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中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理产品开发过程中的工程管理------中信惠州地产中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理开编语房地产开发过程中的工程管理，是独立于建筑施工管理、建筑监理之外的一种工程管理模式，是以“产品质量、经营进度、投资控制”为理念，以营销为目的，以合同管理为核心，运用现代项目管理的思想，建立房地产企业工程管理体系，对项目全过程进行高效的计划、组织、指导和控制，实现项目全过程的动态管理，最终实现盈利。中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理提纲一、工程管理目标二、工程管理任务三、工程管理重点控制内容四、实施过程的管理五、实施过程沟通体系六、工程管理与营销相结合七、后续服务的工程管理八、工程管理发展方向探讨中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理一、工程管理目标对于房地产开发商而言，工程管理的目标就是项目竣工后达到既定的盈利目标，同时产生相应的社会效益，并以优秀的产品质量塑造品牌，形成品牌效应。中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理二、工程管理任务1、工程管理体系的建立2、工程管理目标控制3、项目管理4、组织与协调中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理2.1、工程管理体系的建立工程管理的首要任务，是以自身制度和经验为基础，借鉴行业标竿企业的管理模式，以“产品质量、经营进度、投资控制”为理念，建立房地产企业工程管理体系，使各部门在统一的平台上，达成共同的工作语言和作业标准。中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理建立以项目经理为核心，由不同职能部室组成的专业化管理团队，在工程管理体系中至关重要。目前工程管理的组织结构形式有三种：1、职能组织结构（表1）2、线性组织结构（表2）3、矩阵组织结构（表3）中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理AB2B1B3C11C12C13C14表1：职能组织结构AB1。。。。。G3B2C11C12。。。。。。。。。。。。。。。表2：线形组织结构A职能部门职能部门职能部门职能部门项目部门项目部门项目部门表3：矩阵组织结构AB2B1B3C11C12C13C14表1：职能组织结构AB1。。。。。G3B2C11C12。。。。。。。。。。。。。。。表2：线形组织结构A职能部门职能部门职能部门职能部门项目部门项目部门项目部门表3：矩阵组织结构AB2B1B3C11C12C13C14表1：职能组织结构AB1。。。。。G3B2C11C12。。。。。。。。。。。。。。。表2：线形组织结构A职能部门职能部门职能部门职能部门项目部门项目部门项目部门表3：矩阵组织结构职能组织结构：领导指令源太多，易造成管理混乱；矩阵组织结构：充分发挥了公司的整体资源优势。线性组织结构：没有合理的横向联系及合作；集团化、多项目运作，矩阵组织结构更具优势，有利于集团化战略发展。中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理2.2、工程管理目标控制包括投资控制、产品质量控制、经营进度控制。投资控制是一项科学的管理活动，是企业达到预期盈利目标的保证手段，产品质量、经营进度在一定程度上影响着投资控制目标的实现。项目投资控制是项目运作成功与否的关键。中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理2.3、项目管理包括合同管理、信息管理。合同管理作为工程管理的重要环节，在实现项目目标过程中起到重要作用，在工程管理中应该以合同管理为核心，以信息管理为手段。中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理2.4、组织与协调组织与协调贯穿于项目开发全过程，主要是通过建立项目沟通体系来实现。中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理三、工程管理重点控制内容1、投资控制2、产品质量控制3、经营进度控制中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理3.1、投资控制3.1.1确定投资控制目标，建立责任成本体系；投资控制具有目标性，应满足项目定位和项目销售要求,不能是盲目的降低成本，要通过优化的投资方案，选择高生产力的施工单位，选择高性价比的材料和设备，并通过严格的管理、组织和协调来实现。中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理3.1.2招投标制度和程序体系的建立招投标制度和程序体系的建立，是投资控制非常关键的环节。设计方案阶段是投资控制的源头，通过招投标进行方案的选择，优化方案，优化工程设备选型，从设计阶段严格控制投资；在施工阶段通过招投标，选择施工能力高、价格低、维保能力强的施工单位，选定性价比高的材料和设备。招投标流程模式（表4），可根据工程的实际情况进行调整。中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理招标人投标人政府行政管理部门招标准备阶段决标成交阶段招标投标阶段组建招标工作机构评标报告澄清问题初评标书公开开标解答标书疑问组织现场勘察接受投标文件发送补充文件发售招标文件确定投标人名单进行资格预审准备招标文件及标底选择招标方式申请批准招标决标谈判决标发中标通知书商签合同通知未中标者公布标底主管部门备案主管部门审核索购资审文件填报资审文件确认投标意向购买招标文件研究招标文件参加现场勘察提出质疑问题参加标前会议确定投标策略编制投标文件递交投标文件参加开标会议解答有关问题与对方商谈准备履约保证签定合同发布招标广告表4：招标通常程序中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理3.1.3投资控制的实践1.项目初期，由设计院出具投资概算；施工图出来后，我们做出完整详细的项目预算，作为主包单位发包及合同金额的主要依据；项目竣工后做好项目结算；2.设计阶段组织工程技术和营销人员，对设计方案讨论优化，尽量减少设计变更，保证设计方案的实施性。控制投资的主要任务在发展商，要减少设计变更、返工、签证；中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理3.施工组织阶段，根据营销推广方案，做好营销场地的准备，避免返工；4.严格控制签证，不可预见费用整体打包到工程总价中，不另行办理。