写字楼定位及装修策划

高端写字楼定位及装修建议1.产品分析与定位2.市场分析与产品趋势3.比较分析及装修建议1.产品分析与定位项目自建设至今，已实现21层主体的基本建设，在2014年写字楼市场整体成交低下，2015年将主体完工实现内外装，故此，需要明确其装修的基本标准以实现既定销售目标。建筑现状：建筑面积约19万m2；每层建筑面积2262m2，楼层数约40层；建筑高度140米，10米挑空大堂，3.5米层高；9部高速电梯、地辐热、户式中央空调；130-400㎡自由分割；销售目标：目标为实现均价16000元/㎡；目标为销售为主、租赁为辅；商业实现分户销售，租赁为辅；实现财富中心系列50万㎡商务群落；带动财一、二尾房销售；高端写字楼建筑与销售目标2.市场产品分析2014年西安写字楼楼日趋成熟，丰富多样。我部门就主流市场的写字楼产品进行产品梳理，装修标准整理，为我项目进展提出可靠保障。摩尔中心(高新)禾盛京广中心(高新)高新大都荟(高新)户型种类开间开间一室,两室,三室,四室主推特色投资地产投资地产地铁楼盘,低碳地产,公园地产建筑面积115000.00㎡300000.00㎡500000.00㎡占地面积48618.00㎡29970.00㎡61000.00㎡最新房价(写字楼)均价14000元/㎡待定(写字楼)均价11000元/㎡项目概述摩尔中心雄踞高新核心升值地带唐延路腹地，秉承一种健康、生态、绿色的具有生命活力的新型商务办公模式，巨资打造的一个40万平米超大规模的中央商务集群，超甲级5A写字楼。摩尔中心专属定制120-1560平米办公空间，可自由分割组合，光纤入户、无线宽带、高效办公，立显商务便捷。13层停车塔，5A智能体系。禾盛京广中心处于西安CBD核心唐延路中轴线上的轴心位置，紧邻地铁3号、6号线、8号线，是目前唐延路唯一高品质5A级写字楼，坐拥城市中心资本优势，是最具竞争力和扩展潜力的商务黄金聚点。享有独一无二的城市配套和自然景观，具有城市坐标的重要意义。国际5A甲级写字楼单层面积约1600㎡，12部国际品牌高速电梯，每部电梯服务面积约为4000㎡，完全超越国际甲级写字楼标准。采用分户计量变频中央空调系统、非接触式IC卡感应系统、红外线高定位系统、停车场显示系统、宽频网、楼内电话系统、大屏幕信息电视系统、闭路电视监控系统等.项目位于高新区科技路与高新四路十字西北角，总占地为91.19亩，总建面约50万㎡，绿地率35%，由7栋高层和4万余㎡商业围合而成一个城市综合体项目。项目规划由获得WA中国建筑奖的加拿大籍设计大师梁井宇先生担当总设计，其主要的设计作品有：北京伊比利亚当代设计中心，上海民生银行美术馆及中国海关总署博物馆。本项目梁井宇先生采用的是颇具特色的“一街两心”式L型规划布局。周边配套商业：金鹰国际、世纪金花、卜蜂莲花、华润万家学校：高新一小、高新二小、高新一中等医院：高新医院等，属于国家三级甲等医院，距离项目3站路。项目周边的五大公园，使本区域的空气质量得到提升。商业：卜蜂莲花超市、世纪金花、金鹰百货酒店：香格里拉酒店、瑞斯丽酒店、和颐酒店、如家酒店、舒雅商务酒店等银行：中国银行、招商银行、中信银行、成都银行、农业银行、兴业银行、民生银行、宁夏银行、建设银行、重庆银行、渣打银行等政府公共事业部门：陕西省交通运输厅、西安海关、中科院研究所等休闲娱乐：新纪元高尔夫球场、唐城墙遗址公园、新纪元公园学校：高新一中中小学：高新第一小学、高新第二小学、高新第三小学、综合商场：卜蜂莲花超市、高新路华润万家、高新二路宜品生活、金鹰国际、世纪金花、唐延路地下购物中心。医院：高新医院、省医院邮局：中国邮政银行：中国银行、交通银行、建设银行、西安银行、浙商银行、北京银行等交通状况公交：261路、260路、324路、411路、502路、32路公共交通：107路;218路;251路;261路;262路;324路;331路;400路;721路等轨道交通：1、与地铁8号线无缝连接；2、步行3分钟可达地铁3号线延平门站；3、地铁6号线木塔寨站。