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1包头高新区CBD城市综合体项目发展策划—市场部分泰盈顾问2010年1月2初看项目,表面的发展条件体量330亩，88万平米总建包头最大、空前，在核心城区内稀缺（仅棉纺厂450亩）城市内蒙古金三角，高速发展的城市但在全国范围内，三线城市，知名度不高定位稀土高新区CBD、最大的商业综合体、高端商业区…被寄予厚望的区域，业主、政府、城市发展均重视发展条件城市新区，区位偏，区域发展尚未成熟…发展具有制约，运营、销售前景尚未明朗3对于项目，系统的调研方法基于城市、市场、消费行为，现状的了解城市总体情况摸查，包头城建规划馆、房管局、统计局、旅游局、金融管理办、高新区规划局、高新区招商局深度访谈及获取相关资料；包头城市概况摸查，项目周边三公里范围资源盘点（商业、商务办公、居住区）；商业类，酒店类，餐饮娱乐类，写字楼、公寓类，住宅类物业市场；商业专业人士、房地产业内人士访谈；呼和浩特、鄂尔多斯城市及商业市场调研。城市未来发展可能、消费倾向的研究包头规划研究，城市格局、交通发展的趋势，经济、产业的发展趋势，城市定位及辐射力的研究；消费者、投资者消费趋向研究。中心城区，分昆区南、高新区、昆区友谊大街北、青山区，针对年收入7万元以上家庭，完成312份针对置业、投资、消费的有效问卷。4本项目策划工作研究的思路宏观层面，理清项目发展的基础以及未来的趋势包头城市辐射力研判。城市在现状和未来消费的基础如何？包头城市发展基础及消费力研判。城市经济运行基础对消费存在的影响？项目区位条件研判。区位在城市中的位置，从发展的角度未来的角色及辐射力？项目区域发展基础研判。现状和未来，本项目区域的发展基础以及消费力所在？市场层面，梳理各类物业市场的发展可能，以及发展的条件住宅、写字楼、公寓、商业、酒店研究方案组合的可能，相应的发展条件以及运营压力结合项目开发的一些条件，较优质的发展方案优选方案下，项目的布局思路，以及开发、运营的思路功能组合的可能，优选方案，以及方案的模拟示意5城市辐射力城市发展基础及消费力项目区位条件项目区域发展基础宏观层面6内蒙的经济老大哥，经济发展的核心动力内蒙近年GDP总量（亿元）02000400060008000100000%5%10%15%20%25%GDP总值2823479060197762GDP增长率21.6%18.0%19.0%17.2%2005年2006年2007年2008年内蒙近五年经济增速连续保持全国第一，目前人均GDP已达到广东、山东等经济大省水平。“呼-包-鄂”为内蒙发展核心，三市经济总量占内蒙62%,而包头又占其中约41%，可见包头经济的领头地位包头从建国期间起一直为内蒙产业、经济发展的领头力量，内蒙超大型支柱企业的包钢、内蒙古第一、第二机械制造集团、北方重工业集团公司等全部布局于包头内蒙古中国广东浙江山东湖北陕西GDP（亿元）7762300670356962148731072113306851人均GDP（元）32214219783758842214330831983918246近五年GDP平均增速19%10.1%13.2%13%14.3%13.3%13.6%7传统具有较强辐射力，辐射范围广阔包头包头由于城市长远以来经济的优势地位以及与周边城市发展的势差，对内蒙西部地区形成辐射，主要的辐射功能包括产业、经济、消费、文化教育等方面主要辐射城市包括：鄂尔多斯、巴彦淖尔市、乌海市、阿拉善盟等，具保守估计，周边受辐射城市人口近500万人乌海市巴彦淖尔市鄂尔多斯市8内蒙“金三角”发展迅速，各城市经济实力均大大增强目前内蒙经济发展迅速，金三角区域各城市在发展增速及总量上均接近包头在“金三角”的发展中经济处于领先地位，由于经济领先具有形成一定辐射的基础，但差距逐渐被鄂尔多斯等高速发展的城市逐步拉近数据来源：包头市统计局亿元2004-2009年前三季度国内生产总值0500100015002000包头608.