建筑面积约72万平方米的超级体量。·户型面积：华悦居面积区间76-240㎡、层高3.2M；华悦府260-390㎡层高3.5M功能：客厅、卧室豪华套房、弧形270°观景布局：卧室分区而设，动静分离北京摆展情况•成都银泰中心北京的展示中心位于朝阳区建国门外大街2号，北京银泰中心银泰写字楼，展示中心已经于2013年6月正式开放。•成都银泰中心北京展示中心于2013年6月29日开盘推售。•在预展开始之前，41套酒店式公寓已经被定购一空，成都银泰中心调整推盘节奏，将首期推出的产品套数提高到130套。•据销售员透露，目前已认购约40套酒店式公寓。推广节奏推广节奏成都银泰中心-北京预展新闻发布会”于6月29日在北京银泰中心柏悦酒店举行。此后再无项目任何相关信息对外释放4、客户分析客户分析•总体特征：高端消费人群，各个阶层均有。•按年龄区分–20—35岁：该群体多出于自住、结婚需要，所占比列较少；–36—55岁：各类户型均有需要，主要是自主或者是为子女购买–55岁以上：看中项目环境，出于养老需要•按购房动机区分–自住：看重环境与品牌价值–投资：看重区域升值潜力5、踩盘小结•地理位置优越，但因周边小区入住率偏低，生活配套不是很完善；•项目低调营销，成都市场至今无推广，后期可能造成市场反响不佳；•所有户型基本0赠送面积，目前均价24000-30000，含8000㎡精装（华悦居带家具家电、华悦府不带家具家电）；•户型注重深度舒适居家感，客群瞄准高端圈层人士；•因有了北京银泰的成功，故把销售重点放在北京，至今销售40套左右，其中80㎡、120㎡走量最佳。吉信行·成都方圓房地产营销置业有限公司GIXIHANGChengduFangyuanRealEstateLTD.·謝謝聆聽·