中原_深圳前海月亮湾旧改产品户型调整建议_82PPT_XXXX年

本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。[前海月亮湾旧改产品户型调整建议0331]深圳中原二级市场事业一部C组ShenZhen.03.2010Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010户型定位调整定位方法：通过对深圳市场09年整体成交及区域内典型项目分析、区域项目客户结构及户型畅销方式，研判本案客户及户型突破方向。Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,20102009年深圳整体市场回顾Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010全市成交套数达到67207套，成交面积623.39万平米，成交结构以60-90平米为主，套数占比49%。[回顾09一手成交]市场活跃量价齐升！Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,201009年新增供求比略显供不应求，成交价格近5年来最高，单月实现22304元/平米的最高价，涨幅达118.7%。7,6599,23013,37012,65415,573020004000600080001000012000140001600018000200520062007200820097,93519,11911,14315,56510,20020,94019,17222,30470009000110001300015000170001900021000230002500006/109/120.830.961.241.620.740.000.200.400.600.801.001.201.401.601.800100200300400500600700800900100020052006200720082009面积供求比各月成交价格各年成交价格2009年新增供求比不足0.8，是自2005年以来最低值；市场需求旺盛，而供应稍显不足，逐步消化历史存量。2009年全年成交均价达到15573元/平米，超过2007整体均价，是2005年以来最高水平；较2008年上涨23.1%。2009年12月成交均价达到22304元/平米，为全年最高值；与年初1月份相比，上涨幅度达到118.7%。[回顾09一手成交]市场活跃量价齐升！Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010新增供应住宅117.18万㎡，成交住宅138.24万㎡呈现供不应求的局面。030609012015018020052006200720082009万平方米00.511.52推售面积销售面积供求比051015201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万平方米供应量成交量5.346.70204060前海后海蛇口西丽华侨城南油其它万平方米00.511.509年供应09年销售供求比2009年南山各片区住宅成交情况历年南山区住宅供求关系图（2005-2009年）2009年各月南山区住宅供应和成交对比2009年南山区可售住宅面积较多，在火爆的市场之下，南山各项目热销使2009年该区成交量同比增加144%，供求比为0.85：1。从09年各月的成交情况看，1-5月稳步增加，6-9月受供应减少，价格普涨的缘故，成交量逐月回落，四季度随着供应的增加和各政策的明朗，成交平稳，各月成交量维持在10万平方米以上的水平。从南山各片区看，楼盘普遍热销，可售量大的区域成交量多，2009年南山成交住宅最多的区域是前海片区，约50万平方米，占全区份额36%。后海、蛇口次之。数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部[回顾09一手成交]南山成为关内最热的地区Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010330003300030000295001900016000142001350013500010000200003000040000华侨城红树湾后海科技园蛇口西丽南油南头前海元/平方米2008年2009年南山各片区08、09年住宅成交均价对照314692621207000140002100028000350001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月元/平方米08年09年2016505000100001500020000250002003200420052006200720082009元/平方米历年南山区房价走势（2003-2009年）各月南山区房价走势（2008-2009年）数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部2009年南山住宅成交均价20165元/平方米，同比上涨17%，创历史新高。从各月的成交价格看，南山房价在2009年1月份创楼市调整以来新低，只有13452元/平方米，而12月份住宅成交均价为31469元/平方米，创09年各月新高，较1月份涨幅达134%。各片区价格普涨，下半年各片区房价涨速更快，华侨城和红树湾片区住宅成交均价最高，都在33000元/平方米左右。后海房价同比涨幅最大，成交均价约30000元/平方米，同比涨幅达37%，南油片区汉京山高价入市并热销也拉高了片区住宅成交均价，实现14200元/平方米。成交均价20165元/平方米，同比上涨17%，创历史新高。