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产品定位缘起内部因素外部因素中远两湾城目前以居住功能为主已经形成成熟的居住区区域需要注入新鲜的城市元素新的城市元素意味着新的形态V期有着承担两湾新形象的责任上海的写字楼市场欣欣向荣各种新型办公概念不断涌现创意产业开始给城市注入活力各种创意产业园不断涌现创意中心的价值越来越受到瞩目站在5.5的层高上，我们可以看的更远……市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析产品定位篇产品定位依据产品形象定位产品概念定位产品组合构想项目卖点构想项目入住圈层构想规划建议篇产品经济指标测算商业规划建议产品规划建议Content目录市场篇市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析买不买房看环境，掏不掏钱看产品上海楼市主基调时间05050508050905110601060206050606060706080609中房上海综合指数15131451142213751339133313441358135613631370涨跌+165-62-29-47-36-6+11+14-2+7+7上海房地产综合指数（2005.5-2006.9）12001250130013501400145015001550综合指数目前上海楼市并不景气，日成交量已经下降到450套左右，可以说市场观望气氛非常浓厚。从左图也可以看出，综合指数从去年到今年大幅下降，买房市场完全主导，房地产市场竞争日益激烈，开发风险也不断增大。时间05050508050905110601060206050606060706080609中房上海办公楼指数14241478147814521463147514981508151215201537涨跌+147+540-26+11+12+23+10+4+8+17市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析上海房地产办公指数（2005.5-2006.9）13601380140014201440146014801500152015401560综合指数进入2006年，办公楼指数依然看涨，但主导价格租金上涨的依然是城市中心的甲级写字楼，普通写字楼开发竞争压力日益增大，需要寻找突破点。办公楼整体走势看涨市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析010020030040050060019911993199519971999200120032005’000sqm平方米（gross）0102030405060Vacancy%空置率供应吸收量空置率2005年-2006年上半年上海写字楼累计供应量、吸纳量和空置率（单位：万平方米）——数据来源：合美数据库甲级写字楼的不断涌现对普通写字楼的开发造成冲击近年来，上海写字楼空置率不断降低。然而进入2006年后，由于普通写字楼的硬件设施和软件服务已经渐渐不能满足当今企业的办公需求，许多新兴的公司不在青睐乏味陈旧的办公空间，导致整体空置率开始小幅反弹。0.40.50.60.70.80.911.11.21.32005.082005.102005.122006.022006.042006.062006.08USD/M2/天浦西浦东全市2006年01-08月上海甲级写字楼市场整体租金走势——数据来源：合美数据库市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析虽然整体空置率小幅下滑，但是甲级写字楼仍然是供不应求的状况，直接表现就是租金水平从2006年初的0.8美金/平方米/天飙升到现在的1.1美金/平方米/天，企业对甲级写字楼的强烈需求一方面带动了甲级写字楼产品的开发和热销，另一方面对普通写字楼造成了冲击作用。市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析传统六大成熟商圈地位依然稳固南北高架延安路高架黄浦江虹桥开发区南京西路徐家汇淮海路东段陆家嘴外滩沿南京西路，以“梅恒泰”为核心，跨国综合客户楼盘分布在人民广场周边、外滩及延安东路，客户特征不是非常明显以虹桥及延安西路为中心，客户多为展览、贸易、物流类陆家嘴楼盘品质高，客户多为金融机构楼盘沿淮海中路分布，客户多为跨国综合类客户以徐家汇商圈为核心，客户多为科技类和制造业成熟写字楼集群0.82$/m2*天1.16$/m2*天1.27$/m2*天1.15$/m2*天1.13$/m2*天1.19$/m2*天租金（$/平米×天）1.160.821.271.151.131.1900.20.40.60.811.21.4徐家汇虹桥区南京西路小陆家嘴淮海中路人民广场目前上海甲级写字楼市场各板块租金走势（单位：美元/平方米/天）——数据来源：合美市场部市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析六大传统区域代表项目平均售价（￥/m2）平均租金（$/m2*天）投资回报率南京西路海银国际大厦260001.011％人民广场、外滩新黄浦金融大厦330000.686.0％徐家汇汇智大厦275000.717.4％淮海东路企业天地8000美金1.46.4％小陆家嘴花旗大厦5200美金1.39.1％虹桥地区远东国际广场230000.8110.2％传统六大成熟商圈甲级写字楼售价、租金及投资回报率一览市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析传统六大成熟商圈办公物业优势分析优势一城市核心CBD，地理位置绝佳，人流、物流高度集中；优势二交通优势明显，往往呈现立体化状态；优势三政府高度重视，项目立项标准高，开发企业实力强，产品具备国际一流甲级写字楼水准；优势四功能复合，业态多样，往往以城市综合体的形态出现。