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大唐四期地块产品定位及建议沁搏房产2006年9月20日目录市场篇上海整体办公楼市场浦东办公楼市场项目篇项目概况板块分析交通分析整体SWOT分析重点个案介绍定位及建议篇产品定位建筑形态立面建议面积及价格定位客户定位市场篇一、上海整体办公楼市场1、2005-2006一季度办公楼价格月度分析价格最高点出现在2005年的10月，成交价格达到17533元/平方米，价格最低点出现在2005年的2月，成交价格为11008元/平方米，相比最高点下降了37.21％。06年3月，上海办公楼成交价格为12667元/平方米，与去年同期大致持平，，主要原因是没有新增高端项目，高端项目成交比重小，而同一时间价格较低的物业成交放量，从而拉低了总体的价格。月度价格受成交重心变化走势跌宕起伏图1-05年1月～06年3月上海写字楼价格走势图2.供给分析从上海房地产交易中心的数据看，销售型办公楼在04年供应量就已达到105.6万平方米并，而05年的总体供应量更达到146.9万平方米，与04年相比增长41.3万平方米，年度增长率达到39%。2005年办公供应增长迅猛1、烂尾楼改造力度加强2、原有租赁型写字楼转型上市3、远郊城区写字楼集中上市图2-04-05年度办公楼成交量分析从2005年月度供应量走势来看，上半年基本保持在5-10万平方米左右，下半年则大幅放量，月供应量均在10万平方米以上。而在年初、年中和年终的1、6、12月更集中放量达到20万平方米。月度供应保持平稳下半年开始放量图3-上海市2005年销售型写字楼月度批准预售情况3、需求分析从上海房地产交易中心的数据看，2005年上海销售型办公楼的预售登记面积为161.4万平方米，比04年增长6.5％。年成交总量略有上扬图4-上海市近2年销售型写字楼预售登记状况销售型写字楼市场保持强势需求，一方面得益于办公楼租赁市场的持续走好，另一方面在2005年宏观调控之后，在住宅投资受限大幅受挫的状况下，销售型办公楼市场并未受政策影响，反而顺其自然的成为投资资金重要的渠道选择。月度供应保持平稳下半年开始放量1、基本保持平稳态势2、基本保持在10万平方米以上3、12月集中爆发图5-上海市2005年销售型写字楼月度成交状况4、供求对比分析05年上海市销售型办公楼全年供求比为1：1.10，整体表现为供略小于求状态，同比去年的1：1.44的严重供不应求有所好转，主要得益于在需求量保持微幅增长的状况下，2005年销售型办公楼供应量的放大缓解了市场中的强大需求。图6-上海市近两年销售型写字楼供求状况从05年销售型办公楼的月度供求走势来看，上半年的供求比变化幅度较大，而到了下半年，随着宏观调控政策的日渐明朗，供求比基本保持均衡，没出现大幅度波动。图7-2005年1～12月上海销售型办公楼月度供求比销售型写字楼售价走低写字楼外围化由于办公项目外围化影响所致，中心城区办公项目数量逐渐减少，供应项目由核心城区向外围扩散，导致成交价格出现较大幅度的下跌。5、未来价格走势预测未来办公楼价格走势既取决于宏观调控政策的状况以及强度，又取决于市场供求力量的对比。从2005年的土地供应来看，商办项目预计总量超过200万平方米，而目前在建办公项目总量也接近220万平方米，2007-2008年之间将是这些项目的集中上市时期，未来销售型办公楼市场竞争将会更加激烈。就未来几年需求来看，宏观经济的持续增长，由此引致出本土企业对办公楼的需求以及国际投资者对于上海办公楼的看好将促进上海办公楼市场的稳步发展。综合上述因素，市中心的办公楼售价将有望进一步走高，而次中心和远郊办公楼市场却由于其大量的供应量和外围化而走低。6、租赁型甲级写字楼2005年租金价格持续上扬再创新高图9图8-00-06年初租金租金走势图从上图可以看出，自从2000年以来，上海甲级写字楼的租金就呈一路上扬的走势，而近两年的租金更是呈现加速上涨的趋势。