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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。天津房地产项目案例库研究(外部)壹街区项目---产品类世联研究案例2007.11.4本报告是严格保密的。2[关键字]：老城厢，市中心，海派建筑[案例简介]：上海静安集团开发的天津老城厢“壹街区”，为上海壹街区的升级版。在汲取海派建筑精髓的基础上，在房型上进行改良以适合天津市民的居住习惯，在住宅外立面和小区景观上糅合了本地的艺术审美特点，形成具有天津特色的海派住宅。本报告是严格保密的。3[关键内容]:经济技术指标第一部分经济技术指标本报告是严格保密的。4指标特点:总建面21万㎡，属老城厢地区中等规模楼盘；依据世联服务案例，3.5为保证高层住宅舒适度的容积率上限，本案容积率为3.20，舒适度较好；绿化率为45％，绿化率高；车位比为1：0.7，车位配比不足；物业费较低；无会所。总占地面积（㎡）63000总建筑面积（㎡）210000容积率3.20绿化率45%覆盖率—总户数1300总停车位900建筑构成(栋数/层数)15栋，26-33层土地使用年限70年物业管理费标准(元/㎡)1.68元/㎡/月是否具备会所无会所经济技术指标1本报告是严格保密的。5[关键内容]:区域位置图(与城市的关系分析)区域规划分析项目四至分析交通分析城市配套分析第二部分区域价值分析本报告是严格保密的。6具体位置：老城厢是天津旧城所在地；该地区以鼓楼及鼓楼商业街为中心，由东马路、西马路、南马路、北马路围合而成；总占地面积80万㎡。区域位置图2.1区域位置老城厢板块区域价值分析2天津市中心地段，历史文化氛围浓重，商业氛围较成熟天津传统居住区（东南角、东北角、西南角、西北角）比邻海河本报告是严格保密的。7区域规划特点:鉴于老城厢整体改造和奥运经济的拉动作用，民俗文化旅游商贸区与健身会展商务区发展势头强劲；鞍山西道、白堤路经济带为传统科贸区，堪称“天津中关村”，发展势头良好。区域规划图2.2区域规划南开规划区域价值分析2民俗文化旅游商贸区科技型都市工业区高新技术产业区商业商务区都市旅游商贸区健身会展商务区长江道南马路－黄河道鞍山西道、白堤路“六区三带”为南开区规划发展方向老城厢整体改造拉动，民俗文化旅游商贸区发展前景良好本报告是严格保密的。82003.6.1-2003.10.18为老城厢拆迁阶段，共有居民4万户、12万人；规划建筑面积230万平方米，住宅占130-140万平方米，居住家庭减少到1.3万户左右。区域规划图2.2区域规划老城厢规划区域价值分析2壹街区国浩地产Town中堂中央恋城中新城上城上投别墅富力城铜锣湾金盛广场11号公馆后现代城改造后老城厢公共功能提高，能够代表天津城市形象老城厢将规划建设成为集商贸、住宅、旅游于一体的综合区本报告是严格保密的。9“老城厢作为天津的摇篮，蕴藏着浓郁的民俗民风和文化艺术精华，堪称天津城‘活化石’”。－－中国文联副主席冯骥才本报告是严格保密的。10到2010年南开区要建设形成以老城厢、古文化街海河楼商贸区为中心的民俗文化旅游商贸区。－－《南开区国民经济和社会发展第十一个五年规划》本报告是严格保密的。11项目四至图2.3项目四至区域价值分析2西至、南至、北至项目四至特点:西至城厢东路（次干道），四车道双行路，道路较宽阔，另侧为上投别墅；南至东直门内街（次干道），道路狭窄拥挤，与新世界百货隔街相望；北至北城街，为规划路，现未呈现；项目西向、南向昭示性一般。南至西至北至北城街（规划路）本报告是严格保密的。12项目四至特点：东至东马路，隔街为约50万㎡的综合项目“仁恒广场”；项目东向昭示性最好，售楼处设置在东马路上。2.3项目四至区域价值分析2东至东至售楼处恒仁广场本报告是严格保密的。132.4项目交通区域价值分析2公共交通紧邻公交车站，30余条公交线路，通往市内各方向，与市内各区域联系顺畅。