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首页上海选址故事全家便利店的选址经验谈全家便利店的选址经验谈全家FamilyMart餐饮商铺出租信息上海全家FamilyMart发布时间：2008年5月20日上海全家FamilyMart地区加盟授权公司，FamilyMart品牌自1972年成立32年以来，已成为亚洲最大国际连锁便利店之一。透过日本FamilyMart专业经营Know-how与台湾地区便利店经验的结合，2004年7月，上海第一家全家便利店开业。目前为止，上海全家便利门店总数已达到126家，正步入快速发展期。全家便利在上海的发展过程中，一直稳扎稳打，从第一步选址开始。有人对台湾便利店调查显示，经营失败的原因有60%是由于店址不佳造成的。因而开一个便利店在店址的选择上一定要慎重。那么，应该选择什么样的地址，如何选择呢？根据消费群体选择区域选择店铺位置之前，首先要明确自己的经营范围和经营定位，自己的目标消费群体是哪一类，是主要面向普通大众消费群体，还是主要面向中高阶层消费群体，然后根据消费群体选择能够接近较多目标消费群体的地方。全家便利店的主要消费群体是定位在30岁以下的学生和上班族（占其顾客总量的80%左右）。这一群体易于接受新事物，消费能力强劲和追求时尚产品。所以全家便利店一般开在市中心大型社区、学校或者商务区内。据了解，日本全家便利商店，所集中在中型以上的都会区，以都会前的火车站为核心向外扩展。而在上海，则是以内环为主，中环为辅，其126家门店中，大部分位于内环、外环区域如松江、青浦等地至尽没有一家。不过据其开发部相关人员介绍，随着自身发展的逐步完善，以后会拓展到更多的领域。目前除了在社区、学校和商务区外，还有一些比较特殊的商圈，比如地铁站中、工厂中、医院中也开始看到全家的影子。秉承第一立地的开店策略所谓第一立地，就是即主商圈辐射附近、集客最近的地方。全家便利店为加强店铺收益力，建构最强有力的店铺网，重视每个地区的商圈特性，并以严谨的立地采点等作业，进行评估立地及商圈的开店可行性，以此开展质量并重的高质化物件开发策略。经验法则判断“灰色区域”对于从事商业地产选址多年的富有经验的老手来讲，最常用的方法就是经验法。通常情况下，对于很好的店铺和很不好的店铺往往一眼就能够看出来。比如通俗所说的“金角、银边、草肚皮”，都是经验之谈。以金角为例，即指商铺位于两条道路的交汇处。这样可以享受两条道路四个方向的客流，具有良好的展示、广告作用，是商铺最容易成活的地方。很多便利店把路角店列为选址的首要条件，全家便利店也不例外。而对于那些在这两个极端之中、比较难判断好坏的灰色区域，运用经验法则、通过查看其周边环境和住户、人流等也可以大致测算出是否适合开店。统计分析法精准的测门店获利能力比较知名的连锁店在选址的时候都有一套成熟的测算方法，全家便利店也同样如此。据了解，台湾全家采用日本的评估表评估区位相当准确。你可以站在开店位置，计算半径100米内商圈住家户数、住宅的密集度，再依照该店铺人潮最多的四时段，每时段计算通过人数，来判断每日预估的来店人数，测量人车经过数量，年龄15至18岁的算0.5人，摩托车骑士5个算一个，这样就能精确了解所在位置的集客力。或者根据消费能力，把不同的人以一定的价格来表示，有的人代表5毛，有的人则代表1元钱。不同的家庭也有相对应的价格，这样可以更加直接的测算出当地的消费水平。不过，人多的地方并一定就适宜开店，还要看其捕获力的强弱。因为全家便利店所定位的客群是有一定消费水平的社区居民、学生和上班族，而有些地方外来务工人员比较多，捕获力就比较弱。另外竞争者比较多的地方，其捕获力也相对下降。所以在选址时，有学校、办公楼等可以带来客源的地方要加分。而对于竞争者就要扣分，最后得到的分数才是最能代表赢利能力。选址是个比较细致和辛苦的工作，因为每个区域在不同时间段的变化很大。全家便利店每年都会通过相关统计机关和政府机构获得相关数据，包括区域人口结构、人均所得等。此外，在上海市中心没个区域都派有专业的开发人员，定期测算统计，尽可能地将几家预选店址商圈内的居民数、流动人口量、消费水平、消费习惯、车辆动线等条件一一列出，并进行详细的对比，定期更新。一旦测算过，就能做到心中有底，成功的可能性就大大增加。因地制宜，打破常规读者留心的话可以发现，在浦东张杨路上100米的距离，同时开了两家全家便利店。按照一般的观点，如此近的地方同时开两家便利店，岂不是自己内部瓜分客源吗？但事实上，这两家便利店的生意都不错。原来在开第二家店的时候，他们运用统计分析法分析了这两个位置，新店虽然离老店比较近，但是两边的人流是不同的，而且在新店楼上就是百脑汇，客流量很大，消费能力都比较强，这个位置正好就在直达电梯旁，客人去楼上时要通过全家便利店。事实证明，他们的分析是正确的。延长租期，降低成本便利店以零售日常用品为主，利润并不高，所以对于成本控制很重要。有的位置虽然看上去很好，生意也不错，但租金成本太高，最终盘算下来，竟然只有微薄的赢利，甚至可能导致亏损。这样的店铺必须要毫不留情的舍弃。近几年房租上涨很快，房地产商为了抬高租金，往往不愿意签长期合同，这一方面导致开店成本越来越高，另一方面也使得店铺经营不稳定，商家置换率提高，集客能力下降，赢利能力也有所降低。针对此种情况，全家便利的开发人员建议，要根据自己的实际情况，尽可能的延长租期，降低成本。租售情报网郑重声明