世联--北京独栋别墅产品线和产品研究@别墅

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。北京独栋别墅产品线和产品研究世联研究理论2005.05.30本报告是严格保密的。[关键字]：别墅、建筑设计[简介]：介绍了小独栋别墅、高级别墅、豪宅别墅三种产品的设计本报告是严格保密的。北京独栋别墅产品线200250300350400450500550250320-330400目前北京独栋别墅产品形成了小独栋别墅、高级别墅、豪宅别墅这三类产品线，每类产品线的客户群特征和产品价值体系存在很大的差异。小独栋别墅地上建筑面积250-320㎡高级别墅地上建筑面积330-400㎡豪宅别墅地上建筑面积400㎡本报告是严格保密的。小独栋别墅产品发力点和设计建议本报告是严格保密的。选取北京、上海别墅市场中的典型小独栋别墅产品进行研究户型名称地上面积户型名称地上面积纳帕溪谷SA190观唐J307纳帕溪谷SB208/240上海兰乔圣菲B1282纳帕溪谷SC209上海兰乔圣菲C302纳帕溪谷SD225/260上海兰乔圣菲A2282纳帕溪谷SE241上海兰乔圣菲B2287纳帕溪谷SF270上海兰乔圣菲A1280温哥华森林B5312水印长滩NA260温哥华森林B3-C302水印长滩1S287温哥华森林B2-P294万万树A306温哥华森林C2-C254万万树J316温哥华森林C5-C267万万树G319温哥华森林C6-Q243万万树I326温哥华森林F1-C262龙湾别墅-观唐V290顺驰林溪（双）-本报告是严格保密的。本项目中的小独栋别墅的发力点提供与东部别墅区双拼、联排别墅相同面积和总价区间的独栋别墅，占据东部首席舒适性小独栋别墅地位。通过控制别墅地上建筑面积、实现低总价，提供满足小独栋别墅置业群支付能力的产品挖掘小独栋别墅的产品特色，使购买该类产品的客户充分享受别墅的居住感觉，做到“小空间·大感受”。产品发力点：独栋的别墅建筑形式+低总价本报告是严格保密的。小独栋别墅设计要点“小面积”体现“大空间”充分突显“别墅感”将部分功能空间（如客厅和家庭室或客厅与餐厅或家庭室与餐厅）结合布置。彰显别墅特质的功能空间，如客厅、主卧的面积尺寸可局部放大，而其他的功能空间的面积尺寸可适当缩小。紧凑布局，尽量减少横向及纵向的交通面积。注意不同的空间之间的交流与联系，通过纵向、横向的空间交流，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。在控制成本的前提下，增加赠送的地下室面积，并将工人房、设备间等服务空间设置在地下室中。本报告是严格保密的。小独栋别墅产品设计建议地下建筑面积80平方米左右，总建筑面积330-360平方米地上建筑面积控制在250-280平方米地上二层，地下一层。室内车库，单车位。3-4个卧室，1个主卧室+2-3个次卧室。本报告是严格保密的。小独栋别墅产品设计要点首层的主要功能空间包括客厅、餐厅、家庭室、厨房、车库，为体现较大的空间感受，可以将客厅、餐厅、家庭室三者或其中的两者结合布局，并设计（局部）吹拔，客厅的面宽保证在5米1以上。厨房应分为中厨和西厨，其中中厨的面积较大。此外一层还应设计卫生间一处。250平米左右的户型一层可不设卧室，接近280平米的户型一层应设计一间卧室。建筑基地的面积在500平米/栋左右，可以通过几栋别墅围合一个集中的组团开放空间的形式，在节约基地面积的同时仍保证一定面积的室外空间。二层主要功能空间为卧室，包括1个主卧区+2个次卧室的选择，其中主卧区应至少包括主卧室、主人卫生间、步入式衣帽间三个组成部分。地下室的功能空间包括设备间、储藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等，地下室的采光根据基底的大小尽量采用下沉式庭院采光。本报告是严格保密的。如何做到“小空间·大感受”室内空间室外空间内外空间关系建筑排布客厅、餐厅、地下室、主卧室区门廊、院门、多重庭院、下沉庭院大面积观景窗组团式排布本报告是严格保密的。