房地产管控：土地整备利益统筹政策与案例剖析(102909)

1二、为何参与土地整备利益统筹三、怎样参与土地整备利益统筹CONTENTS目录四、实操案例一、什么是土地整备利益统筹2Chapter01什么是土地整备利益统筹1.1什么是土地整备利益统筹1.2土地整备利益统筹政策演变1.3土地整备利益统筹配套政策1.1什么是土地整备利益统筹以2012年为拐点，深圳存量用地供应超过新增用地，进入以存量用地为主的发展新阶段。2015年计划供应存量土地为新增土地的3倍，进入存量土地开发时代。土地整备利益统筹是以政府为主导，综合运用规划、土地、经济、产权等相关政策和统筹手段来解决社区土地历史遗留问题。主要通过政策集成与创新，利用权属清理、用地指标腾挪置换、土地开发整理、规划实施等具体措施，实现社区空间资源整合及与周边环境衔接，破解土地资源瓶颈，保障民生服务设施以及重大产业项目实施，对存量土地进行二次开发的重要途径。特点：政府主导，自上而下，一揽子解决土地历史遗留问题。41.2土地整备利益统筹政策演变深圳市借鉴杭州土地整备经验，启动土地整备工作，各区开始土地整备试点工作；2010年2011年2012年2015年2018年《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土〔2018〕6号）正式发布，确定了以”合法用地+调入的合法指标+未完善征转地作为留用地比例的核算基础，及最高不超过55%市政府发布《土地整备利益统筹试点项目管理办法(试行）》（深规土〔2015〕721号），确定了以“未完善征（转）地补偿手续规划建设用地”为计算基数来留用土地；市政府出台《关于推进土地整备工作的若干意见》（深府〔2011〕102号），成为我市土地整备的纲领性文件；同期坪山新区率先启动“南布”“沙湖”等整村统筹项目；在原市征地拆迁办的基础上挂牌成立深圳市土地整备局；51.3土地整备利益统筹配套政策《土地整备留用地规划研究审查技术指引》（深规土[2016]65号）《土地整备利益统筹统筹行动验收工作指引》（深规土[2016]875号）《市规划国土委关于规范土地整备利益统筹试点项目审批工作等有关事项的通知》（深规土[2016]193号）《深圳市土地整备规划编制技术指引》（深规土[2016]891号）《土地整备项目审批工作规程》（深规土[2017]720号）《土地整备利益统筹试点项目实施方案编制技术指引》（深规土[2016]890号）《市规划国土委关于规范土地整备规划审批有关事项的通知》（深规土[2018]805号）规划编制项目管理审批流程《市规划国土委关于规范土地整备利益统筹试点项目补偿安置有有关事项的通知》（深规资[2019]255号）《市规划国土委关于规范土地整备土地信息核查及现状容积率核算工作的通知》（深规土[2018]859号）备注：强区放权后，各区正在积极制定相关配套政策，政策体系将越来越完善《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土〔2018〕6号）1.3土地整备利益统筹配套政策。。。7Chapter02为何参与土地整备利益统筹2.1深圳土地条件所限2.2城市更新条件约束2.3利益统筹政策机遇2.4利益统筹的好处根据国务院批准的新一轮土地利用规划大纲，深圳2020年建设用地控制规模为976平方公里，而早在2008年现状建设用地已达到917.69平方公里，2009-2020年新增建设用地规模为58.31平方公里，年均不足5平方公里。另一方面，全市约有400平方公里的城中村用地，景观面貌差，基础设施缺乏，用地权属混乱，功能不清，呈零散无序的点状分布状态，并表现为产业发展均质化、空间布局蔓延化，土地集约利用程度较低，与其区位土地实际价值相差甚远，客观上造成土地资产的沉淀和浪费，是存量用地挖潜的重点。原特区外的广大地区，甚至可概括为“三多一少”，即现状建设用地多、历史遗留违法建筑多、低效率利用土地多、新增建设用地少。以宝安为例，据统计，宝安建成区面积接近226平方公里，占辖区总面积的58%，高于全市47%的比例，有报道称其中原村股份公司未征未转地建成区面积约158.49平方公里，占全区已建成面积的78%（该数据虽属误传，但能说明一定问题）。2.1深圳土地条件所限2.2更新政策条件约束城市更新项目的难点：合法权属、建筑年限不足项目审批周期长城市更新政策紧约束超过3000㎡空地无法纳入项目流转乱象2.3利益统筹新政机遇——相比原试行规定的变化不再区分整村统筹和片区统筹两种类型，明确土地整备利益统筹项目以街道为界限，项目范围内至少有一块3000平方米以上集中成片的未完善征（转）地补偿手续规划建设用地。