公交线路：14、218、219、226、308、312、400、512、604、60、721、高新1号线、10、28、40、107、210、游7路等地铁线路：地铁三号线延平门站地铁六号线科技路站楼宇配套外墙：铝合金玻璃幕墙，干挂石材幕墙；Low-e中空玻璃；断桥铝合金型材。大堂及公共部分：豪华精装修禾盛京广中心本身拥有4万㎡开放式体验商业。高新区甲级办公产品分析■量价表现：受个案影响量价齐升，实际市场不容乐观2014年西安市办公类物业成交面积96万㎡，较去年相比上涨29.9%，创近年来新高；成交均价为9142元/㎡，较去年相比上涨4.3%，也达到近几年来较高水平。但需要指出，2014年较高备案量主要是受部分个案影响，以泰华金贸国际、中登·苏陕国际金融中心、华商豪盛旺座城等为代表的项目纷纷通过定向团购、定向开发等实现了快速去化，故而推高办公物业整体成交量。■区域特征——“高新、经开、曲江”三足鼎立，高新量价领跑全市从分区域成交量来看，高新、经开、曲江依旧为办公市场三大主力成交区域，成交量分别为32.8万㎡、18.2万㎡、12.3万㎡。三区域占全市成交总量的66%。从分区域成交价来看，高新成交均价10598元/㎡，明显领先其他区域，商务价值一枝独秀的局面难以改变。曲江以10184元/㎡成交均价位居第二，文化产业的快速发展，给曲江办公市场带来活力。■高库存——办公物业库存风险远大于住宅从存量情况来看，截止2014年底，西安市办公物业存量面积达344万㎡，存量继续攀升，按照近一年平均去化水平计算，当前存量去化周期超过40个月，高于住宅类物业去化周期，市场风险较高。睿中心CA创意中心万象汇摩尔中心永威时代中心绿地中心曲江旺座城地面地砖地砖地砖地砖地砖地毯800mm地砖墙面乳胶漆刷白乳胶漆刷白乳胶漆刷白乳胶漆刷白乳胶漆刷白乳胶漆刷白乳胶漆刷白天花板管道穿梁刷白无吊顶吊顶吊顶吊顶吊顶吊顶卫生间洗手池、马桶、墙、地面贴砖洗手池、马桶、墙、地面贴砖洗手池、马桶、墙、地面贴砖洗手池、马桶、墙、地面贴砖洗手池、马桶、墙、地面贴砖洗手池、马桶、墙、地面贴砖洗手池、马桶、墙、地面贴砖水、电安装到位安装到位安装到位安装到位安装到位安装到位安装到位其他品牌阳离子直饮水系统直饮水系统，送大金中央空调////赠送户式中央空调部分在售写字楼项目装修标准西安部分写字楼项目大堂的指标项目名称甲级写字楼标准写字楼都市之门长安国际高新国际招商大厦旺座国际城旺座现代城汇鑫IBC唐沣国际大堂高度（米）12814.513.58999.3地面大理石大理石大理石大理石高档石材高档石材石材石材墙面大理石大理石大理石大理石玻化砖高档石材石材石材天花吊顶吊顶吊顶吊顶吊顶吊顶吊顶吊顶大堂—典型案例大堂挑高：高端写字楼大堂高度基本在10M左右；大堂建筑材料：高端写字楼墙面地面以大理石为主。都市之门高新国际旺座现代城汇鑫IBC大堂—典型案例西安部分写字楼项目空调的指标项目名称甲级写字楼标准写字楼都市之门长安国际高新国际招商大厦旺座国际城旺座现代城汇鑫IBC唐沣国际空调类型地源热泵+VAV中央空调三洋24小时自助水源热泵中央空调新风系统中央空调户式中央空调中央分户可控空调中央空调自主安装过去已经投入使用的写字楼多采用中央空调系统。由于中央空调无法分户计量以及耗电和维护成本较高的缺点，现在新建的甲级写字楼多采用VRV或VAV空调系统。空调—指标西安部分写字楼项目电梯的指标项目名称甲级写字楼标准写字楼都市之门长安国际高新国际招商大厦旺座国际城旺座现代城汇鑫IBC唐沣国际层数20F24F35F42F30F29F24F28F标准层面积（㎡）3400147020001600250080012001100电梯品牌三菱蒂森三菱日立日立日立三菱合资品牌最快速度4.5m/s3.5m/s4.5m/s5m/s3.5m/s3.5m/s3.5m/s2.5m/s标准层电梯数14部客梯2消防梯每栋4部1消防梯8部客梯1消防梯10部客梯2消防梯4梯4户4梯5户每栋4梯3梯4户载重1600Kg1050KG1350KG1350KG1000Kg1000Kg1050KG1000Kg分区分高低区电梯分高低区分高低区分高低区中心区写字楼的电梯大多数采用日本品牌或欧洲品牌，比较注重硬件方面的投入，同时也提升了楼盘的品质。