入户处理-户外室外空间感受别墅的入户处理，有助于增加别墅的私家领地感；手法一：入户门廊手法二：院门入户门与前院相结合，院门即为入门，作为住家内外的分隔；门廊-温哥华森林入户院门-水印长滩本报告是严格保密的。入户处理-室内（玄关和吹拔）室内空间感受小独栋别墅客户最为关注独栋别墅的居住感受。对于一直居住在城市公寓的首次别墅置业者来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受。项目名称入口玄关面积(m2)顺驰林溪a户型9万万树B户型6观唐A户型9观唐B户型5观唐D户型8顺驰林溪a户型入口玄关9平米本报告是严格保密的。客厅挑空室内空间感受小独栋别墅客厅面积有限，客厅局部挑空后能明显提高客厅的开敞度，项目名称客厅挑空面积(m2)纳帕溪谷SA户型20纳帕溪谷SF户型17优山美地b1户型22龙湾别墅A-5户型31温哥华森林b3-T户型19温哥华森林b3-P户型29碧水庄园b2户型35本报告是严格保密的。主要功能空间的大面积观景窗内外空间交流小独栋产品的室内面积有限，走廊、次卧室等次要功能空间略显局促，应用大面积的窗能有效改善室内面积不足带来的压抑感，特别是将窗与室外花园的景致结合，形成内外空间的交流。在满足保温和建筑结构的前提下尽可能的选择大尺度窗，通过窗的大尺度提高对客厅、起居室等主要功能空间的尺度感受。本报告是严格保密的。小独栋别墅主要功能空间面积建议首层、地下室分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)首层门厅5140-160客厅、餐厅、家庭室（可三者或两者结合布置）60-70公用卫生间5厨房（区分中厨、西厨）10-15次卧室10-15车库20地下室家庭影院20-3080多功能厅20设备间10洗衣房/储藏10工人房(包括卫生间）10本报告是严格保密的。小独栋别墅主要功能空间面积建议二层分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)二层主卧区1主卧室15-2050-60主人卫生间10步入式衣橱510书房10次卧室115-2030-40次卧室210-15公用卫生间5（或）主卧区2主卧室15-2030-40主人卫生间10步入式衣橱5-10本报告是严格保密的。扩大主卧室与起居室空间面积，缩小其他功能空间室内空间感受莱蒙湖别墅A户型设计建议二者差距总建筑面积（㎡）65333050%其中地上建筑面积（㎡）43425558%大客厅9170（含餐厅）57%小客厅32家庭室3030100%主卧区423583%次卧室23/301550%小独栋别墅具有和高档别墅几乎同样的功能空间划分和功能空间数量，但与高档别墅室内空间尺度相比，小独栋别墅的室内空间尺度相对比较小，但这种缩小并不是均等的缩小。以上表为例，尽管总建筑面积只有莱蒙湖A户型的1/2大，但是小独栋别墅却有和莱蒙湖相同大小的起居室和主卧区。本报告是严格保密的。独立主卧区室内空间感受主卧区是凸现别墅主人居住尊贵的区域；独立主卧区有两种处理手法：方法一：二层只有主卧区一个功能空间，无其他卧室；方法二：二层设置两个独立主卧区，以满足双亲同住的需要；案例1：水印长滩III期托斯卡纳山居别墅NA户型，局部二层，作为主卧区，另配合一层设有一间次卧室。阳台主卧室书房上空衣帽间过厅卫生间主卧室主卧卫生间案例2：纳帕溪谷SA户型，二层设有2个独立主卧区；本报告是严格保密的。赠送地下室、半地下室室内空间感受小独栋别墅地下室面积约在70-100平方米之间，由于地上面积有限，业主通常会一些私人爱好和家庭生活功能空间移至地下室内。赠送地下室或半地下室，对关注总价的小独栋客户极具吸引力。半地下室与室外本报告是严格保密的。地下室功能与面积项目名称地下室面积(m2)纳帕溪谷SB户型73纳帕溪谷SE户型84观唐E户型98观唐V户型93龙湾别墅A-5户型88龙湾别墅B-3户型110温哥华森林C3-C户型124温哥华森林b3-P户型130纳帕溪谷SE户型地下室84.18㎡地下室包括：家庭活动室和下沉式庭院观唐E户型地下室98.65㎡地下室包括：健身房、影音室、双卫生间、洗衣间、设备间、备用间和下沉式庭院晴翠园F户型地下室94.91㎡地下室包括：起居室、娱乐室、洗衣房、卫生间、工作间、保姆房、设备间本报告是严格保密的。