3848.71012.41277.217601430鄂尔多斯380.4550.18001150.916031427呼和浩特545.9743.66900.1111812941060200420052006200720082009前三季度9目前周边城市发展大力发展，城市发展水平逐步拉近鄂尔多斯城市建设情况10各城市的商业发展迅速，但与包头的势差依然明显周边各城市都在大力发展商业，其中以零售、餐饮、娱乐、酒店为代表，各城市商业的发展水平随经济发展正快速提升但包头市无论是消费力和商业发展水平，均为内蒙引领者，具发展实力0100200300400500600包头251.4302.5349.4416.9515.7呼和浩特264.8304.9361430.8533.2鄂尔多斯58.3151.7182.7218.1269.820042005200620072008亿元040008000120001600020000包头872210310116251361316254呼和浩特7481876898311143213145鄂尔多斯7032887910356126651554120042005200620072008呼包鄂近年社会消费品零售总额呼包鄂近年城镇居民人均消费性支出11包头城市的核心辐射力在于“城市定位及产业的差异”包头核心产业冶金机械稀土电力煤化工包头在核心产业的发展上，对周边城市的带动明显，由此而产生的贸易往来、商贸活动、产业交流是包头对周边城市的核心辐射力所在鄂：煤矿鄂：煤矿鄂：电力鄂：精细化工呼：电力呼：冶金化工鄂：煤化工鄂：煤矿呼：冶金化工鄂：精细化工呼：电子信息相关带动产业白云鄂博：铁呼：冶金化工鄂：精细化工白云鄂博：铁鄂：精细化工呼：电力鄂：煤矿12未来包头城市的定位将更为鲜明，也更具外缘和动力包头在其中由于其综合性的工业城市属性，将发挥更大的吸聚能力，进而转变成“产业-商务-投资”活跃的综合性区域。“金三角”城市差异化的定位呼和浩特：要强化自治区政治、经济、文化、科技、教育和金融中心的功能，建设现代化首府城市。包头：要发挥工业基础较好的优势，建设我国中西部地区经济强市。鄂尔多斯：要依托资源优势，加快要素聚集，建设内蒙古重要的能源和化工基地。包头：更加偏重工业园区的建设。着力打造钢铁、铝业、装备制造、稀土等六大优势特色产业，注重发展高新技术、传统产业更新提升水平，加快集约化发展和优势产业的发展，形成产业集群。13城市辐射力项目宏观层面影响因素包头作为内蒙经济的领头，与周边城市发展势差明显，传统上对内蒙特别是中西部地区的辐射力强，其辐射的能力不仅是城市发展水平、零售商业上，更深层次的是产业、商务的吸聚力和影响力，将主导包头未来对周边的深远、本质影响发展基础及消费力区位发展条件发展基础14城市辐射力城市发展基础及消费力项目区位条件项目区域发展基础宏观层面15包头城市发展基础奠定了良好的消费力基础包头鄂尔多斯呼和浩特社会商品零售总额（亿元）516270533人均可支配收入（元）208611943520267包头近年社会零售总额（亿元）30334941751602004006002005年2006年2007年2008年包头近年城镇人均可支配收入（元）1231815122178762086105000100001500020000250002005年2006年2007年2008年城市有良好的经济基础，人均可支配与社会零售总额收入近年大幅增长辐射力、消费力强，消费水平基本与呼和浩特持平，是内蒙绝对的一极数据来源：包头市统计局16包头城市消费力在全国三线城市属于领先水平2008年三线城市消费数据对比（部分）社会消费品零售总额516300415304410758521477489包头廊坊沧州株洲襄樊常州扬州中山江门包头的城市消费力在全国三线城市处于领先水平，特别在北方区域，包头的消费数据相比占有比较大的优势此数据表明，包头在城市吸引力上具有一定的优势，但也必须认识到包头三线城市的基础特征对商业发展有一定阻碍数据