[回顾09一手成交]均价/涨幅创历史新高Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,20102009年南山片区市场回顾Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010片区楼盘名称面积（m2）套数主力产品南油南光城市花园2352945790m2以下1-2房汉京山2985341690m2小面积复式前海鼎太风华3015948390m2以下1、2房诺德国际78243113990m2以下1、2房中海阳光玫瑰园5栋964111890m2以下2-3房依云伴山136384101970m2-144m2，2-4房、复式泛海拉菲花园4593237870m2-144m2，2-4房、复式朗苑1149120890m2以下1、2房中海阳光玫瑰园二期4526076690m2以下2-3房后海颐安阅海836310690m2以下复式皇庭港湾别墅414913别墅太古城南区5789394490m2以下1-3房太古城北区3773331090m2以上大户型，90m2以下复式曦湾华府别墅15608别墅君汇新天1栋C座1070063144m2，4-5房三湘海尚8493348090m2以上3-5房，别墅曦湾华府别墅15608别墅卓越维港1502762别墅鸿威海怡湾2709118790m2以上3-5房，复式蛇口四海公寓5227791490m2以下2-3房半岛城邦198867131570m2左右2房90m2以上3-5房复式三大片区09年的新增住宅供应达87.69万平方米，占南山供应量的75%90平以下供应约占全区供应量的64%，前海76%/后海50%/蛇口46%][回顾09年]后海/前海/蛇口片区成为南山供应/成交主力Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010[回顾09年]畅销户型70-90平米居家型产品09年南山90㎡以下二房和三房供应套数占总供应量的30.6%，从成交情况看，最为热销，均超过90%。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,20102009年市场总结：南山房地产市场供应供应面积大，需求也比较旺盛，二手房成交活跃，价格呈现上涨趋势，中小户型受到欢迎，未来未来供应量巨大，开发热点区域是前海、后海、蛇口，前海供应产品线丰富。前海楼盘以中小户型为主，中低端项目较多，客户以南山科技园的高级白领、中层管理者和本区域换房客为主，首次置业客户较多。前海09年二手房成交活跃，价格呈现上涨趋势。地块周边住宅小区档次不高，在售楼盘较多，将成为一个新兴居住区，周边自然资源多，但空气等环境一般，配套较少，未来如果规划落实，交通配套等都改善，片区的居住舒适性、便利性将增加，但3-5年之内实现的可能性较小，高端客户对本区域尚较难认同。南山市场总结前海市场总结前海周边环境Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010前海典型项目分析Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010典型项目分析：鼎泰风华户型配比占地面积套数开盘时间价格（元/㎡）总体42万平方米3196————一期55690.37平米5722002-05-10最低5600、均价6000二期71288.4平米6622003-06-07最低4800、均价5500、最高7200三期8546平方米236预计四月底预计30000四期105950.56平米9182004-11-27均价6300五期52725.12平米4382005-09-30均价11000六期56966.6平米6062008-4-12起价9088、均价13000七期27865.58平米3922008年底100002室2厅1卫67.23㎡户型利用率高两房功能舒适同时享受露台和生活阳台成交速度最快的户型分析42万㎡南山恒星级大盘Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010项目客户群分析：鼎太风华鼎太风华七期客户构成物业形态区域家庭构成职业置业目的年龄段考虑因素小户型40%前海20%科技园15%福田12%其他一家三口48%两人世界35%单身17%公司职员21%管理人员35%个体20%公务员、教师24%自住76%投资24%25岁以下14%25-3045%31-3532%36-409%规模30%品牌29%价格28%装修13%南山自住客户超过60%。来源区域:南山为主,部分福田年龄段:年龄段主要集中在25-45岁构成情况:南山中高级白领；南山生意人；置业目的:自住为主，少量投资购买因素:社区、规模细分客户特征\关键词：大社区规模导入大批年轻初次置业者Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010典型项目分析：诺德国际•占地面积:69217.33平方•总建筑面积:207652平方米•开发商:深圳市中铁诺德投资有限公司•投资商:中铁置业集团有限公司•物业管理公司:深圳市诺德物业管理有限公司•承建商:中铁建工集团工程有限公司•代理商:深圳市中孚蓝德地产顾问有限公司•总户数:约1400•停车位:1387•容积率:3•绿化率：60%•主力户型:项目分二期,一期主力户型为65－80㎡二房及86－89㎡三房。Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010畅销户型分析：诺德国际1房2厅1卫：48平米全南向山景6平米可变空中花园同时享受露台和生活阳台赠送面积达8平米左右2房2厅1卫：78-83平米多面采光，景观丰富6平米空中花园超大挑高露台赠送面积15平米左右3房2厅1卫：89平米南北通透三房尽享园林中央景观6平米空中花园赠送面积达17平米左右户型最大特点为赠送面积较多，可变N+1房Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010项目客户群分析：诺德国际诺德国际客户构成物业形态区域家庭构成职业置业目的年龄段考虑因素户型15%前海30%科技园25%南山其他30%福田一家三口30%两人世界35%单身35%公司职员45%管理人员35%个体20%自住80%投资20%25岁以下15%25-3040%31-3530%36-4015%规模15%品牌15%价格45%装修25%南山自住客户达80%。细分客户特征\关键词：高赠送率+小区规模年龄：30岁左右职业：南山科技园技术人员收入：年薪20万左右