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9号公寓全案策划方案北京卓达百人行投资顾问有限公司第一部分北京市宏观环境分析一、北京经济环境分析1、北京市宏观经济增速较高2、北京市宏观经济将继续保持稳定增长的态势二、北京市政策环境分析1、开发方面2、销售方面3、金融方面三、北京行业环境分析四、北京人口数量及消费水平分析1、北京现有人口数量、居民收入、住房情况2、消费水平及结构变化五、北京文化环境分析1、北京人文环境2、北京地理环境六、城市基础设施建设与规划1、城市交通第一部分北京市宏观环境分析一、北京经济环境分析作为中华人民共和国的首都，北京市的社会经济发展一直走在全国的前列。从1991年至1999年社会发展水平综合评价结果看，北京市总指数（包括环境领域、人口领域、居民生活领域、教育科技领域、文化教育领域等）基本上一直位居全国首位。1、北京市宏观经济增速较高2001年北京市GDP总值2817.6亿元，同比增长11%，高于前10年本市经济平均增长率。人均国内生产总值达到25300元，约折合3060美元，按可比价格计算，比上年增长10.2%。北京市社会发展综合指数为154.83，比上年提高12.89个百分点，比全国平均水平高出67.1个百分点，连续四年在全国各省中居于首位。申奥成功、举办大运会、加入世贸组织等一系列利好因素使投资者和消费者信心大增。全年宏观景气指数平均为37，为1997年以来最高水平。根据北京市统计局公布的数据表明，2002年北京的经济增速达到9.1%，全市实现国内生产总值3130亿元，比上年增长了10.2%。人均国内生产总值达到27746元，比上年增长8.9%，约合3355美元。全市经济继续保持了较快的增长，主要预期指标进展较好。2、北京市宏观经济将继续保持稳定增长的态势在2001年加入WTO和申奥成功的利好刺激下，2002年北京的经济形势不断向好。较多的国外企业将随之进入中国、进入北京，它们将逐步深入到我国及北京的多数行业，利用他们的技术优势、管理优势和先进经验，拓宽获取利润的领域，同时也会带动北京各个行业的变革，并会使北京产生一定的经济繁荣与增长的小高潮，经济增速会在一定时间内有一定的增长，并最终朝好的方向以较大的增速发展。北京突出的社会经济发展情况，说明了在北京投资的可靠性，也表明了在我国各个城市中，北京具有更好的投资环境。二、北京市政策环境分析2002年至2003年，市政府各部门下达了一系列有关房地产开发、销售、金融方面的法规政策，其目的是为了整顿和规范房地产市场。可以看出，市政府对房地产市场有足够的重视和期待，但也反映出了目前的房地产市场不是十分规范。1、开发方面2002年2月4日国家建设部在沪召开的2002年全国住宅与房地产工作会议指出：今年全国住宅与房地产市场要紧紧围绕住房消费中心，以满足广大中低收入居民家庭住房需求为出发点。政府部门制订住房发展目标和政策时，应面向中低收入居民，以保障广大人民群众的根本利益。落实住房分配货币化、改善住房供应、扩大个人住房贷款、搞活和规范市场、发展物业管理、推进住宅产业现代化，被确定为2002年住宅与房地产市场发展的重要内容。2002年8月，建设部、国家计委、财政部、国土资源部、人民银行和国家税务总局联合发文，提出九条具体意见，加强对房地产市场的宏观调控。自2002年5月1日起，建设部下达的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》开始实施。通知要求，对已有的《房产测量规范》未作规定或规定不明确的部分，均按新的规定进行房产测量。2002年2月，北京市国土房管局自1993年沿用至2002年的基准地价将被“刷新”。根据新规定，今后每三年更新一次基准地价。2002年7月1日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始施行。这对规范土地使用权出让，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，具有重要意义。