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4.4.4.4.区域商业物业分析区域商业物业分析区域商业物业分析区域商业物业分析4.14.14.14.1市场区域界定的目的市场区域界定的目的市场区域界定的目的市场区域界定的目的商业物业准确、合理的界定商业区域的范围，能够为其自身经营发展制定方向，把握整个商业市场的发展契机，能够提取到项目商业区域市场中的有效商业因素，以保证商业规划依据的充分。项目界定目的具体如下：合理、完善、实效的锁定商业物业项目所涉及的区域范围充分选取区域商业市场的针对性较强的参考样本目标提炼区域商业市场的商业样本所反映的状况、特征挖掘到项目商业区域市场切入点、空白点以及支撑点为商业物业项目市场定位规划找到坚实依据，奠定成功塑造的商业基础4.24.24.24.2市场区域界定的原则市场区域界定的原则市场区域界定的原则市场区域界定的原则对于商业物业项目市场区域的界定，应遵循如下原则：充分考虑商业物业自身发展所能够达到的商业辐射范围；以消费人群抵达商业物业可接受时间为标准；在结合商业物业商业辐射范围、人群的可接受时间的基础上，科学分析商业物业有效交通动线，并以此作为商业物业市场区域界定的基本标准。4.34.34.34.3本项目市场区域界定本项目市场区域界定本项目市场区域界定本项目市场区域界定4.3.14.3.14.3.14.3.1本项目市场区域范围本项目市场区域范围本项目市场区域范围本项目市场区域范围本项目所处望京地区环境较为特殊，周边为四条快速路（高速路）围合，隔断了人流车流，与外界的交流是通过6大5小共11个出入口完成。这就形成了此地区与市中心既相互联系又各自独立的特殊地位。所以说，对望京地区，我们不能用像对待其他地区一样的分析眼光来看待。它是一个“副都”，但同时又是一个大型社区，方圆在15平方公里左右，望京周边比较近的地方没有大型购物中心，居民消费仅有望京区域内部或较远的市区两种选择。区域内路政配套设施基本完备，除各出入口附近外，内部路网车流量不大，方便以步行、自行车、公交、三轮、私家车等方式进行内部沟通，形成一个完备的内部循环系统。对于搭配合理的商业物业来说，其商圈范围可扩大至整个望京区域。本案的商业部分虽体量不大，但已不能用社区配套的眼光来看待，应着眼于整个望京甚至更大区域。所以，经综合考虑，我们将本项目的市场区域范围界定为：东-京顺路、机场高速；西-京承高速；南-北四环；北-北五环。4.3.24.3.24.3.24.3.2区域商业物业分析区域商业物业分析区域商业物业分析区域商业物业分析4.3.2.14.3.2.14.3.2.14.3.2.1商业物业的现状商业物业的现状商业物业的现状商业物业的现状商业总供应量：目前望京区域总商业面积约30万平方米；其中社区配套商业占主导地位，达到33%，建材家居和超市的比例分别为28%、24%，而综合百货只占到市场总体供应量的10%左右；业态组成：商业涉及业态有餐饮、娱乐、服装、药店、汽车、超市、美容美发、家政服务、金融、百货商店、烟草和建材等；商业分布：望京商业主要聚集在两个板块：南湖北路与湖光北街的金十字；广顺北大街沿线；店面形式：大多数商业基本上属于沿街分布形式，较少有成规模集聚的。物业的面积只有少数超过100平方米；商业档次：这些现有物业的档次普遍较低，布局比较分散，缺乏统一的规划与管理，目前难以满足该地区具有较高消费需求的居民生活要求通过对望京商业面积及业态的统计分析发现，望京地区小规模商业的数量占总量的80％，而大型商业只占10%，社区商业是目前望京商业的主体。望京区域现有中高收入人群的高消费需求，与望京区域商业物业的业态组成形成了鲜明的对比，目前区域的商业供应种类和档次远不能满足区域内部主流消费群体的商业消费需求。