上海南汇康桥·康虹花园产品定位报告XXXX(策源)

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地产资料大全我们的目标:我们的目标:前期介入,更切中市场的产品规划,打造高溢价产品1、2、楼市发展的热潮下,通过产品优化,更稳健的立足市场3、通过产品方案优化,打造精品,使开发商品牌更上层楼地产资料大全目录:第一部分:房地产市场分析及项目市场定位第二部分:本项目产品方案推荐康虹印象市场分析项目定位规划方案概述产品线组合(户型)配套、智能化等地产资料大全第一部分:房地产市场分析及项目市场定位。。康虹印象。。。。康虹印象。。地块位置目前状态经济指标地产资料大全沪南公路串联沪南公路串联浦东、南汇交界浦东、南汇交界外环以内外环以内地块位置地块位置地产资料大全河道资源丰富,适宜营造高档社区氛围地块现状地块现状万㎡8万㎡3.15万㎡1.36万㎡地块被道路、河流和已有建筑强行分割为四幅偏小地块,大盘风韵顿失1.9地块现状地块现状地产资料大全工厂工厂工厂道路南北向两头受阻,周边多厂房,造成人流不畅,商业扩散度有限地块现状地块现状㎡总建筑面积211512㎡建筑面积(地上)173502㎡建筑面积(地下)38010㎡综合容积率1.8综合绿化率42%其中:回搬动迁面积36060㎡综合建筑密度16.6%受“70/90”政策限制内部3.6万㎡动迁回搬建筑面积指标综合经济技术指标:项目规划限制条件:经济技术指标经济技术指标地产资料大全„地块位置优越,南汇距浦东最近位置,路网系统四通发达;„地块内部三条河道其中两条河道大约宽10米,水质佳,„三条河道成“工”字型与地块内部道路将地块划分为四块,各地块多呈长方形方正地块,但面积都不大,且地块中部还有一个保留的多层住宅小区,项目整体规划有定难度„总规模超过20万方,容积率1.8,内含3.6万方动迁回搬,且规划受到“7090”限制地块特性总结地块特性总结“地块零散”、“70.90限制”“便捷”、“水景”地产资料大全。。市场分析。。。。市场分析。。房地产宏观环境解读微观市场解读市场契机PART2地产资料大全。。房地产宏观环境解读。。房地产宏观环境解读微观市场解读市场契机宏观经济土地现象观察供需现状地产资料大全——中国经济进入新一轮高速增长期,必将推动房地产业的快速发展货币相对贬值,固定资产投资行为增加房地产宏观环境解读——宏观经济房地产宏观环境解读——宏观经济外资投资地产本币升值地产资料大全【近年上海挂牌住宅土地出让列表】年度全市出让幅数中心城区幅数2003年185幅25幅2004年82幅14幅2005年127幅20幅2006年86幅10幅2007年上半年12幅1幅——开发全面外移,居住外围化【土地价格】5616元/㎡6677元/㎡12509元/㎡新江湾城宝山顾村——地价快速上涨8429元/㎡(07.7)3044元/㎡(04.12)房地产宏观环境解读——土地现象观察房地产宏观环境解读——土地现象观察供应量成交量【公寓供求】【价格走势】——整体市场向上势头强劲;内环内、中外环板块领涨;供求两旺供求两旺【各环线价格】房地产宏观环境解读——供需现状房地产宏观环境解读——供需现状内环内内环内中外环中外环61.3%61.3%42.6%42.6%19.1%3.5%14.8%地产资料大全„房地产宏观大环境看好;„24号文,房产市场真正市场化运作„在世博、奥运的利好下,楼市将长远稳定发展„07年底,金融、税收等方面的调控下,楼市“拐点说”又现,仍需严密关注调控政策及楼市走势动向;„开发外沿化;外围项目市场机会扩大;房地产宏观环境解读——总结房地产宏观环境解读——总结地产资料大全房地产宏观环境解读。。微观市场解读。。微观市场解读市场契机周边板块地位解读市场结论发现土地价值,挖掘土地潜力,赋予新价值发现土地价值,挖掘土地潜力,赋予新价值精准市场研究及客户需求,寻找市场空白点精准市场研究及客户需求,寻找市场空白点周康板块现状认知地产资料大全本板块市场地位解析本板块市场地位解析【三林】:世博支撑,后发力度强,后来居上;导入市区客户【北蔡】:“早期开发,在浦东本区客户以及市区客户心中地位稳定,后继力度弱,南北两段式开发,热点集中北部,南部认知度不高”;【周康】:市中心动迁基地,发展逐渐成熟,认知度仍较低,目前以南汇本地客户为主,拥有这着价格优势;南汇进入浦东的北大门;周边高手环绕,差距大地产资料大全公寓供需价格情况(07.1-11)——周康成交量庞大,说明客户基础稳定,需求旺盛4000元差距——紧近浦东两大板块,认知度仍然较低,价格处于低位供应成交区域报价成交均价北蔡8.35万㎡16.97万㎡1800017000-190006500-1200011171三林26.78万㎡35.47万㎡10039张江12.36万㎡24.46万㎡10030周康41.21万㎡57.31万㎡6282本板块市场现状认知本板块市场现状认知地产资料大全在售楼盘位置图主要在售个案:①中邦城市②绿地东上海③天台星城④美林小城⑤菱翔苑⑥龙泽家园⑦大富苑①②③④⑤⑦⑥周浦康桥70477047608543.5万㎡12.96㎡【康桥】:前期别墅聚集板块,公寓在浦东辐射下发展【周浦】:原来的市区动迁基地集中地,目前以区域客户为主开发集中周浦镇;康桥板块位置优越但目前开发氛围不足本板块市场现状认知本板块市场现状认知㎡——两房96~104㎡97~100㎡80~101㎡2+1房102~105㎡——三房113~140㎡120~133㎡105~121㎡四房165㎡——复式——171~175㎡大板块内没有滞销面积段本板块市场现状认知本板块市场现状认知康桥住宅产品大类一个不缺产品空白:类似城郊结合部公寓产品存缺调查结果一览表物业类型康桥九亭新桥三林北蔡杨行多层○○○○○○小高层●●●●●●高层●●●●●●公寓本板块市场现状认知本板块市场现状认知产品空白:类似城郊结合部公寓产品存缺调查结果一览表说明:×表示区域中没有该类型产品○表示区域中有个盘有该类型产品●表示区域中该类产品相对较多B.