2、销售方面2002年7月1日，北京市购房契税征收税率由原来总购房款的4％降为3％。而原来规定的，购买120平方米以下的普通商品房减半征收契税的规定也相应地由原来的2％调整为1.5％。7月，《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》开始实施。此办法是房屋维修管理费用的一次重大变革，不仅费用的来源更有保障，而且监管也比过去更严格。3、金融方面2002年2月21日，中国人民银行发出通知，公积金贷款利率下调。5年以下（含5年）由现在的4.14％下调为3.6％，5年以上由现行的4.59％下调为4.05％。2002年2月22日，中国人民银行降低金融机构人民币存贷款利率，个人住房商业贷款利率均下降0.54％，五年期以内由5.31％降为4.77％，五年以上由5.58％降为5.04％。2002年3月，国务院公布《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》。2002年5月8日，中国建设银行行长张恩照在上海出席亚洲开发银行上海年会有关研讨会时透露，建设银行的资产证券化项目进展顺利，预计将在年内正式启动。2002年5月16日，国务院在京召开全国住房公积金工作会议。国务院副总理温家宝在会议上强调，实行住房公积金制度是深化城镇住房制度改革的重要步骤和措施，要进一步完善住房公积金制度，加强住房公积金监督管理。2002年7月23日，住房公积金贷款担保业务在北京市正式启动。央行在发布的第三季度货币政策执行报告中，提醒各商业银行要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫的出现，并重申严禁发放“零首付”个人住房贷款。2003年6月5日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷的通知》(一般称为“121号文件”)，对房地产开发贷款、个人住房贷款都做出了很多严格的规定，文中规定对手续不全、自有资金不全的房地产项目不得发放贷款；不得使用银行贷款垫资；主体封顶才能发放按揭贷款；提供投资性购房人的贷款条件。三、北京行业环境分析北京是一个特殊的地方。因此，几乎在每一个经济领域，它都在中国都有着特殊的地位。北京是中国的重要工业城市，已经形成电子、机械、食品、建材、轻纺，化工和冶金为龙头的，门类齐全的工业体系。近几年来，逐步优化工业结构，发展了电子、汽车、新型建材三大支柱产业，12个重点行业和40种重点产品，同时合理调整产业布局.北京的农业人口382.4万人，耕地40.6万公顷，农、林、牧、副、渔业全面发展，肉、蛋、菜、奶、鱼等主要副食品产量大幅度提高，已形成了农工贸一体化的农业格局.北京的商业和服务业发达，共有22.5万个商贸企业，平均每万人拥有商业网点213个，从业人员81万.有王府井、西单、前门等40多处繁华商业区，年销售额超亿元的大型商场40多家，近千家农贸市场，还有荟萃中国所有著名菜系和世界各地风味的众多餐馆.北京是华北地区最重要的金融中心，大多数重要金融机构的总部设在北京，1994年全市存款额达2311.1亿元.北京旅游业十分重要，全市有旅游景点200多处，包括举世闻名的故宫、长城、北京猿人遗址等.旅游宾馆228家，五星级的14家.北京的房地产业是地区支柱产业，过去的几年，北京房地产市场有着异乎寻常的表现：在全国各地普遍遭遇低潮的同时，北京房地产市场却令人羡慕地实现了独善其身，价格虽略有下降，但幅度相对而言不大，并一直保持着在中国房地产市场的最高价格。尽管存在六七年轮回的说法，但是宏观经济的好转，加入WTO和申办2008年奥运会，更是北京房地产新一轮热潮的直接助燃剂。四、北京人口数量及消费水平分析人口数量及消费水平是衡量市场购买力的重要因素，北京地区人口数量位居全国前列，人均收入较高，使得这一地区的购买力高出其它城市，构成一个宠大的消费市场。1、北京现有人口数量、居民收入、住房情况人口：人口总量得到控制，常住人口缓慢增长，2002年末，全市共有常住人口(在京居住半年以上人口)1432.2万人，比上年增加39.9万人，增长2.9%。