超市24%综合百货10%娱乐4%建材家居28%电器卖场1%社区配套33%社区配套建材家居超市综合百货娱乐电器卖场4.3.2.24.3.2.24.3.2.24.3.2.2区域内各主要街区临街商业供应量列表区域内各主要街区临街商业供应量列表区域内各主要街区临街商业供应量列表区域内各主要街区临街商业供应量列表街区名称商业面积（m2）街区名称商业面积（m2）花家地街8700望京街6500南湖南路与南湖北路33000阜通东大街与阜通西大街3250广顺南大街与广顺北大街19700河荫中路16003300019700870065003250160005000100001500020000250003000035000南湖南路与南湖北路广顺南大街与广顺北大街花家地街望京街阜通东大街与阜通西大街河荫中路4.3.2.34.3.2.34.3.2.34.3.2.3重点街区商业物业规划形式分析重点街区商业物业规划形式分析重点街区商业物业规划形式分析重点街区商业物业规划形式分析根据实地调研结果，望京地区主要物业形式为临街商业，较少有成规模集聚的，且基本以生活配套的小型商业为主。社区周边超市和餐饮分布比较均匀，大型购物场所和休闲娱乐设施较为缺乏。从分布来看，望京区域的商业主要集中在两个区域：一个是南湖北路与湖光北街交汇的金十字街；另一个是广顺北大街沿线。广顺大街：沿广顺大街分布的多为近几年的楼盘，象大西洋新城、望京西园、夏都家园、星源国际等，这些楼盘在设计时大都考虑了商业配套的问题，除了有大量的餐饮和部分娱乐设施外，沿街的商业物业大多为社区配套。花家地街：包括花家地北里小区、花家地西里小区和花家地小区，完全没有商业配套设计，某些临街住宅被改建或改造成临街商铺对外出租，主要为本小区服务，属内向型商业配套。花家地街某些小区或办公单位临街的部分建设了一些门脸房，形成了本地区主要的商业建筑，物业形态大多为一层或二层建筑，绝大部分的商业物业都位于这些门脸房中。花家地街的主要商业形态为餐饮，不长的街面上，分布着大大小小近20家餐饮，高中低档都有，花家地街与阜通西大街交界处为餐饮业集中地，街东北侧为低档餐饮，以韩国口味为主；西南侧为高档餐饮，租金价格也提高了一个档次。其原因主要是由于附近有西门子及其他外企公司，大量外企员工的存在提高了消费档次。周边有集中居民小区和几所学校，大量居民及学生的存在为中低档餐饮提供了丰富的客流。南湖南路：南湖南路与湖光北路的交界处为一个商业区，主力商户为京客隆超市、大中电器、中福百货等大中型商业，京客隆现为望京地区最大的超市（另一个较大的为望京西园四区的华润），中福百货为望京西北部地区唯一的百货店（其余为金隅丽港购物中心和燕莎望京购物中心），大中电器为望京地区两所电器市场中的一个（另一个为京顺路大山子地区大中电器），其稀缺性和集集聚效应使此地区成为望京西部商业中心。河荫中路：河荫中路位于湖光东园一区北部与河之间，因其西部和北部为大片未开发空地，所以没有完善的商业存在，仅在与广顺北大街交界处有一片简易房，内有蔬菜、水果、百货副食市场，一个350-400平米的物美便利店，一个150平米的花卉市场和一个200-300平米的永隆洗车房。此路上的商业发展尚待时日，未来周边各小区建成入住，沿河一带将成为周边居民休闲的主要场所，其周边的休闲商业会有一定发展。4.3.2.44.3.2.44.3.2.44.3.2.4租售水平分析租售水平分析租售水平分析租售水平分析望京地区普通住宅的底商多为发展商销售给业主后，由业主出租。因此，业态大多没有整体规划，且多以中档物业为主，租金一般在2-6元/平方米/天。购物中心只租不售，其租金在2-20元/平方米/天，金隅丽港城购物中心的租金最高报价到14元/平方米/天。写字楼和商住物业的底商的租金与普通住宅底商比相对较高，基本都在8-12元/平方米/天。目前，望京地区一般住宅底商售价在12000元/平方米以上，较为繁华且商业氛围深厚地带的底商售价可达到16000元/平方米，多在13000元/平方米左右。