景观内庭院室内空间感受景观内庭院虽占据了10平方米的室内面积，但却成为一个功能空间，既可观景，又增加了别墅内部的横向空间交流，扩大了可视范围，实则扩大了使用空间感受。首层首层的景观内庭院在别墅首层中心位置，利用局部7-9平方米的面积挑空至二层或三层高度，形成别墅内部的景观空间；步入式设计，多面采光，内可用来植草种花，或休憩。本报告是严格保密的。下沉式庭院室外空间感受下沉式庭院增加了室外空间的层次感，业主可随意分配各类使用功能于此；从目前市场在售项目的销售情况看，下沉式庭院对支付能力有限、非常向往别墅庭院生活的客户很有打动力。下沉式庭院已经成为小别墅必备点。•增加地下室自然采光面•平添院落的层次感•半室内空间感，用途广本报告是严格保密的。下沉式庭院室外空间感受水印长滩2N户型纳帕溪谷SA户型16m2项目名称下沉式庭院面积(m2)龙湾别墅A-1户型20龙湾别墅A-3户型28龙湾别墅A-5户型31纳帕溪谷SA户型16纳帕溪谷SF户型24温哥华森林A2-C户型17温哥华森林b3-P户型26水印长滩2N户型22水印长滩2SA户型31•下沉式庭院通常为侧院下沉，下沉面积20-30平方米。结合本项目产品定位，下沉式庭院面积在20-30平方米间，即可实现庭院效果；•设计中需协调下沉式庭院院墙与临院关系•增加土方工程量•日常使用成本略高，需要配备水泵本报告是严格保密的。小独栋别墅的位置排布原则小独栋别墅布置于启动地块北侧位置；位于社区的外围，临近规划中的市政道路和河滨路，形成对地块内部高级别墅的屏障，尽可能减少高级别墅同社区外部的直接联系。本报告是严格保密的。组团式排布-内庭院布置小独栋产品的核心竞争力为独栋的产品形式+低总价，因此小独栋别墅应在能保证一定的私家庭院面积下、尽可能减少对土地面积占有；建议小独栋别墅产品采用组团式布局，即4-6栋别墅通过围合的形式，在节约基地面积的同时保证一定的公共交流空间。案例：纳帕溪谷小户型布局本报告是严格保密的。温哥华森林C5-C户型总建筑面积385㎡地上建筑面积252㎡地上一层138㎡地上二层114㎡半地下室132㎡地上一层小独栋别墅推荐户型1•布局紧凑，250平米的地上面积实现了两厅（客厅与家庭室）四卧。•为节省用地，将整个建筑设计成进深大、面宽小，但主要的功能空间：客厅和主卧室都保证了南向。•客厅和餐厅结合布置，增加了空间的开阔感，同时以地面标高的变化加以区隔。本报告是严格保密的。小独栋别墅推荐户型1•客厅和主卧室占据南向，尺寸相对夸大，面宽都达到了5米以上，且均配有独立的平台/露台。•半地下室的设计提高了地下空间的舒适性与实用性，车库和佣人房被置于半地下室中，节省了地上建筑面积。半地下室地上二层温哥华森林C5-C户型总建筑面积385㎡地上建筑面积252㎡地上一层138㎡地上二层114㎡半地下室132㎡本报告是严格保密的。车库卧室餐厅家庭室厨房客厅门厅卫生间总建筑面积325㎡地上建筑面积241㎡地上一层136㎡地上二层105㎡地下室84㎡地上一层纳帕溪谷SE户型小独栋别墅推荐户型2该户型的面宽较宽、进深短，加大别墅采光面，保证主要休息空间的舒适度；首层设通往私家侧院的主卧室区，带有独立卫生间，可作为老人居住用房，增加了小户型的使用功能；本报告是严格保密的。地上二层方案B纳帕溪谷SE户型小独栋别墅推荐户型2主卧室阳台主卧卫生间步入室衣橱上空家庭室次卧室次卧室卫生间地上二层方案A别墅二层设置东西双主卧区，且通过过厅相对独立，不仅满足老少居住的需求，也能保证各个居住区的私密性；其中一个主卧区可根据业主需要，定制改为两个次卧室；总建筑面积325㎡地上建筑面积241㎡地上一层136㎡地上二层105㎡地下室84㎡本报告是严格保密的。小独栋别墅推荐户型2地下室总建筑面积325㎡地上建筑面积241㎡地上一层136㎡地上二层105㎡地下室84㎡本报告是严格保密的。总建筑面积344㎡地上建筑面积264㎡地上一层