来源：各城市统计公报17城市三产具有发展的空间，发展也是必然要求2.7%3.0%1.3%30.6%38.6%57.0%60.0%45.9%46.9%40.0%38.7%2.5%0%20%40%60%80%100%06年07年08年09年1-9月一产二产三产随着城市产业经济快速发展，三产发展已相对滞后，迫切需要提升二产的比例大大领先，也为三产的发展提供了良好的空间1003657547704574427222021211617020040060080010001200200620072008051015202530亿元%包头近年三产比例包头近年二三产增加值数据来源：包头市统计局18城市房地产发展快速，且市场支持明显135.3179.281.9359.33117.913.512.510.19.86.15.202040608010012014016018020020042005200620072008200902468101214161820包头近年房地产市场投资额包头近年房地产销售面积与销售总额102.52205252.0324539822612.193531.3536116670100200300400500200420062008020406080100120140万平方米亿元亿元数据来源：包头市统计局%随着城市产业经济快速发展，近年包头房地产市场迅速成长，并得到市场有效支撑和追捧，正处于快速发展阶段。19城市版图的扩张，城市新一轮的发展，具有机遇包头城市正进入新的一轮发展周期，主要的特点是城市向外快速扩张，意味着1、城市建设的投资力度加大，将大大刺激三产的发展；2、城市人口的扩容，随着城镇化、旧区改造，包头的城市人口将达到400万能级本项目处于城市发展南向主轴，且是一个重要的新中心节点20城市辐射力项目宏观层面影响因素综合城市的消费力、三产发展水平、房地产发展、未来发展机遇，包头城市处于快速发展的阶段，三产发展空间大，增长迅速，但产业拉差仍具有比较大的发展空间发展基础及消费力区位发展条件发展基础21城市辐射力城市发展基础及消费力项目区位条件项目区域发展基础宏观层面22现状区位条件：核心城区范围，但目前偏于一隅高新区以昆区、青山区代表的核心区待发展区域历史老城区你们项目的位置现在感觉是挺偏的，有点甩在一边的感觉；对那边挺陌生，如果没有什么事情，我们都不会过去现在高新区人气不是很旺，我们都很少去，对那边也不太了解消费、投资、置业客群对本项目区位的评价均认为在包头核心的城区内较偏，项目目前处于传统意识的核心区边缘位置项目区位发展成熟区来自消费群普遍的意见3KM23处于城市南北向发展主轴，邻近城市中心，良好的发展基础本项目包头行政中心本项目3km市级主商圈包百商圈4km副商圈娜琳商圈临城市南北向发展主轴—阿尔丁大街，交通优势明显；地处高新区与昆都仑区的交界，昆都仑区是包头传统的中心城区，人口58万人、经济发展的指标在包头位于前列；稀土高新区是包头经济发展最快的区域，人口12万人，项目享两区之利距离城市行政中心3公里，距离市级主商圈4公里，本项目属于包头城市核心区的范畴24项目区域及周边规划为城市南部副中心，具有优势发展前景友谊大街项目处于高新区核心区，规划为高新区的公共服务中心，起点高与阿尔丁大街相望，昆区南部也正大力发展其规划的商业行政中心沿黄河大街分布，与高新区CBD区域共同呼应，形成包头中心城区南部城市副中心阿尔丁大街黄河大街规划稀土高新区CBD区域集商务办公、文化信息、证券交易、酒店购物为一体的公共中心区火车站商圈，形成以旅店、餐饮、金融、娱乐为主的商业性服务中心规划昆区南部中心规划南部次中心既是高新区的核心，综合功能的公共服务区，也是城市南部中心的重要组成项目区域与城市主要功能区无缝对接，共同组成未来城市重要的新中心25未来城市虽展开跨越发展，但中心城区功能、优势依然明确城市商业中心，金融商务中心，在包头城市未来的发展定位中，占有绝对的优势地位，其中南部中心区的发展是城市中心区发展的新动力，且中