上海中心功能定位与产品畅想

Documentnumber1上海中心功能定位与产品畅想上海中心功能定位与产品畅想E-HOUSECHINA2008.3Documentnumber2内容页码A.项目核心问题3B.项目定位回顾18C.目标客户研究24D.产品发展建议39E.项目财务测算77F.附件：相关研究83Documentnumber3Ａ.项目核心问题Documentnumber4Documentnumber4实现上海中心宏伟蓝图依然在三大层面存在七项挑战上海金融中心角色定位与地位问题陆家嘴金融中心功能集聚及释放问题中观上海中心面临的区域环境（交通等）及激烈的市场竞争问题“上海中心”建设理所当然成为“上海——国际金融中心”建设重彩之笔宏观微观Documentnumber5Documentnumber5按照各方参与的“上海国际金融中心建设国家战略研究”，上海成为中国资本运作中心、资金运营中心、资金清算中心和外资在华(在沪)金融机构管理中心的阶段性标志是：1.国内商业银行管理总部半数进驻上海；2.非银行金融机构总部基本集中于上海，特别是要注重吸引证券公司、基金公司、保险公司等金融机构集聚上海；3.世界排名前200位的金融机构大部分在上海设立分支机构和代表处；4.大多数跨国金融机构和投资机构中国区总部设在上海；5.中国证券登记结算业务运作中心设在上海；•前面的狼，无疑是提防着上海金融中心冲击香港；•后面的虎，则是怕被上海金融中心分羹既得利益的北京和深圳。•在这种前后夹击之下，上海金融中心建设力图从金融服务的增量中寻求到最大的份额，以不主动损害香港、北京和深圳的现有利益，而最终通过市场来决定存量的调剂。•要从金融服务增量中寻求最大份额，上海现在最能依赖的莫过于已在上海的上海证券交易所、上海期货交易所、中国外汇交易中心、黄金交易所等。上海建设金融中心需进一步明确在“北京、香港、深圳”中的金融角色定位与地位问题，而最有条件的是发展金融交易平台和信息中心定位与地位C1Documentnumber6Documentnumber6地域聚焦陆家嘴金融城的地域聚焦性建设战略，作为标志和象征，承载丰富金融文化的巨大效应，不仅会成为金融发展和城市发展的地标性概念，也将在未来增添上海作为国际金融中心的标志性看点。伴随着上海环球金融中心的即将建成，浦江对岸的外滩，近在眼前具有稳定客流的东方明珠，已经使陆家嘴地段为上海城市魅力增色不少，但作为国际金融中心的标志性文化内涵还远远不够，需要继续在战略上设计能够凸显上海国际金融中心独有个性特征的金融地域聚焦性内涵。信息集聚纽约证券交易所（ＮＹＳＥ）并购位于巴黎的泛欧证券交易所（Ｅｕｒｏｎｅｘｔ）。２００７年４月５日，全球最大的股票市场——纽约－泛欧证券交易所迎来合并后的首个交易日，正式开始运行。合并后新的跨大西洋的证券交易所，将可以为投资者提供覆盖世界两大时区的多种证券产品的交易服务，这标志着同一只股票首次可以在欧美两个大陆每日１２小时进行交易，从而创造出连接纽约、巴黎、布鲁塞尔、阿姆斯特丹、里斯本和伦敦６大金融市场的大型证券交易平台。这项并购，由于信息系统的集成化改造，将会使投资者的交易成本降低，大大提升交易所的全球竞争力。本项目如何将金融功能在区域中融合合并将聚集效应充分释放在新一轮构建上海国际金融中心的战略方向中，上海中心如何加速陆家嘴金融中心功能的集聚及释放C2Documentnumber7Documentnumber7上海中心的金融交易功能构想与目前已近形成的交易平台和未来即将形成的交易平台之间的错位问题C3《上海浦东金融核心功能区发展“十一五”规划》中提出了“陆家嘴金融城”的概念，且规划范围将在目前基础上向东扩展，形成“一道三区”（世纪大道、陆家嘴金融贸易区、竹园商贸区、花木生态文化区）的发展布局，规划总面积达到28平方公里。中国金融期货交易所、中国证券登记结算中心、上海证券交易所三大证券机构将在竹园商贸区建设总建筑面积接近20万平方米“自用办公”楼，并计划在2010年前全部建成。