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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。洲际公馆产品定位建议宁波中原物业顾问有限公司2010.1市场论证，根据项目初步定位，对产品进行市场论证，选择本项目发展的最佳产品。3项目属性研判，通过对地块所处区域以及自身内外环境的解读，明确本项目具备的各方面素质条件，为项目发展提供初步定位。2市场扫描，阐述市场最新动向和走势，为本项目发展定位提供宏观市场环境依据。1报告基本框架市场论证项目属性研判市场扫描政策扫描宁波房地产市场26条……国家4万亿投资计划启动……宁波3000亿投资拉动内需……减免交易税费，放松信贷松绑二套房……金融政策上，适度宽松的货币政策……“国十一条”、遏制房价过快上涨……土地款首付比例提高……宁波继续实行住房税费减免政策……住房转让营业税征免时限恢复到5年……影响09年政策影响10年政策09年市场政策宽松，房地产市场火爆，房价不断高攀；进入10年政府不断加强调控，势必影响到购房者的情绪。上调银行准备金率……土地市场地块土地面积容积率成交楼面价溢价竞得企业鄞州新城区联心-3c地块5904728707111%雅戈尔置业宁波高新区梅墟新城南区SA-12-2地块4738028170262%金地宁波高新区研发区2#地块1058582.09920161%雅戈尔置业鄞州区古林镇薛家片区IV-12-K居住地块1064271.610406192%宁波城投置业东部新城B4花园72559__12030_兴普滨江庆丰Ⅰ-1地块138762.414220124%雅戈尔置业滨江庆丰Ⅰ-2地块268901.41874072%09年主城区部分地块成交情况：09年主要热门地块成交溢价基本在100%以上，市场争夺激烈；土地价格节节高攀，为高房价提供了支撑平台，同时也推动了房价不断上涨。市场走势年度市场发展概述住宅市场：从04年以来，整体市场经历了05、08量个下坡后，均有明显的反弹，尤其是09年，市场成交突破300万方，销售表现火爆，市场存量少，形势比较乐观。办公市场：受08年经济危机的影响，需求被抑制；09年随着经济回暖，写字楼需求被释放，年度成交突破60万，市场表现出色，但由于08年市场积累存量大，市场销售压力依然较大。年度住宅供求走势09年住宅、办公市场销售表现是近几年最出色，其中住宅市场表现为存量少，未来形势相对乐观，办公市场目前市场存量多，销售压力依旧较大。05010015020025030035004年05年06年07年08年09年市四区供应量（万方）市四区成交量（万方）年均成交230万01020304050607080200420052006200720082009新增供应消化量年均成交38万办公物业年度走势：各物业市场价格走势分析从成交均价来看：住宅≥单身公寓(包括装修)写字楼，从产品溢价能力来看，产品居住性越强，溢价能力越高，写字楼是目前市场溢价能力最差的产品。价格上涨趋势来看，居住型产品（住宅和单身公寓）价格上涨幅度明显，其中上涨幅度住宅略大于单身公寓；而写字楼价格上涨乏力。住宅、单身公寓产品价值相对较高，溢价能力强，09年价格上涨幅度明显；办公产品价值低，产品溢价能力差、价格上涨乏力。价格环境02000400060008000100001200014000160001800009.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.12单身公寓价格住宅价格写字楼价格各物业价格走势：市场概述及后期预判经历09年的市场火爆，市场存量下降，同时由于08年土地市场成交相对有限，预计10年市场住宅供应量不大，住宅市场依旧乐观。