街区名称租金水平（元/天/平米）街区名称租金水平（元/天/平米）花家地街2-8阜通东大街与阜通西大街3-6南湖南路与南湖北路1-7望花路3-8广顺南大街与广顺北大街1-6河荫中路1-24.3.2.54.3.2.54.3.2.54.3.2.5现有大型商业对本项目的影响现有大型商业对本项目的影响现有大型商业对本项目的影响现有大型商业对本项目的影响通过我司对望京地区商业物业市场现状的初步调研发现，除临近北四环一带交通较为便利、开发进度快、配套设施较为齐全的区域外，其他项目周边商业环境尚不理想，生活配套设施较为缺乏，主要表现在以下几个方面：百货商场、超级市场、购物中心等物业严重不足，现存物业辐射范围相当有限，在功能、布局等方面均不能有效满足整个社区的消费需求。餐饮场所零散分布，多存在于各个居住小区周边，以中低档为主，种类比较单一；茶座、咖啡馆、酒吧数量少，且大多数分布在区域内高校附近；相对社区整体消费市场而言，市场供应明显不足。休闲、健身、娱乐等消费设施及场所，大部分依靠住宅小区会所提供，根据望京人口结构分析，此类型业态未来市场发展潜力较大。目前，本项目周边没有大型商业项目，西侧望京西园三区底商有一个傲林超市，面积约为200-300平，北侧的宏泰西街上有一个京客隆，面积约为600-800平，西侧望京西园四区底商有一个华润超市，面积约为1200-1500平，均为中低档次，属社区居民生活配套，辐射面积较小，对本项目影响不大。西侧湖光北路与南湖南路交界处的京客隆、中福百货，南湖南路上的望京丽港购物中心，南侧的燕莎望京购物中心等规模较大，商圈辐射范围为整个望京地区，定位为中档。从长远来看，虽然与本项目争夺望京地区的消费力，但由于与本项目的经营定位有相当差距，故此影响并不大。4.3.34.3.34.3.34.3.3本项目商业物业饱和度分析本项目商业物业饱和度分析本项目商业物业饱和度分析本项目商业物业饱和度分析区域内超市饱和度推算表区域内超市饱和度推算表区域内超市饱和度推算表区域内超市饱和度推算表项目数据依据商圈辐射面积15平方公里测量辐射区域人口数量20万统计局网站资料推算区域规划人口增长率14.4%统计局网站资料推算3年后区域内人口数量30万人口总数*（1+14.4%）3北京人均消费性支出食品3885.6元/年2004年北京统计年鉴日用杂品1183.4元/年2004年北京统计年鉴衣着用品1108.3元/年2004年北京统计年鉴，在超市按20%几率计算文化娱乐用品2454.1元/年2004年北京统计年鉴，在超市按20%几率计算合计8631.4元/年累计平均年增长率8.1%根据2004年北京统计年鉴推算三年后人均相关消费性支出10903.31元8631.4*（1+8.1%）3区域内居民消费性支出32.7099亿元30万*10903.31超市单位产出18250元/年区域超市赢利平均值饱和卖场面积17.92万平方米32.7099亿/18250现有卖场面积32900平方米根据超市面积图表统计加和市场再容纳量14.63万平方米17.92万-3.29万在建、待建竞争物业数量4根据市场调研结果总体规模80000根据市场调研结果区域内百货物业市场饱和度推算表区域内百货物业市场饱和度推算表区域内百货物业市场饱和度推算表区域内百货物业市场饱和度推算表项目数据依据研究区域面积15平方公里测量现阶段辐射范围内人口数量20万人统计局网站资料推算区域规划人口增长率14.4%统计局网站资料推算3年后区域内人口数量30万人人口总数*（1+14.4%）3北京人均消费性支出衣着支出1108.3元2004年北京统计年鉴床上用品51.8元2004年北京统计年鉴文化娱乐用品2454.1元2004年北京统计年鉴杂项商品1183.4元2004年北京统计年鉴合计4797.6元2004年北京统计年鉴平均年增长率8.1%根据2004年北京统计年鉴推算三年后人均相关消费性支出6060.4元4797.6*（1+8.1%）3区域内居民消费性支出18.1812亿元30万*6060.4大商场平均单位产出19800元/年北京市场平均值饱和卖场面积9.18万平方米181812万元/19800现有卖场面积55000平