电梯—指标豪华型简约型普通型星级酒店电梯的内装饰多数是豪华型；中高端、高端写字楼电梯的内装饰较为简约大气；低端写字楼基本上采用普通型的标准。电梯—装饰示例档次高、灯光柔和、线条流畅简洁明亮、具有舒适感和空间感电梯—装饰西安部分写字楼项目卫生间的指标项目名称甲级写字楼标准写字楼都市之门长安国际高新国际招商大厦旺座国际城旺座现代城汇鑫IBC唐沣国际设置情况10+104+46+65+5每户卫生间每户卫生间部分独立卫生间+公共3+3独立卫生间面积35㎡20㎡25㎡25㎡5-12㎡5-10㎡8-15㎡5-10㎡装修标准地面瓷砖，墙面瓷砖，天花板吊顶,大理石台面，镜子地面瓷砖，墙面瓷砖，洗手台瓷砖，马桶，灯饰，镜子地面瓷砖，墙面瓷砖，天花板吊顶,镜子地板：瓷砖；墙壁：瓷砖；天花板吊顶：镜子瓷砖地板，墙面瓷砖，吊顶，装修豪华瓷砖地板，墙面瓷砖，吊顶，装修豪华地板：瓷砖；墙壁：瓷砖；天花板：瓷砖地板：瓷砖；墙壁：瓷砖；吊顶较好写字楼多卫生间多设置6-10个，面积在20-40㎡，装修一般都有吊顶，地板和墙壁采用瓷砖卫生间—指标高档写字楼更为注重卫生间的装饰，卫生间的设计比较人性化，墙壁和地面采用较好的瓷砖或石材，灯光柔和，与项目的档次相匹配；低档写字楼的卫生间则主要只是为了满足需求，没有独特设计。卫生间—示例西安部分写字楼项目停车位的指标车位数量：目前较好写字楼车位数量主要在300-400个左右,顶级写字楼车位数量在500-800个左右；停车位—车位统计项目名称总建面（㎡）写字楼面（㎡）停车位数量（个）车位租金（元/月）顶级5A级高新国际商务中心14000033000400550甲级类5A级林凯国际6300063000300未定西港国际7030370303500暂无创业广场8560085600——暂无金桥国际广场9000015000——450唐沣国际广场9018445000500580洛克大厦5700057000282暂无标准类甲级旺座国际城150000150000500700旺座现代城1800001800001000580汇鑫IBC140000130000700暂无特色案例—都市之门配置/项目都市之门交房标准公共部分地砖福尔波亚麻地板外墙石材、玻璃幕墙天花板吊顶走廊瓷砖地面、瓷砖墙面、吊顶电梯厅装修门窗Low-E中空玻璃大堂精装室内部分内墙/天花板刷白地面福尔波亚麻地板入户门玻璃外窗Low-E中空、镀膜卫生间简装供暖户式空调户式中央空调有新风系统有宽带、电话预留、无线覆盖智能呼梯系统有超5A配置特色案例—都市之门整个“都市之门”工程仅使用国家推广的可再生能源利用和节能降耗技术的综合节能降耗措施就达到了9项之多。整个项目作为西安高新区的地标性建筑，从最初规划阶段起，就致力于打造一个集“环保、绿色、节约”为一体的现代化建筑。经过两年多的努力，上述节能项目均已付诸实施配置技术标准采暖复合式土壤源热泵系统通风变风量送风（VAV）空调系统能量热转轮能量回收技术太阳能太阳能热水和太阳能庭院照明综合利用技术雨水收集虹吸式雨水玻璃窗低辐射（LOW-E）双层中空玻璃水处理系统中水回用屋顶屋顶绿化采光智能照明高科技配置1.精装修(带家电、家私)供电系统2.专线供电，备用发电机组供暖系统3.中央空调供水系统24小时热水4.外立面设计为国际先进通透式生态幕墙5.地下一层设银行专属金库，二层距离地面6米高6.4500多平方米的上升式广场，屋面喷泉、水池的景观。特色案例—长安国际长安国际的亮点：长安国际由七栋错落有致的现代建筑组成，功能组合以国际化城市主流商务模块为基础，功能形态涉及国际甲级金融写字楼、五星级酒店、国际极品公寓、现代城市商业