由此，三大证券机构将携手在竹园商贸区打造市场瞩目的金融交易平台。Documentnumber8Documentnumber8办公楼不断上涨租金价格与快速扩张的供应量、企业承受力之间的问题C4供应：2010年前后，上海高品质甲级办公楼供应将快速增加——未来5年内，上海新增超过400万方甲级办公楼，陆家嘴地区将新增230万方甲级办公楼；需求：国际金融机构，国内大企业对于区域办公楼需求强劲——数据表明：2007年第三季度末，已有476家金融机构落户浦东，预计到2010年，金融机构数量将超过600家；另外“国字号”大企业纷纷圈地建楼；这些都表明了对小陆家嘴发展的看好；价格：小陆家嘴地区租金也将阶段性快速上涨——预计上海中心上市时，甲级办公楼租金将达到$1.6-1.8/M2.天；最高品质楼宇将达到$2.2-2.5/M2.天以上；Documentnumber9Documentnumber9楼宇名称位置体量预计上市时间中金国际广场漕溪北路10.3万方2009年永达大厦龙阳路4.8万方2008年招商银行大厦浦东南路银城中路9.8万方2009年楼宇名称位置体量预计上市时间中信泰富项目昌邑路浦东南路约21万方2009年一期约8万方上海国金中心世纪大道8号10万方2009年平安金融大厦陆家嘴10万方2009年上海市写字楼供应标杆案例：陆家嘴写字楼供应标杆案例：发展趋势：上海办公楼未来供应集中放量，且品质均达到高标准。Documentnumber10Documentnumber10酒店区域超高端集聚，世博会后上海酒店将可能供过于求C5供应：未来上海5年上海将增加约2000间五星级酒店客房量，品牌将包括所有国际顶级品牌，市场空白区将不复存在；竞争：除上海中心外，金茂、环球等顶级酒店供应量已达到1000间，同质化在所难免，直接竞争激烈。Documentnumber11Documentnumber11发展趋势：区域顶级酒店供应。2010年前五星级190间客房和60套豪华公寓浦东陆家嘴21世纪大厦浦东四季酒店已上市五星级350间客房浦东陆家嘴金茂君悦酒店酒店名称位置客房量星级预计上市时间浦东柏悦酒店浦东陆家嘴上海环球金融中心174间客房五星级2009年Documentnumber12Documentnumber12商业的目的性消费的差异性和不可替代问题；C6上海中心如规划大体量零售型商业，将面临很多问题：l地区车行交通体系和复杂的交通环境难以满足庞大的车流，需以目的性消费为主；l目的型消费的差异性和不可替代性存在落差；l商业定位与楼宇功能、楼宇形象难以匹配；l小陆家嘴地区商业即将放量，且布局分散，聚合力较弱。Documentnumber13Documentnumber13陆家嘴CBD东昌路东方路陆家嘴金融中心正大广场30万已建成陆家嘴二期17万拟建国金中心10万在建发展趋势：区域商业供应日趋饱和。Documentnumber14Documentnumber14地区公共服务环境的压力过大，上海中心的上市将加剧地区车流、地铁、停车、商务等方面的压力C7•一江两岸的地理格局和区域规划的先天不足，形成了区域交通的脉冲式拥堵；•世纪大道周边主要以车行道为主的交通状况，加上较差的交通通达性，决定项目较难形成人流的集聚；Documentnumber15Documentnumber15项目周边浦东南路、世纪大道、浦东大道等均属于一级干道，中间隔离带隔离，影响项目通达性。项目周边连接浦东、浦西的3条隧道，以延安路隧道的流量最大，但其拥堵情况也最严重，难以为商业输送充足客流。陆家嘴金融中心地铁4号线地铁2号线延安路隧道大连路隧道轨道１４号线（远景规划）发展趋势：区域大交通环境通达性不强。Documentnumber1616Documentnumber早晚上下班高峰世纪大道、浦东南路以及浦东大道形成的三角形路线浦东直浦西方向交通拥堵较为严重，平时流量也较大。目前延安东路隧道的车流量是3000辆/小时，而设计流量是2400辆/小时，这是造成该区域交通拥堵的主要原因。