全市人口出生率为6.6‰，比上年增加0.5个千分点；死亡率5.7‰，比上年增加0.4个千分点；自然增长率0.9‰，比上年增加0.1个千分点。据公安部门统计，2002年末，全市户籍人口1136.3万人，比上年末增长1.2%。居民收入：城镇居民人均可支配收入12463.92元，比上年增长13.5%，扣除价格因素，实际增长15.5%；全年人均消费性支出为10285.83，比上年增长15.3%，扣除价格因素，实际增长17.4%。城镇居民恩格尔系数33.8%，比上年降低2.7百分点。农民人均纯收入5880元，比上年增长11.5%，扣除价格因素，实际增长12.3%，农民人均生活消费性支出4206元，比上年增长8.6%。居民住房：居住环境有较大改善。全市住宅竣工2189.6万平方米，增长21.3%；其中经济适用住房竣工316.4万平方米。全市城镇居民人均使用面积由上年的17.62平方米上升到18.2平方米，增加0.58平方米。农村居民人均生活用房面积32.6平方米，比上年增加1.6平方米。2、消费水平及结构变化2002年1季度，北京市居民消费价格指数为97.5%，比上年同期下降7.5%。食品类、衣着类、家庭设备用品及维修服务类和娱乐教育文化用品及服务类价格分别下降4.6%、3.6%、4%和2.8%，共影响居民消费价格指数下降1.22%。另一方面企业和居民的收入明显增加。2001年末，北京市金融机构人民币存款余额12223.4亿元，比年初增加2476.2亿元，比上年多增1053.9亿元。其中企业存款余额达到6730.5亿元，比年初增加1278.7亿元，多增299.4亿元；储蓄存款余额达3536.3亿元，比年初增加613.1亿元，多增370.6亿元。上述两个方面的变化，带动了城镇居民消费水平的提升，使这些居民有足够的资金来购买自己需要的商品，从而促进消费需求的稳定和可靠的增长，也保证了投资者能获得足够的客户。从投资环境的角度看，积极效应也是明显的。同时2001年末，北京地区金融机构人民币贷款余额7202.9亿元，比年初增加1207.9亿元。而且，信贷结构明显改变和优化，突出表现在消费信贷的积极发展上。年末银行消费贷款余额已达731.0亿元，占银行贷款余额的10.6%；比年初增加347.0亿元，新增消费贷款主要是中长期住房贷款。所有这些都表明，北京市居民已从“衣、食”消费，转移到“住、行、乐”消费上来，特别是住房消费比例的增长，为房地产投资，特别是住宅投资增添了利好。附：2002年经济发展统计表指标名称单位2002年2002年为2001年%社会消费品零售额亿元1744.8109.5吃亿元469.9102.2穿亿元191.399.1用亿元1015.9121.8食品、烟酒及用品100.6衣着家庭设备用品及维修服务97.0医疗保健和个人用品100.2交通和通讯99.5娱乐教育文化用品及服务99.5居住101.9汽车万辆24.3移动电话机万部2280.1家用电脑台55.5数据来源：2002年国民经济和社会发展统计公报五、北京文化环境分析北京是中华人民共和国首都，全国政治、经济、交通和科学文化中心。位于华北平原西北端，东南距渤海１５０公里，是我国历史最悠久的城市和古都之一。1、北京人文环境北京是全国的经济、文化、政治中心。传承了中国五千年的文化精髓，具有浓郁的民族特色，成为东方文化的代表。自明末以来，北京一度是皇权的集中地，在中国象征着权力和尊贵。改革开放之后，北京的经济得到了长足的发展，文化也随之呈现出一片欣欣向荣的繁荣景象。在保留中国传统文化的同时吸收了大量国际文化。如今北京已是一个文化多元化的国家，各国文化与中国传统文化在这里相融共生，为搭建世界文化一体化的桥梁做出贡献。2、北京地理环境北京地处中国南北交通要道，位于华北平原的北部。西部、北部和东北部，由群山环抱。西部有西山；北部有军都山。山地占６２%、平原占３８%。主要河流属海河水系，永定河斜贯北京西南部，西部有拒马河，东部有潮白河、北运河。作为千年城邑，历史名城，北京拥有壮丽辉煌的皇家宫殿和建筑群；雄伟豪壮的长城和边关要塞；情趣盎然、湖山相映的古典园林；风格独特、造型典雅的名寺古刹；深渊醇厚、韵味无穷的文化和习俗；作为现代化的大都市