1虽国家开始调控，但土地价格节节高攀，为房价高位运行提供平台，同时一旦开发商开发无法达到高的溢价，势必会推迟开发，造成供应量不足，进一步促进价格维稳或者上涨；预计10年市场价格保持高位运行，以稳为主，但成交受阻几率较大。2住宅、单身公寓产品价值相对较高，溢价能力强，价格上涨幅度明显；办公产品价值低，产品溢价能力差、价格上涨乏力。3写字楼市场的严峻形势，同时为缓解写字楼市场压力而改装的商业性质的单身公寓也大量涌现，单身公寓市场表现繁荣，但未来随着供应量增加，市场形势将有所改变，销售压力将会增大。4“房地产泡沫论”以及国家09年底开始宏观调控的影响下，大环境开始出现对房地产市场的负面因素，将使得房地产投资性需求更为谨慎，市场消化以刚性需求主。5市场论证项目属性研判市场扫描项目属性阐释■洲际酒店洲际集团成立于1946年，是目前全球最大及网络分布最广的专业酒店管理集团，拥有洲际、皇冠假日、假日酒店等多个国际知名酒店品牌和超过55年国际酒店管理经验。同时洲际酒店集团也是世界上客房拥有量最大（高达540,000间）、跨国经营范围最广，分布将近100个国家，并且在中国接管酒店最多的超级酒店集团。包括中国大陆25个省、区、市。项目所在酒店作为目前在全国仅三家，浙江省首家的洲际酒店，建成后将成为宁波乃至浙江规格最高、设施最完善、服务最强的五星级酒店之一。项目作为白金五星级洲际酒店副楼，享有洲际酒店的相关配套及影响力，也决定项目副楼的定位方向是高端的。北京金融街洲际酒店沈阳洲际酒店高新区标杆社区——皇冠花园。项目包括高端公寓、高档写字楼和集中商业。皇冠花园项目占据高新区核心地段，是高新区规模最大、开发周期最长的项目，是高新区的标杆项目。洲际酒店作为与皇冠花园项目同期规划建设的白金五星级酒店，对高档住宅社区的塑造有很强的拉动作用，同时结合A01地块内的集中商业和办公，支撑起高新区中心的聚集效应。项目拥有河景优势洲际酒店办公与集中商业居住社区皇冠花园集中了宁波东部片区高端的居住人群，其高端因素与白金五星级洲际酒店呼应，形成集聚效应，已为本项目树立了高端形象。项目属性阐释■城市向东——国家高新区、东部新城高新区：宁波国家高新技术产业开发区（简称宁波国家高新区）前身是宁波市科技园区，始建于1999年7月。2007年1月，经国务院批准，升级为国家高新技术产业开发区。高新区从2000年起正式启动以来已经有多个房地产项目开发，启动较早；东部新城：东部新城未来将代替三江口板块成为宁波新的城市中心，高新区、东部新城启动规格高，建设力度由政府保障。在宁波城市向东的进程中，高新区扮演着桥头堡、先行者的角色。高新区、东部新城是城市重点发展方向，洲际酒店位于高新区中心位置，其地段优势明显，不仅能辐射高新区科贸客群和东部新城政商客群，而且能挖掘到全市高端富裕阶层客群。项目属性阐释洲际酒店皇冠花园江东区高新区东部新城学学学本项目中远期东部新城■高新区的现状及潜力区域居住氛围：区域近期开发或者正在开发江南一品、绿城绿园、皇冠花园、ART蓝海等项目均为宁波范围内高端城市公寓，汇聚来自宁波江东及市区的高端住宅客群，其住宅产品主要满足宁波城市中坚消费群的多次换房需求，区域住宅形象气质较好。目前高新区已交付的住宅社区入住情况良好，统计目前高新区的居住规模，未来区域内将达到10000户以上的高端居住人群，以户均2.7人计算，按整体入住率70%计算，区域内住宅人口规模将达到2万人。办公商业：区域定位于打造自主创新、科技创业、高新产业聚集的创新型国家高新区。从区域定位的角度来说，区域内写字楼的发展将超越目前的住宅市场。未来高新区将成为商业办公为主、居住为辅的高新技术产业园区。未来主要项目江南一品办公商业、皇冠花园办公商业、奥力赛商业地块、维多利亚广场，九五国际、ART蓝湾、宾果花园等住宅项目底商等早期住宅区近期住宅开发中及未来已知住宅项目已有写字楼及企业园区未来写字楼项目及用地BOBO城江南一品ART蓝海高新区作为宁波高端住宅集中区域，其高端形象已经奠定，决定了未来区域供应产品以走高端为主。