根据中信城市广场、中信海阔天空雅居、中信·栖湖别墅等项目的经验，制定了签证流程（表8），对关键环节审定时间进行了明确的规定。中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理施工单位提出工程联系单或报告业主发出通知设计部门与设计院洽谈并出设计变更（5天）监理及工程部审核（3天）监理及工程部审核（3天）施工单位编制施工计划工程部现场执行无需设计变更可行需要设计变更不可行施工单位按计划实施（有异议3天内提出）工程部、监理、施工单位三方现场实测、现场签字、办理相关手续公司盖章确认备案可行不可行1、设计变更无图纸的均要进行现场签证2、业主方参与现场签证的人员必须要有专业工程师及预算人员3、超过规定时间没有答复即为认可表8：设计变更、现场签证流程图中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理现场签证采取“联签”制度，对于必须发生工程量变化的部位，工程管理人员必须会同成本核算人员、现场监理人员，及时对现场发生情况进行确认，并做好相关文字记录，要特别注重签证的时效性，以方便工序能继续顺利进行。中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理案例：中信海阔天空雅居►中信海阔天空雅居通过严格招投标，严格签证程序，签证控制在工程总造价的1％以内。►通过组织多次专家的论证，优化调整钢筋混凝土中含钢量，节约钢筋造价的14％，约为1160万元。►高压进线电缆接驳点，通过协调政府部门，由距离项目原4公里减少为1公里，节约成本170余万元。中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理3.2、产品质量控制产品质量控制的任务，是在施工过程中及时发现施工工艺，是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据，与国家相关规范、技术标准进行比较，并作出评判。中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理案例：中信海文花园（一）严格控制质量的工作内容1、建立质量管理体系（表5）2、原材料检验3、工程配套设备检验4、控制质量措施5、事前、事中、事后三阶段控制（表6）中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理质量管理体系（表5）质量目标确定设计质量控制工程过程监督、隐蔽工程验收实施方案质量控制工艺质量控制材料和设备质量控制工序质量控制各部分工程验收工程验收交付质量档案运行质量监督表5：质量控制过程中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理事前、事中、事后三阶段控制表（表6）施工单位编制开工资料监理及工程部审核批准1、建设施工合同2、工程施工图3、工程地质和水文资料4、相关技术标准及规范1、施工组织设计方案2、工程红线坐标放样3、管理人员名单及分工4、主要设备及材料到场安排监理及工程部对于施工全过程的检查批准同意，签字盖章不同意各分项工程工程质量验收现场检查实验室检验监理及工程部审核结果填报中间验收交工报告监理及工程部现场检查填报工程竣工初验书现场验收资料验收验收结果综合验收不合格不合格表6：施工过程中质量控制中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理（二）制定相应的质量保证书，编入施工合同；完善设计图纸会审及交底，避免施工过程中产生误区；实行技术方案、工程样板先行的原则，实施过程中的质量控制尤为重要。（三）在实施过程中，首先是施工单位的自检、自查；发挥监理的积极性，对关键部位、关键节点，监理要旁站管理；然后，甲方参加隐蔽工程的验收，必要时采取数码拍照；重要部位、重要结构楼层，如地下室、转换层的验收，我们都邀请了政府质检部门参加。中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理（四）采用技术讨论会的形式，对施工措施及工艺进行优化调整，杜绝工程事故及质量漏洞；对周边的环境进行评测，关注天气动态，合理优化工序，避开不适合施工的时段。（五）将业主与物业管理，带进工程质量监督与验收中来，促进了施工单位质量意识的提高。中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理由于中信海文花园建立了严格的质量保证体系，层层把关、步步跟踪，实行技术方案先行、工程样板先行的原则，工程综合验收被评为优良，并获深圳市优秀样板工程。中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理3.3、经营进度控制3.3.1制定项目整体进度计划首先，根据项目性质、项目难度、项目周边环境及施工季节，进行项目整体进度计划的编制，并以营销推广计划相结合，计划节点（里程碑）要根据市场分析，使工程在销售旺季达到开盘条件，找出合理的开工时间，有利于整个项目经济效益的体现。中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理3.3.2制定实施阶段工程总进度计划在工程进行之前，制定实施阶段的工程总进度计划，设置如开工、封顶、开盘、竣工、验收等里程碑节点，采取按周计划、月计划、季度计划为基本单位的进度考核制度，利用周例会的形式核对完成情况，及时解决进度滞后产生的问题。中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理3.3.3、施工期间的进度控制►在实施阶段，动态的进度计划调整随时可能发生，我们根据现场的实际情况，会同监理定期对施工情况进行检查，发现问题及时处理，随时根据实际情况进行工期调整，但关键节点及总的进度计划不能变！►若现场特殊情况造成工期滞后，马上组织相关单位，对工程的施工方案进行合理优化，压缩关健节点工期，采取搭接作业和平行作业的手段，以控制总的进度计划。中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理►在施工过程中加强旁站、监督到岗及施工过程，甲方工程管理人员要严格检查，发现问题立即要求施工管理人员进行整改，坚决防止进度滑动现象的出现。►经过多年的开发经验，我们制定了相应的工程进度控制流程（表7）中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理发中标通知书业主、监理审批业主、监理审批延期施工单位提出是否影响工期检查执行情况是否施工单位责任业主、监理审核工程竣工验收施工单位提交进度计划监理下达开工令协调会议与指令监督计划实施施工单位调整进度计划监理督促施工单位采取赶工措施合同保修期结束监督工程维修颁发移交证书整改同意否有干扰有拖延每月正常施工正常是不同意同意表7：进度控制流程中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理3.3.4进度计划的形式常用横道图法和网