六大特殊物业在康桥完全空白地产资料大全市场结论市场结论土地价值、板块传统认知南汇土地、周浦、动迁基地稚嫩的开发层级本地开发商单一、低档客户群体本地客户、动拆迁客户、小范围内的市区客户老旧产品、缺乏产品创新从众的面积、老套的规划、老套的组合、老套的户型设计……“4000元”价差“4000元”价差浦东、南汇的土地级差不可跨越,但浦东、南汇的土地级差不可跨越,但也有着也有着广阔的价格增长空间广阔的价格增长空间;;可改变可改变可改变可改变地产资料大全所在的康桥板块,已经在悄然向浦东靠拢,区隔周浦——弱化板块区位概念,弱化南汇概念,剥离周浦影响,向三林、北蔡渗透地块价值方面本项目的位置,接浦东:南汇和浦东的第一触点产品方面板块内,老套的产品,没有出现亮眼点从众的面积、老套的规划、老套的组合、老套的户型设计……——挖掘客户所在,未来市场之空白,通过产品、规划方案等的后天努力,去创造利润分析未来市场的契机。。客户的挖掘。。转变:地产资料大全房地产宏观环境解读微观市场解读。。市场契机。。市场契机市场契机——板块发展契机项目契机——产品定位契机。。。地产资料大全如何改变??如何在同等板块内创造出高利润的个体项目产品的全新打造如何缩小4000元的价格级差板块概念的重新塑造迎合着市场契机地产资料大全沪上购房的区域结构性外扩势不可挡项目位处周康最北,临界浦东浦东浦东““南扩南扩””第一站第一站购房大军南下首选购房大军南下首选区隔周浦;三林、北蔡齐步市场发展趋势:市场契机市场契机地产资料大全品牌开发商进驻:浦东南部整体房地产开发层级质变1000米开外的万科地杰5公里范围内的万科开发包围圈知晓度提高、开发等级提高、价格的拉升、客户的大量带入……09、10年上海东南置业热土市场契机市场契机三林:万科5个地块金地未未来北蔡:万科(地杰)周浦镇:和黄、中华企业、荣惠等地块康桥:中邦、绿地后期万科曾以12.9亿元收购了浦东成山路、济阳路、五街坊、七街坊及中林的5个住宅开发项目万科24亿元的价格收购浦东超级大盘“地杰国际城”的50%股份地产资料大全万科等品牌开发商进驻对我们的启发:本身市区客户向南扩张的同时,受到万科等品牌开发商的品牌的吸引,更加产生聚集效应,同时提升周边板块的认知度;万科历来的价格标杆形象,及带动周边板块价格提升的现象,我们预判08年25000元已经成为其价格底线,借助这样的趋势,可以一定程度上带动项目价格提升,同时在万科高价杠铃之下,利用价格优势,性价比,分流客户。。——引导市区南下客户,提升板块认知度——价格杠铃,给性价比高的项目带来机遇客户(主力及目标):市区南客户为主针对这类高要求的客户,打造媲美万科等开发商等级的产品,利用价格优势,提高性价比,引导、分流客户。。项目定位。。。。项目定位。。项目基本定位客户研判本项目产品定位项目利润挖掘地产资料大全立足浦东;平视三林、北蔡;营造“泛三林”:价格优势、产品特色,打造万科五公里包围圈内的新亮点板块概念的重新塑造项目市场定位项目市场定位项目的市场定位是:东上海项目的市场定位是:东上海··精致社区精致社区考虑基础:打造高端精品,实现价值,满足目标客户需求地产资料大全挖掘潜在客户需求;瞄准市场空白;对应的多元化产品设计产品设计了解未来的客户分析其购房需求。。。客户定位客户定位我们的客户是:南下客户南下客户世博、产业引入的客户基于地块本源本地客户项目产品定位项目产品定位浦东本区客户浦西市中心客户客户需求市场空缺地产资料大全南下客户南下客户购房属性:对房产有一定了解,理解层级高,看过新产品,对整体规划、产品细部、房型、面积都有着一定的高要求项目突破点:价格、利用30-50万的总价优势分流上游万科客户,需求特征:需求特征:两种:舒适性的改善性置业年轻人的初次置业,如婚房、两口之家居住等需求需求市场机会市场机会目前市场对舒适性产品需求较大;市场产品户型设计单一,无特殊亮点后期90㎡以下小面积产品大量上市,竞争压力加剧舒适型产品供应减少;需求旺盛,价格将会有大幅上扬空间对舒适型公寓愈加珍稀;市场需求愈大创新型90㎡以下小户型要求高立基点:打造与上级板块同等品质的产品立基点:打造与上级板块同等品质的产品地产资料大全基于地块本源基于地块本源本地客户本地客户购房属性:希望有好的产品,但是没有形成概念,对产品的认识还是比较初级而且容易有追随潮流、跟随市区需求的特点;希望与市

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