项目属性阐释东部新城启动区近年来有序建设，区域价值不断提升，土地价格明显上涨，作为高端区域市场存在较大上升空间、未来区域潜力巨大。学学会展中心会展区地块恒元置业地块交通房产地块宁波城投地块东部新城城投兴普地块■区域主要地块及项目会展区地块（组）：由东部新城启动区的多块商业、办公、金融、绿化用地组成。土地总面积19.9万平方米，容积率1.0—5.5，总建筑面积超过35万。地块规划“进出口交易中心”、“酒店进出口商务办公”、“政府办公”等功能。目前部分地块已在施工中。恒元地块：占地10700平方米，总建筑面积37450平方米。楼面地价4210元/平方米。商业住宅混合用地。07年9月15日成交。金地地块：占地面积47380平米，容积率为2，成交楼面价8170元/平米,为城镇住宅用地,09年7月30号成交.兴普地块:占地面积72559平米，总建筑面积157724，成交楼面价12030元/平米,为城镇住宅用地,09年9月29号成交.雅戈尔地块占地面积105858平米，总建筑面积211716平米，成交楼面价9920元/平米,为城镇住宅用地,09年12月9号成交.交通房产、宁波城投等、东部新城城投地块（组）：商办混合使用类用地，适建办公和商业建筑，其中办公建筑面积占总开发量的比例不少于70%。2006年至2007年间成交。目前部分地块已进入施工阶段。项目属性阐释雅戈尔地块金地地块项目属性阐释项目自身条件根据项目目前工程进度以及土地用途（商业性质），本项目能发展的产品主要有：办公：在产品分割、层高等方面受限制，无法达到市场主流产品的要求。80平米公寓：存在产品面宽小，进深大，在各功能区块分布上，存在众多不足，不利于产品价值体现。400平米公寓：产品面宽大，各功能区块设计划分容易操作，避免小面户型的不足，有利于产品价值体现。项目受自身条件限制，只适合发展办公、80平米小面积单身公寓或400平米大面积公寓等产品。■项目属性总结本项目作为白金五星级酒店副楼，顺应并依托白金五星级酒店的酒店资源、景观资源、区域高端形象高端项目形象、国家高新区的发展前景、城市向东的趋势。未来周边将聚集宁波城市先锋产业人群、高端居住人群和行政办公人群，项目作为高新区中心位置的商用类物业，发展潜力巨大；结合项目自身条件，初步判断，项目可以作为高端办公、酒店式公寓（80平米）或者大面积公寓（400平米）的定位方向加以思考和判断。项目拥有白金五星级酒店、景观资源、地段优势、区域高端形象以及区域发展潜力的价值要素支撑，项目初步判断发展高端办公、高档酒店公寓（80平米）或者大面积公馆（400平米）等高端产品，才能充分体现项所具有的优势价值。项目属性总结本项目本项目市场论证项目属性研判市场扫描办公市场酒店式公寓市场大面积公馆市场最佳物业的选择办公市场写字楼市场综述经历08年市场低迷，09年市场明显回暖，新增供应量合计45.1万方，成交合计62.9万方，供求比0.71，市场表现需求大于供应。09年底市场存量为44万方，依旧比08年初存量大；按09年的销售速度，依旧需要8个月，市场依旧存在销售压力。09年写字楼市场表现活跃，需求旺盛；但由于08年市场低迷，大量积压存量，目前市场销售压力依旧较大。024681012141608.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.12供应量成交量09年均成交5.24万08年均成交2.06万0102030405060708008.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1208年以来办公市场月供求走势（单位：万方）08年以来办公市存量走势（单位：万方）写字楼成交分析09年写字楼市场8000元/平米以内成交的绝对主力,占市场份额的75%，而12000元/平米以上占市场份额的11%（约7