留用地规模上，按照项目实施范围内现状容积率不同情形，分段核算利益共享用地土地规模面积比例，留用地最高不超过55%。对于在工业区块线内留用工业用地的，或者项目范围外安排留用地与本街道城市更新项目统筹处理，或直接落在本街道经济关系未理顺的已建成区域并由继受单位拆除重建的，利益共享用地部分均可上浮50%。留用土地共享建筑面积中须安排60%的建筑面积用于保障性住房、人才公寓或创新型产业用房，由政府或政府指定机构回购。其余40%的建筑面积通过利益共享归属于继受单位。2.4利益统筹的好处拓展产业空间盘活农村集体土地促进集体发展落实基础设施国际低碳城（26公顷）南京金龙汽车（17公顷）华谊兄弟项目（6公顷）。。。地铁6、14、16号线龙华有轨电车五和大道、坪盐通道深华快速路-福龙立交工程。。。坪山沙湖社区坪山南布社区龙华下围社区。。。12Chapter03怎样参与土地整备利益统筹3.1主要思路3.2项目管理3.3职责分工133.1主要思路总体原则政府主导，社区主体，市场参与具体做法政府与社区“算大账”：通过货币补偿、土地确权、用地规划等手段，保障城市公共利益及社区发展权益。依据经批准的实施方案和土地整备规划，区土地整备事务机构、街道办事处、规划国土主管部门派出机构与原农村集体经济组织继受单位签订利益统筹土地整备项目实施协议书。社区与相关权益人“算细账”：通过货币、实物安置等手段，确保权益人相关权益，实现整备范围内全面征转清拆。原农村集体经济组织继受单位可以依据留用土地批复，按照集体资产处置相关规定，引入留用土地的开发主体。土地规划资金产权土地整备利益统筹143.2项目管理社区股份提出意愿，经区土地整备局审核后区政府提出试点名单，市规土委审核后报市政府审批后列入全市年度计划。实施方案和规划研究批准后，社区与区政府签订项目实施协议书，明确土地整备资金、留用土地规模及规划指标等。留用土地上批地会获得用地批复后，进入区集体资产平台，通过竞争性谈判等方式确定实施主体；实施主体与相关权利人签订搬迁安置协议，拆除房屋。土地清理和移交政府后，社区、开发主体与政府签订土地出让合同并补缴地价及后续开发。方案与规划编制审批阶段引入开发主体与房屋拆迁阶段土地出让与房屋建设阶段实施方案审批规划研究审批社区与区政府签订项目实施协议书留用土地获得用地批复留用土地上平台通过竞争性谈判引入开发主体开发主体与相关权利人签订搬迁补偿协议搬迁补偿协议备案，房屋拆迁，房地产证书注销社区、开发主体与政府签订土地合同并缴交地价项目开发建设与房地产登记土地清理与移交政府社区股份公司提出意愿区土地整备局审核后区政府提出试点名单规土委审核后报市政府审批后列入全市计划计划申报阶段153.3职责分工各部门的职责分工区土地整备局街道办事处规划土地监察局和土地储备中心规划和自然资源局各管理局社区股份合作公司16Chapter04实操案例4.1P社区新旧利益通常政策对比4.2H社区城市更新与土地整备政策对比2015年深圳市出台《土地整备利益统筹试点项目管理办法》（深规土[2015]721号），P社区作为土地整备利益统筹试点项目纳入全市试点目录P社区新旧政策对比土地分类土地面积（万平方米）留用地核算比例留用土地指标（万平方米）备注合法用地01:10—未完善征转地补偿手续规划建设用地约4020%＋20%×现状容积率约9.6项目现状容积率为0.18合计40—9.6—P社区新旧政策对比根据《土地整备利益统筹试点项目管理办法》（旧政策），留用地规模约3.9万平方米根据《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》(新政策），留用地规模约4.8万平方米新政策相比旧政策增加约23%的土地面积指标注：项目范围内规划建设用地面积约40万平方米。H社区更新整备对比项目总用地面积共计约15万平方米城市更新范围土地整备范围H社区更新整备对比项目实施范围以未完善征转地补偿手续用地为主用地类别面积（平方米）有征转记录土地约80000未征转土地约70000合计约150000H社区更新整备对比可开发建设用地面积更大（土地整备后可开发用地面积约3.5万平方米，城市更新约2.7万平方米），且地块更规整。不需要调入N万平米非农，另外还可以产生约2万平方米的留用土地指标，可根据需要落实到其他城市更新项目。落实高中、九年一贯制学校等民生设施用地，政府更支持。该项目土地整备方案与城市更新方案相比有以下优势：