捷运交通距离地铁1号线西北角站、西南角站较远，步行20分钟；地铁2号线将设置东南角站，实现市内的快速联通。道路交通邻近东马路、南马路、北马路、城厢东路等城市主干道，区域道路交通系统通达性良好。城厢东路公交站东马路公交站天津站南马路公交站本报告是严格保密的。14项目城市配套图2.5城市配套区域价值分析2123本报告是严格保密的。15优势Strength1.老城厢地区为天津核心老城，历史文化悠久；2.位于天津市中心，土地稀缺性强；3.老城厢整体改造，区域发展前景良好；4.生活配套齐全；5.交通便利性高，公交系统、捷运系统（地铁、火车）连通；6.比邻海河。劣势Weak1.紧邻大胡同商圈，区域治安环境欠佳；2.地块历史背景欠佳，原为老天津三不管地区，但经过近两年整体开发，实现区域价值提升；3.区域内教育资源欠丰富。2.6区域价值分析小结区域价值分析2本报告是严格保密的。16[关键内容]:项目总规划分析(总平图)园林规划分析(园林总平图/园林效果图)建筑规划分析(鸟瞰图/建筑立面效果图)第三部分项目规划分析本报告是严格保密的。17总规划特点:整体对称式排列，内部形成围合式布局；全部楼栋南北向设计；园林景观设计利用自然台地走势，运用水系因素；9＃、10＃为社区景观采光资源最好楼座人车分流设计；北侧11、12、13、15为２梯３户，其余楼座均为2梯２户。项目总平图3.1总规划分析项目规划分析3本报告是严格保密的。18意大利地处南欧地中海亚平宁半岛，夏季炎热干旱，冬季温暖湿润，三面为坡，只有沿海一线为狭窄的平原。因此自古以来，意大利的贵族、富豪多背靠山坡、面向大海建造宅院别墅。欧洲文艺复兴时期，意大利成为经济繁荣的中心，使园林作为一种文化形态也达到极盛时期。台地园的造园模式是自上而下，借势建园，主要建筑物通常位于山坡地段的最高处，向下形成多层台地，中轴对称，设置多级瀑布、叠水、壁泉、水池，各层台地之间以蹬道相联系；两侧对称布置整形的树木、植篱及花卉，以及大理石神像、花钵、动物等雕塑。3.2园林规划分析项目规划分析3园林风格-意大利台地本报告是严格保密的。19园林总平图/园林效果图3.2园林规划分析项目规划分析3壹街区景观规划园林规划加入天津特色因素，与老城厢历史文化相契合利用自然台地走势，塑造水景跌落的空间感、层次感建筑、草坪、树木延放射状轴线排列年画映象玫瑰广场陶土乡情悦舞风筝天作之毯本报告是严格保密的。20海派建筑特色核心是海纳百川，将西方住宅文化与本地居住理念融合进建筑设计中。比如，房型要迎合上海人居住的习惯，全户朝南，冷暖适宜，采用低窗户大开间采光，最大可能地引入景观；在小区总体绿化方面，则取材于中欧经典庭院设计；建筑风格则注重形式美感却不过度装饰的新古典主义；海派建筑是海派文化的一部分，是多元的、复合的、有生命的海派艺术。3.3建筑规划分析项目规划分析3建筑风格－海派本报告是严格保密的。21项目鸟瞰图(标明楼栋号）3.3建筑规划分析项目规划分析3建筑排布分析围合式建筑排布，楼间距合理所有楼栋均为南北向，采光通风好景观均好性佳，9、10#为景观、采光等资源最优楼座本报告是严格保密的。223.3建筑规划分析项目规划分析3建筑立面分析建筑立面围外檐采用以土黄色为主色的涂料建筑基座外立面铺设石材立面中规中矩，品质感一般本报告是严格保密的。23优势Strength1.地块南北面宽，东西面窄，建筑采光面广；2.楼栋均为南北向，采光通风好，楼间距合理；3.社区内人车分流；4.具备水景；以景观组团进行规划，景观均好性佳。劣势Weak1.12＃、13＃景观视野最佳，但非项目楼王产品，资源分配存在失误；2.未规划会所。3.4项目规划分析小结项目规划分析3本报告是严格保密的。24[关键内容]:各类产品配比住宅类:总体户型配比/分栋户型配比第四部分户型规划分析本报告是严格保密的。25配比特点:项目以住宅为主；商业体量小，不作为重点开发。