其他路线交通一般较为顺畅。发展趋势：区域车行交通体系脉冲式拥堵。Documentnumber17鉴于项目的价值与现状“上海中心”必须采用“纯粹型”定位以通盘平衡以上问题Documentnumber18B.项目定位回顾Documentnumber19项目定位1234战略定位概念定位产业定位功能定位Documentnumber20Documentnumber20中国·上海·陆家嘴宏观中国的中心中观上海的中心微观金融服务中心上海中心升华上海国际金融中心功能战略定位1Documentnumber2124小时的世界金融中心概念定位世界金融服务不夜城1234交流：境外资本与国内资本的交流中心生活：国际金融家休憩中心交易：24小时世界金融服务中心办公：世界金融企业服务中心国际金融市场日趋全球化，几乎无时无刻都在发生变化，第一时间获得市场信息是金融产业的核心，全球性金融信息产业中心呼之欲出。Documentnumber212Documentnumber2222Documentnumber世界各主要金融市场开市时间4:00PM夏令10:00AM1:00PM夏令7:00:005:00PM冬令11:00AM2:00PM冬令8:00:00澳大利亚5:00PM2:00PM5:00PM2:00PM12:30PM9:00AM12:30PM9:00AM新加坡3:00PM12:00PM2:00PM11:00AM11:00AM9:00AM10:00AM8:00AM韩国3:00PM12:00PM2:00PM11:00AM11:00AM9:00AM10:00AM8:00AM日本2:30PM夏令8:30AM3:30AM夏令9:30PM3:30PM冬令9:30AM4:30AM冬令10:30PM美国4:00PM8:30AM11:00PM3:30PM法国4:00PM8:30AM11:00PM3:30PM德国3:00PM夏令7:30AM11:00PM夏令3:30PM3:00PM冬令8:30-9:30AM11:00PM冬令4:30-5:30PM英国收市时间开市时间收市时间开市时间当地时间北京时间国家Documentnumber23Documentnumber23紧扣世界金融产业，促进相关行业集聚产业定位法律信息咨询软件财务审计其他相关贸易投资银行金融产业上海中心——24小时世界金融中心欧洲股市信息美国股市信息中国、日本等亚太股市信息定位国际金融产业，将可以与菊园的金融交易平台形成错位和差异，同时也充分体现项目的特色和地位。3Documentnumber24ShanghaiCenter世界金融企业集聚中心•陆家嘴最适合金融企业集中办公的建筑；•纯办公建筑，商业为办公功能服务。配套24小时办公型商务配套办公24小时世界金融相关企业办公中心24小时世界金融企业集聚中心功能定位4Documentnumber25B.目标客户研究Documentnumber26目标客户研究1234客户细分目标客户客户偏好解决方案Documentnumber2724H国际商务人AM９:00飞抵上海中心AM0:00飞往上海AM12:30上海中心顶层休息室AM9:30上海中心顶层clubAM10:00上海中心计时会议室AM11:00上海中心视频会议室AM1２:00上海中心餐厅PM1:30上海中心剧场演讲PM3:00上海中心顶层ceoclub商务洽谈PM4:30上海中心商务健身中心室内高尔夫PM７:30离开上海中心回国AM９:30上海中心VIP电梯Documentnumber2824H金融企业人AM11:55上海中心车库pM1:30上海中心餐厅AM12:00上海中心会议室PM3:00上海中心各层咖啡间PM5:00上海中心贵宾车接到商务贵宾PM5:30上海中心商务商务会所会议室PM6:30上海中心健身中心AM11:57高速电梯AM11:59上海中心办公室AM11:56上海中心门禁PM2:00上海中心办公室办公AM2:00上