然而，不是所有的办公物业都能够有这样好的先天条件，办公楼开发的新思路何在……市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析城市新兴区域写字楼发展的新亮点政府大力倡导知识杨浦，由多个LOFT办公综合项目，逐渐形成创意办公集群由于小洋山深水港的建设，惠南镇开始出现特殊的写字楼集群。小洋山深水港★外滩延安路高架南北高架黄浦江虹桥开发区南京西路徐家汇淮海路东段陆家嘴成熟写字楼集群新兴写字楼集群宝山依托高校知识杨浦南汇轨道交通天山商住第一街长寿路北外滩事件契机世博板块★火车站长寿集群依托上海新客站，以普陀商住第一街为契机，日趋成熟。天山集群基本沿轨道交通站点建设，目前尚未成形。事件营销带来的写字楼发展契机市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析新兴写字楼区域甲级写字楼售价、租金及投资回报率一览新兴区域代表项目平均售价（￥/m2）平均租金（￥/m2*天）投资回报率长寿板块宝华大厦1600049.1％天山板块远东国际大厦260006.59.1％中山公园板块绿地商务大厦260004.36.0％五角场板块复旦科技园大厦1600036.8％市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析新兴写字楼区域的自我推广武器武器一轨道交通——上海的轨道交通日益发达，地铁上盖其便捷性不容忽视；武器二高校园区——与高校的合作也是一条特色的办公集群之路，这类办公集群往往具备了强烈的人文气质和文化氛围；武器三政府规划——如张江科技园等众多政府规划支持的科技创业区，是办公集群的生力军；武器四特殊产业——为特殊行业定制办公场所，通过了解特定行业企业的办公习惯，为他们量身打造的写字楼也很有市场。市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析观点一传统地理位置已经不再是核心卖点从写字楼的发展趋势总结的几个观点甲级智能写字楼占据城市的正核心，往往地理意义上的中心概念成为营销中的最大的核心卖点，随着城市中心地块的减少，写字楼出现于新兴的城市办公区域，这些区域非地理意义上的城市中心，但往往凭借着便捷的交通条件、建筑本身的规划卖点以及客户群的准确定位，与核心区写字楼形成差异化互补营销市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析观点二非甲级写字楼由于产品硬件差需要寻找其他突破点与甲级写字楼比产品力、比硬件，普通写字楼肯定要处于劣势，这就需要在软件服务上，概念创新上，以及特殊客户群诉求上寻找突破，另辟蹊径。市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析普陀闸北杨浦黄浦徐汇长宁静安卢湾虹口中远两湾城v16000元/m215000元/m216000元/m218000元/m2从借鉴项目看项目未来价格优势从地理位置上来看，与本案营销概念类似的写字楼项目除静安创展中心以外，均没有本项目好，而其售价基本上在15000元/平方米以上。所以本案未来主打产品LOFT办公如果以15000元/平方米的价格推出，在价格上的优势将非常明显。人民广场市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析16000元/m2借鉴写字楼创新启示地址：杨浦区大连路920号总建筑面积：23万多平方米层高：3.4-6.5米功能组合：7栋16至25层的住宅，三栋22层的创意LOFT和38套1-3层商铺组成的创意商业街小档案市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析文化地产和创意LOFT地址：闵行区广通路18号用地面积：8万平方米总建筑面积：10万多平方米绿化率：35%。层高：5.5米功能组合：集准甲标准写字楼、复式LOFT创意办公楼、特色商业街”等功能为一体小档案市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析特色商街和创意LOFT启示一为办公企业创造更自由的空间市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析过往的写字楼采用诸如标准层高、标准装修、标准功能等传统开发模式。而现在出现的诸多写字楼在层高突破上往往采用挑高的形式，增加企业办公使用面积和空间的变化性，同时通过空间规划和新科技的应用，鼓励更具随意性的工作方式和更富创意的办公空间地址：静安区西康路926号用地面积：0.89万平方米总建筑面积：2.8万平方米层高：4-5.5米功能组合：11层的办公房，标准面积80-330平方米左右，主力面积150-200平方米，吸引知识密集型企业(KIBS)进驻小档案市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析挑高办公产品，面积随意启示二政府鼓励知识密集型企业发展市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析知识密集型企业成长性强，目前政府鼓励发展，包括诸如信息服务业、广告公关服务业、市场服务业、管理咨询服务业、研发服务业、金融服务业以及技术性服务业等行业，这些企业对员工的思维能力非常重视，喜好富有创意的工作环境采用“BLOCK”（街区）概念，在保留原有城市印记和生活氛围的前提下，以适合人的规划尺度，保留历史的老建筑，以及引领时代的功能建筑，为旧的社区注入新活力，从而达到城市的振兴。地址：曲阳路910号用地面积：4万平方米总建筑面积：约15万平方米特色：花园式办公功能组合：由住宅、办公、酒店式公寓、休闲、商业为一体的综合小区小档案市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析花园式办公产品启示三开发企业寻求产品的不断创新由于在硬件上与甲级写字楼不能相比，因此，在建筑细节上，非甲级写字楼出现了一些创新的产品模式，比