市场的紧张局面使写字楼租金继续增长，截至2006年初，甲级写字楼的整体平均租金已经上升至每天每平方米1.0美金。甲级写字楼租金持续上涨原因？甲级写字楼供应短缺跨国企业需求旺盛图9-96-05年甲级写字楼供应、吸纳及空置率2005年度上海市正式投入使用的甲级写字楼已有花旗集团大厦、汇亚大厦、新梅双塔、都市总部大厦、港汇广场等多个物业，供应总量达到49万平方米，但相较于强大的市场吸纳量，上海甲级办公物业仍然处在短缺状态。需求方面，随着上海经济持续向好，对于甲级办公物业的需求也保持持续上升，尤其是很多跨国企业，吸纳了大量甲级写字楼面积。甲级写字楼持续的供不应求状况也使得空置率逐年下降，2005年甲级写字楼空置率为7.2%。另外，2005年上市的几个甲级物业整体品质较高，也是促使租金价格高涨的主要原因。例如：嘉华中心、汇亚大厦、花旗集团大厦、都市总部大厦、港汇广场等市中心高品质办公楼，其租金自然也不菲。上海经济的持续发展吸引了跨国公司在上海不断扩大投资规模，带动了对于甲级办公楼租赁的强劲需求。上海甲级办公楼租赁市场预测租赁型甲级写字楼供不应求态势以及租赁型办公楼的高品质使今后甲级办公楼的租金有较大的成长。2006年底中国对外资开放金融市场，预计外资金融机构在中国的业务将扩张，对于办公楼租赁需求将继续上升，从而导致租金也继续上升。2006市场供应方面非常紧张，预计全年将仅有三栋甲级办公楼完工，将带来约184,500平方米的供给。由于甲级办公楼的低供应量，预计空置率将进一步下降，而平均租金将有机会在06年之后继续上扬。7、浦东办公楼市场供应量不断增加，08年预计上市80万方浦东地区的写字楼分布以小陆家嘴金融贸易区、新上海商业城、竹园商贸区为三个主要区域，在这三个区域内，甲级写字楼大部分在小陆家嘴最为集中和有代表性，也是上海甲级写字楼最多的集聚地。目前区内可用于租赁办公的面积为107.24万平方米，入住率约为90％。随着小陆家嘴区域的进一步发展，国外大量的金融机构、物流商贸和咨询机构将会大量涌入，小陆家嘴区的办公楼市场需求将持续走高。小陆家嘴区域目前还有众多正在建设或者即将建设的甲级写字楼，2008年年末前竣工投入使用的办公楼总建筑面积预计达到80万平方米。总体来说，未来几年内小陆家嘴写字楼市场供需趋于平衡，在个别时期将出现供小于求。在过去十年中，浦东陆家嘴甲级写字楼每年的平均吸纳量在165,000平方米左右。未来五年，租户对陆家嘴市场的办公楼需求保持强劲，预计平均每年的吸纳量将达到277,000平方米，上涨68%。陆家嘴地区在上海办公楼市场供应中占据重要的位置，空置率也在1997年亚洲金融危机后持续走低。金融银行业成为写字楼租户需求的主要动力。目前，陆家嘴写字楼市场的总供应量为160万平方米，并将在2010年之前新增180万平方米，达到340万平方米。图10-98-10年陆家嘴办公楼吸纳量金融银行业继续保持着推动租户需求的主导地位，其租户总量占陆家嘴地区总吸纳量的43%。排名第二的是制造业，其后依次是专业服务、信息技术和保险业，最后是其它一些小型工业企业。图11-98-10年陆家嘴办公楼吸纳量上海是中国的金融中心，而且根据入世协议，金融服务业于今年年底的开放，将使得金融和保险企业在未来几年内对浦东甲级写字楼市场的需求起到重要的推动作用。浦东写字楼市场的需求将有赖于市场本身的有机增长以及新企业的进驻。其中，有利于陆家嘴办公楼市场发展的主要因素包括：◎浦西以及其它中心区域的相关拆迁问题◎吸引国内外企业的税收优惠和激励措施◎浦西可开发地块的短缺，推动浦东新供应量的增加尽管会有大量的新供应进入该区域，我们相信，陆家嘴办公楼市场在未来几年中租金仍会有大幅提高，并将保持合理的空置率。售价、租金两头旺小陆家嘴甲级写字楼平均租金在1美元/平方米/天左右，略高于全市甲级写字楼的平均租金水平。由于小陆家嘴区域的写字楼在品质和物业管理水平上都处于较高的水平，其办公环境和内部设施配套比较齐全，档次较高，故而提高了区域内各物业管理费用的水平。