产品总建筑面积（㎡）面积比例总套数（套）所在栋号商铺2500013％—7＃及底商住宅17500087％15001＃，3-6＃，8-15＃总体（除公建）200000100%——4.1各类产品配比户型规划分析4产品位置标示图:7＃３F本报告是严格保密的。26配比特点:130-145㎡为主力户型，套数占比为45％；162㎡四房与75㎡一房完善项目产品线，套数占比较低，均为8％；多数产品为双卫设计，使用便利性较高；大多数楼栋为两梯两户设计，舒适度较高。户型（房型）总建筑面积（㎡）单套户型面积（㎡）套数(套)套数比例面积比例所在楼栋四房二厅二卫（高货值产品）19477162.311208％11％9、10＃三房二厅二卫（主力户型）94194130-14567345％54％4、5、6、8、9、10、14、15＃二房二厅二卫32765110-12517325％19％3、4、6、12、13、14、15＃二房一厅一卫1996291.9921714％11％1、12、13＃一房二厅一卫876674.921178％5％1、11、15＃合计(或平均):175164—1300100％100％—4.2住宅类户型规划分析4总体产品配比本报告是严格保密的。27分栋户型平面图4.2住宅类户型规划分析4分栋产品配比3#10#12#本报告是严格保密的。28优势Strength1.产品面积区间为70-140㎡，能够满足主流购房需求；2.130-145㎡三房为主力户型，主要面向改善型居住客户；3.多为2梯2户，居住舒适度较好。劣势Weak1.12、13号楼景观价值不能完全显现，资源配置合理性存在不足。4.2住宅类户型规划分析4户型配比小结本报告是严格保密的。29典型户型平面图户型分析南北通透起居室与餐厅连通，进深短、开间大，空间感较好；起居室配有超大阳台，采光好、景观视野佳；主人房与次卧相对分离，能够保证居住私密性；卧室均设置外飘窗，偷面积；明卫设计，干湿分离，洁污分离，洗衣机位设置，功能分区合理；设计储物间，提高实用性。4.2住宅类户型规划分析4典型户型分析本报告是严格保密的。30优势Strength1.户型方正、南北通透；2.大量运用外飘窗设计；3.所有户型均设计洗衣机位、储物空间，实用性高；4.多数卫生间为明卫设计、干湿分离。劣势Weak1.多数户型起居室进深大、开间小，空间感欠佳；2.厨房多为外挂设计。4.2住宅类户型规划分析4户型分析小结本报告是严格保密的。31[关键内容]:项目配套说明配套分析第五部分项目内部配套分析本报告是严格保密的。325.1配套说明内部配套分析5供电:IC卡预付电表，由电力部门按照相关规定统一配表供水:采用中央水净化处理系统，给水系统管道采用PPR管材，排水系统管道采用高级静音管，双密封新型地漏供气:管道天燃气，一户一表消防:按国家有关规定安装消防设施采暖:室内采用散热器采暖，预留分户热计量表接口中央水净化处理系统室内新风系统可视彩色对讲系统：液晶彩色可视对讲产品，集中室内安防功能；电视监控系统：设置在小区入口，局部周界主干道、公共场所、庭院、地下停车场等区域。专用停车卡：入口磁卡。周界防范系统：红外探测、电视监控以及电子巡更等多重防范系统室内保安系统：窗磁（设置一、二及顶层）、紧急按钮、被动红外防盗报警。新风系统、水净化、窗磁为配套价值点以当前楼盘配套水准而言，内部配套为中档楼盘标准；以2006年楼盘配套水准而言，可谓中高档楼盘标准。本报告是严格保密的。33[关键内容]:项目装修标准装修标准分析第六部分装修标准分析本报告是严格保密的。346.1装修标准及分析项目装修分析6外檐部分主体：采用全现浇钢筋混凝土剪力墙结构，抗震等级达到7.5度。墙体：采用高档外墙涂料及外墙外保温，建筑基座外立面铺设石料。外檐窗：高级断桥铝合金，双层中空玻璃窗。空调机位：预留空调机位和冷凝集水管。室内部分地面：厅、室、厨厕、阳台地面毛面交活。顶棚:腻子膏罩面交活，厨房及卫生间为毛面交