小陆家嘴区域写字楼租赁市场将会保持较为平稳的发展态势，租金水平在市场供小于求的时期有望小幅上涨，但总体涨幅不会过大。由于小陆家嘴区域在售写字楼的总量十分有限，但是由于区域内市场供求关系的驱使以及租赁市场的平稳发展，将促使写字楼销售市场买卖红火，再加上区内在售写字楼的品质却比较高，将保持平稳走高的趋势持续发展。小陆家嘴延伸板块——竹园商贸区异军突起目前竹园CBD已有商务楼宇近20幢，包括浦项广场、汤辰金融中心等现代化办公楼项目，未来还将出现以城建国际中心为代表的多栋高品质办公楼项目，包括中建大厦、盛大国际中心、华东汽车城（暂名）等，商务氛围正不断提升。区域内高档酒店云集，如瑞吉红塔、浦东假日、锦江索芙特、新亚汤臣等星级酒店。随着和记黄埔在竹园大力兴建“大都会”，竹园CBD的功能将更加完善。竹园商贸区已经吸引了韩国浦项制铁，中国石油、中国银联、华夏基金等知名企业，美国道琼斯亦在此设立了代表处。06年7月上海写字楼市场走势新增项目新增写字楼项目3例，套数为963套上海7月新增出售写字楼物业有3例，共上市面积10.52万平方米，较上月有大幅增长，上市套数为963套，分别位于杨浦区和浦东新区。本月上海写字楼市场依然无甲级写字楼出售。在新增出售物业中，浦东金桥地区依然是供应的集中区域。而杨浦区近期写字楼市场的开发速度加快，2006年来不断有新物业推出。从价格上来看，本月新增物业的价格基本在11000-12000元/平方米。供应量销售面积7.4万平方米销售型写字楼可售面积为133.16万平方米，销售面积7.4万平方米。上海甲级写字楼可售面积为21.31万平方米，销售面积0.71万平方米；乙级写字楼可售面积为111.85万平方米，销售面积6.69万平方米。价格走势销售价格大幅度回落写字楼销售市场出现较大幅度的价格回落，平均销售价格为16425元/平方米，比上月增长了29.7％，近几个月上海写字楼销售市场的价格波动较大，这主要是因为月度成交结构发生了较大变化所造成的；7月，上海甲级写字楼的销售价格基本在28000元/平方米左右，而乙级写字楼的销售价格则基本在10000－16000元/平方米之间。从整体市场来看，本月上海写字楼销售市场绝大多数物业由于成交单元位置的调整，导致价格波动较大，有升有降。另外，上海写字楼销售市场的供应结构发生了较大的变化，导致各写字楼价格差距进一步拉大，形成区域化的价格层次感。租金水平较上月有小幅度增长甲级写字楼整体租金水平较上月有小幅度增长。本月浦东地区由于金茂大厦和汇丰银行大厦等以月租金报价，且租金水平有大幅度提升，从而带动整个区域均价呈现较大上升，而浦西地区的租金水平走势平稳，各板块除徐家汇板块和人民广场板块出现小幅度回落，其余板块均无较大变动。浦东地区的甲级写字楼租金水平依然领先于浦西的租金水平。随着浦东新区新建甲级写字楼的进程加快，未来浦东地区的甲级写字楼租金水平将与浦西地区拉开较大的距离。六大板块中，本月除人民广场板块和徐家汇板块出现回落外，其它板块的租金水平均呈现比较平稳的态势。徐家汇板块的部分建成较早的甲级写字楼的租金水平呈现逐渐下滑的趋势，这一点，比较符合上海甲级写字楼物业更新换代的趋势，相信在未来，将会有更多的建成较早的甲级写字楼，租金水平逐渐回落。甲级写字楼的租金水平差距也将逐步拉大。浦东重点市政工程简介“三港四网”深水港积极呼应大、小洋山深水港的建设，加快推进外高桥港区6、7期工程，进一步整合保税区与港口资源，大力发展物流产业，至2010年集装箱吞吐量达到1550万标箱，，港口吞吐量达到1。2亿吨，推动上海港基本建成东北亚国际航运中心。航空港全面建成浦东国际机场二期工程，至2010年基本建成亚太地区的航空枢纽港。信息港重点建设浦东地理信息系统、智能化道路交通信息系统以及政务管理共享平台。至2010年基本形成资源共享、信息安全的智能化政务管理和城市管理信息网络。对外交通网重点建设浦东铁路和长江隧道工程，进一步加强浦东和全市、全国的陆上交通联系，成为上海服务长三角对外交通体系的重要支撑。